Відчуження нерухомого майна: юридичний та податковий аспект

Матеріал з WikiLegalAid

Нормативна база

Юридичний аспект відчуження нерухомого майна

Договори, на основі яких відчужується нерухоме майно

Відчувати нерухоме майно у власність можна на підставі наступних договорів :

  • купівлі-продажу (за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму - ст. 655 Цивільного кодексу України);
  • міни (за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем нерухомого майна, який він передає в обмін, і покупцем майна, який він одержує взамін. Таким договором може бути встановлена доплата за майно більшої вартості, що обмінюється на майно меншої вартості - ст. 715 Цивільного кодексу України);
  • дарування (за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність - ст. 717 Цивільного кодексу України);
  • довічного утримання (за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно - ст. 744 Цивільного кодексу України);
  • пожертви (за договором пожертви пожертвувач дарує нерухомі та рухомі речі, зокрема гроші та цінні папери, фізичним особам, юридичним особам, державі Україна, Автономній Республіці Крим, територіальній громаді, для досягнення ним певної, наперед обумовленої мети - ст. 729 Цивільного кодексу України);
  • ренти (за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі - ст. 731 Цивільного кодексу України);
  • спадщини (перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) - книга шоста Цивільного кодексу України).

Посвідчення договорів відчуження нерухомого майна

Договори про відчуження (купівля-продаж, міна, дарування, пожертва, рента, довічне утримання (догляд), спадковий договір) нерухомого майна відповідно до положень статей 657, 715, 719, 729, 732, 745, 1304 Цивільного кодексу України підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.

Посвідчення більшості договорів відчуження нерухомого майна (купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання та інше) має певні особливості. Наприклад, договір дарування вирізняється тим, що відчужувач не може бути неповнолітньою особою.

Посвідчення договору довічного утримання так само має певні особливості, а саме за цим договором відчужувачем може бути лише непрацездатний за віком або за станом здоров'я громадянин. Відчужувачем у даному випадку, знову ж таки, не може бути неповнолітня особа. Кожний випадок потребує встановлення окремих вимог щодо наявності певних документів, положень, виконання необхідних попередніх дій особами, які є сторонами договорів відчуження.

Перелік документів для можливості відчуження нерухомого майна:

Основні документи, які стосуються безпосередньо нерухомого майна та надаються для посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна:

  • правовстановлюючий документ на нерухоме майно (нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво при придбання майна з прилюдних торгів, свідоцтво про право власності на нерухоме майно, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, рішення суду тощо);
  • витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав;
  • експертно-грошова оцінка незалежного сертифікованого оцінювача, обов’язкова при відчуженні майна, яке перебуває у власності фізичної особи;
  • довідка із ЖЕКу, ОВББ, сільської ради (Форма 3) про те, що малолітні та неповнолітні діти не мають права користування відчужуваним нерухомим майном;
  • рішення органу опіки і піклування (якщо малолітні або неповнолітні діти є власниками або мають право користування нерухомим майном);
  • заява власника відчужуваної квартири, будинку про відмову від здійснення права переважної покупки частини в загальній частковій власності. Необхідно у випадку продажу частини відчужуваної квартири/житлового будинку;
  • заява особи, яка не є власником, але зареєстрована у квартирі, яка відчужується, про те, що їй відомо про укладання договору, і зобов’язана знятись з реєстрації;
  • витяг з Державного земельного кадастру;
  • довідка з міської (сільської) ради про те, що земельна ділянка, на якій знаходиться житловий будинок, не приватизована і державний акт не видавався, якщо земельна ділянка не приватизована;
  • довідка з Управління земельних ресурсів про розмір земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок, та кадастровий номер земельної ділянки (крім квартир в багатоквартирних будинках);
  • також обов’язкова присутність подружжя відчужувача та набувача (при наявності) зі своїм паспортом, оригіналом РНОКПП та свідоцтвом про реєстрацію шлюбу, яка нотаріально посвідчує згоду на відчуження або придбання майна;
  • інші довідки, документи, заяви, посвідчення.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно

Відповідно до статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється на підставі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції постанови Кабінету міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553).

Згідно ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі:

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

13-1) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;

13-2) актів приймання-передачі нерухомого майна неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб";

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб’єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.

У разі якщо оригінали документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування, що їх видають, заявник подає копії документів, оформлені такими органами відповідно до законодавства.

Заява на проведення реєстраційних дій у паперовій формі подається за умови встановлення особи заявника.

Заява на проведення реєстраційних дій в електронній формі подається за умови підписання її заявником з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри.

У разі подання заяви уповноваженою на те особою державним реєстратором встановлюється обсяг повноважень такої особи на підставі документа, що підтверджує її повноваження діяти від імені іншої особи.

В разі відсутності документа, що підтверджує оплату адміністративних послуг, або внесення відповідної плати не в повному обсязі заява про проведення реєстраційних дій, надання інформації з Державного реєстру прав не приймається.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

Згідно ст. 21 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення державного реєстратора, витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав надаються в електронній та (за бажанням заявника) в паперовій формі. Такий витяг у паперовій формі надається з проставленням підпису та печатки державного реєстратора чи адміністратора центру надання адміністративних послуг (у разі отримання витягу шляхом звернення до центру надання адміністративних послуг).

Рішення державного реєстратора, витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав, отримані в електронній чи паперовій формі за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав, мають однакову юридичну силу та використовуються відповідно до законодавства. 

 З найбільш типовими ситуаціями державної реєстрації прав та документами, необхідним для її проведення можна ознайомитися у розділі «Державна реєстрація прав та документи, необхідні для такої реєстрації» Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Див. також

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Податковий аспект відчуження нерухомого майна

Порядок нарахування та сплати податку на доходи фізичних осіб при відчуженні нерухомого майна регулюється статтями 172, 174 Податкового кодексу України.

Дохід фізичної особи — резидента з відчуження (обміну) житлової нерухомості не оподатковується податком на доходи фізичних осіб у разі виконання таких умов:

  • продається житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
  • продаж одного із зазначених об’єктів здійснюється не частіше одного разу протягом звітного податкового року;
  • відчужуваний об’єкт нерухомого майна перебуває у власності платника податку понад три роки.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Згідно п. 172.2. ст. 172 Податкового кодексу України дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 Податкового кодексу України, тобто 5 відсотків з суми одержаного доходу та півтора відсотка військового збору, визначеного п.п. 1.2 п. 16 прим. 1 підрозділу 10 Розділу XX Податкового кодексу України.

Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною у пункті 167.1 статті 167 Податкового кодексу України, тобто становить 18 відсотків бази оподаткування.

Слід зазначити що у такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.

При обміні об'єкта нерухомості на інший, тобто при укладенні договору міни, оподатковується тільки дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження більш дорогого нерухомого майна, якщо реалізоване майно було у його власності менше 3-х років, за ставкою 5 відсотків податку на доходи фізичних осіб та 1,5 відсотка військового збору. Коли більше 3-х років дохід від продажу даного майна не оподатковується.

Договір довічного утримання є відчуженням нерухомого майна, що передається у власність другій стороні, то для цілей оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором він розглядається державною фіскальною службою як продаж і відповідно підлягає оподаткуванню за вищенаведеними правилами.

Що стосується нерухомого майна отриманого як спадщина, то не визнається доходом і відповідно звільняється від оподаткування об’єкти спадщини, що успадковуються членами сім’ї спадкодавця першого та другого ступенів споріднення, до яких відносяться діти спадкодавця, той з подружжя, який його пережив, батьки та рідні брати і сестри спадкодавця, його баба та дід як з боку батька, так і з боку матері.

У решті випадків дохід від отриманого в спадщину майна оподатковується за ставкою 5 відсотків податку на доходи фізичних осіб. У разі отримання спадщини від спадкодавця-нерезидента та для будь-якого об'єкта спадщини, що успадковується спадкоємцем-нерезидентом від спадкодавця-резидента, ставка податку на доходи фізичних осіб становить 18 відсотків.

Об’єкти дарування, зазначені в пункті 174.1 статті 174 Податкового кодексу України, подаровані платнику податку іншою фізичною особою, оподатковуються згідно з правилами, встановленими для оподаткування спадщини.

Отримано з https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php?title=Відчуження_нерухомого_майна:_юридичний_та_податковий_аспект&oldid=32799