Відчуження нерухомого майна: юридичний та податковий аспект

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Податковий кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"

Юридичний аспект відчуження нерухомого майна

Договори на основі яких відчужується нерухоме майно

Відчувати нерухоме майно у власність можна на підставі наступних договорів :

• купівлі-продажу (за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму);
  
• міни (за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем нерухомого майна, який він передає в обмін, і покупцем майна, який він одержує взамін. Таким договором може бути встановлена доплата за майно більшої вартості, що обмінюється на майно меншої вартості);
  

• дарування (за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність);
  
• довічного утримання (за договору довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно);
  
• пожертви (за договором пожертви пожертвувач дарує нерухомі та рухомі речі, зокрема гроші та цінні папери, фізичним особам, юридичним особам, державі Україна, Автономній Республіці Крим, територіальній громаді, для досягнення ним певної, наперед обумовленої мети);
  
• спадщини (перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) ).
  

Посвідчення договорів відчуження нерухомого майна

Посвідчення більшості договорів відчуження нерухомого майна (купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання та інше) має певні особливості. Наприклад, договір дарування вирізняється тим, що відчужувач не може бути неповнолітньою особою.
Посвідчення договору довічного утримання так само має певні особливості, а саме за цим договором відчужувачем може бути лише непрацездатний за віком або за станом здоров'я громадянин. Відчужувачем у даному випадку, знову ж таки, не може бути неповнолітня особа. Кожний випадок потребує встановлення окремих вимог щодо наявності певних документів, положень, виконання необхідних попередніх дій особами, які є сторонами договорів відчуження.

Перелік документів для можливості відчуження нерухомого майна:

Основні документи, які стосуються безпосередньо нерухомого майна та надаються для посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна:

• правовстановлюючий документ на нерухоме майно (нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво при придбання майна з прилюдних торгів, свідоцтво про право власності на нерухоме майно, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, рішення суду тощо);
• витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав;
• експертно-грошова оцінка незалежного сертифікованого оцінювача, обов’язкова при відчуженні майна, яке перебуває у власності фізичної особи;
• довідка із ЖЕКу, ОВББ, сільської ради (Форма 3) про те, що малолітні та неповнолітні діти не мають права користування відчужуваним нерухомим майном;
• рішення органу опіки і піклування (якщо малолітні або неповнолітні діти є власниками або мають право користування нерухомим майном);
• заява власника відчужуваної квартири, будинку про відмову від здійснення права переважної покупки частини в загальній частковій власності. Необхідно у випадку продажу частини відчужуваної квартири/житлового будинку;
• заява особи, яка не є власником, але зареєстрована у квартирі, яка відчужується, про те, що їй відомо про укладання договору, і зобов’язана знятись з реєстрації;
• довідка з міської (сільської) ради про те, що земельна ділянка, на якій знаходиться житловий будинок, не приватизована і державний акт не видавався, якщо земельна ділянка не приватизована;
• довідка з Управління земельних ресурсів про розмір земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок, та кадастровий номер земельної ділянки (крім квартир в багатоквартирних будинках);
• також обов’язкова присутність подружжя відчужувача та набувача (при наявності) зі своїм паспортом, оригіналом РНОКПП та свідоцтвом про реєстрацію шлюбу, яка нотаріально посвідчує згоду на відчуження або придбання майна;
• інші довідки, документи, заяви, посвідчення.

Податковий аспект відчуження нерухомого майна

Дохід фізичної особи — резидента з відчуження (обміну) житлової нерухомості не оподатковується податком на доходи фізичних осіб у разі виконання таких умов:

• продається житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
• продаж одного із зазначених об’єктів здійснюється не частіше одного разу протягом звітного податкового року;
• відчужуваний об’єкт нерухомого майна перебуває у власності платника податку понад три роки.
  

Порядок нарахування та сплати податку на доходи фізичних осіб при відчуженні нерухомого майна регулюється статтями 172, 174 Податкового кодексу України.

Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Згідно п. 172.2. ст. 172 Податкового кодексу України дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 Кодексу, тобто 5 відсотків з суми одержаного доходу та півтора відсотка військового збору, визначеного п.п. 1.2 п. 16 прим. 1 підрозділу 10 Розділу XX Податкового кодексу України. Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче обов’язкової оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої незалежним сертифікованим експертом.

Слід зазначити що у такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.

При обміні об'єкта нерухомості на інший, тобто при укладенні договору міни, оподатковується тільки дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження більш дорогого нерухомого майна, якщо реалізоване майно було у його власності менше 3-х років, за ставкою 5 відсотків податку на доходи фізичних осіб та 1,5 відсотка військового збору. Коли більше 3-х років дохід від продажу даного майна не оподатковується.

Що стосується нерухомого майна отриманого як спадщина, то не визнається доходом і відповідно звільняється від оподаткування об’єкти спадщини, що успадковуються членами сім’ї спадкодавця першого та другого ступенів споріднення, до яких відносяться діти спадкодавця, той з подружжя, який його пережив, батьки та рідні брати і сестри спадкодавця, його баба та дід як з боку батька, так і з боку матері.

У решті випадків дохід від отриманого в спадщину майна оподатковується за ставкою 5 відсотків податку на доходи фізичних осіб. У разі отримання спадщини від спадкодавця-нерезидента та для будь-якого об'єкта спадщини, що успадковується спадкоємцем-нерезидентом від спадкодавця-резидента, ставка податку на доходи фізичних осіб становить 18 відсотків.

Об’єкти дарування, зазначені в пункті 174.1 статті 174 Податкового кодексу України, подаровані платнику податку іншою фізичною особою, оподатковуються згідно з правилами, встановленими для оподаткування спадщини.

Договір довічного утримання є відчуженням нерухомого майна, що передається у власність другій стороні, то для цілей оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором він розглядається державною фіскальною службою як продаж і відповідно підлягає оподаткуванню за вищенаведеними правилами.