Договір іпотеки

Нормативна база

• Конституція України;
• Цивільний кодекс України;
• Господарський кодекс України;
• Земельний кодекс України;
• Закон України «Про іпотеку»;
• Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»;
• Закон України «Про іпотечні облігації»;
• Роз’яснення Міністерства юстиції України «Особливості посвідчення договору іпотеки».

Загальні поняття

Іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Договір іпотеки – цивільно-правова угода про заставу нерухомого майна, для рішення житлових проблем, предметом застави звичайно виступає житловий будинок або квартира.

Сторони договору іпотеки

Відповідно до чинного законодавства України сторонами в іпотечному договорі є іпотекодавець та іпотекодержатель. Іпотекодавець – це особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути як боржник так і його майновий поручитель. Іпотекодавець – майновий поручитель, це особа, яка передає в іпотеку власне нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання третьої особи – боржника за договором, яким встановлено основне зобов`язання. Іпотекодавець – боржник, це особа, яка передає в іпотеку власне нерухоме майно для забезпечення виконання власних зобов’язань за договором, яким встановлено основне зобов`язання. Іпотекодержателем є кредитор за основним зобов’язанням. Іпотекодавцем та іпотекодержателем за іпотечним договором можуть виступати фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства), юридичні особи та держава в особі уповноважених органів. Фізичні і юридичні особи для укладення іпотечного договору повинні мати повну цивільну дієздатність.

Істотні умови договору іпотеки

Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови: 1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про: - для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців; -для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу; -для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про: для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України; 2) зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання; 3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення; 4) посилання на видачу заставної або її відсутність. У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Предмет іпотеки

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

• нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
• нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
• нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Частиною третьою статті 5 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення (відповідно до статті 364 Цивільного кодексу України) в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Іпотека також поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для забезпечення виконання основного зобов’язання вважається нерухомим майном.
Не може бути предметом іпотеки: вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом (наприклад, право на отримання аліментів тощо); об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації.

Форма іпотечного договору

Чинним цивільним законодавством передбачено, що іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно до частини першої ст. 220 Цивільного Кодексу України недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору має свої наслідком визнання такого договору нікчемним. Посвідчувати іпотечний договір мають право як державні, так і приватні нотаріуси. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухоме майно, посвідчується за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину.

Державна реєстрація іпотеки

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України „Про іпотеку” обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. В даному випадку йдеться не про державну реєстрацію іпотечного договору, а реєстрацію самої іпотеки як одного з виду обтяжень нерухомого майна. Державна реєстрація іпотеки проводиться з метою встановлення пріоритету, тобто переважного права іпотекодержателя перед іншими особами задовольнити свої вимоги першим за рахунок майна переданого в іпотеку. У разі недотримання умови про державну реєстрацію іпотеки іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно. Державна реєстрація здійснюється особою, на яку відповідно до законодавства покладені функції щодо державної реєстрації обтяжень нерухомого майна іпотекою, на підставі повідомлення іпотекодержателя.

Виконання умов договору

Якщо іпотека забезпечує зобов'язання, що виникло із кредитного договору, то в договорі іпотеки вказують основні умови кредитування — хто є кредитором і позичальником, суму кредиту, процентну ставку, строк, розмір щомісячних платежів і порядок погашення кредиту. Це і є істотні умови договору, розмір і строки виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою — тобто необхідними елементами договору іпотеки. Якщо сторони не погодили хоча б один з істотних пунктів, то договір іпотеки вважається неукладеним, ніяких прав й обов'язків у сторін даного договору не виникає й всі пов'язані з ним угоди є так само недійсними. Якщо права заставоутримувача засвідчують у заставній, то в договорі іпотеки це повинно бути зазначено. У противному випадку його не зареєструють. Позичальник іпотечного кредиту має право проживати в закладеному будинку або квартирі, а так само зареєструвати на цій житловій площі всіх членів родини. Право на проведення перепланування, здачу в оренду або продаж закладеного житла звичайно в договорі іпотеки обмежується — як мінімум необхідний дозвіл банку-кредитора. Відповідно до договору іпотеки заставоутримувач (іпотечний банк) вправі перевіряти стан й умови змісту закладеної нерухомості. Якщо правила користування майном, а також обов'язки по необхідному страхуванню порушуються, банк має право зажадати дострокового погашення кредиту. Право вимоги дострокового погашення кредиту виникає в банку також у випадку несплати або несвоєчасної сплати суми боргу, у тому числі при порушенні строків внесення платежів по іпотечному кредиту більше трьох разів протягом року. При невиконанні позичальником вимог про дострокове погашення іпотечного кредиту, банк вправі накласти стягнення на закладену нерухомість як у судовому порядку, так і в позасудовому (шляхом підписання угоди між позичальником і кредитором). Майно, закладене за договором іпотеки, на яке за рішенням суду звернене стягнення, реалізується шляхом продажу з публічних торгів.

Припинення іпотеки. Визнання недійсним іпотечного договору

Припинення іпотечного договору відбувається із загальних підстав, визначених законом. Згідно Закону України „Про іпотеку” іпотека припиняється у разі: - припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; - реалізації предмета іпотеки відповідно до закону; - набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; - визнання іпотечного договору недійсним; - знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; -з інших підстав, передбачених законом. Особливу увагу слід звернути на випадок припинення іпотеки у разі набуття права власності на предмет іпотеки. В тому випадку, коли іпотекодавцем за іпотечним договором виступав майновий поручитель, останній набуває права кредитора за основним зобов’язанням. Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою. Відповідно до Закону України „Про іпотеку” у разі відсутності в іпотечному договорі однієї з істотних умов  він може бути визнаний недійсним на підставі рішення  суду. Також за загальним правилом припинення правочинів, слід звернути увагу, що іпотечний договір припиняється при укладенні договору про його розірвання між сторонами.

Приклад необхідних документів для посвідчення договорів іпотеки квартири

Перелік документів, що їх подає Іпотекодавець - фізична особа:
Документи, що підтверджують правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

• Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)
• індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів
• Правочин, що регулює основне зобов’язання
• Документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на квартиру, зареєстрований у встановленому законом порядку
• Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно
• Довідку з ЖЕК про зареєстрованих в квартирі осіб
• Дозвіл Органу опіки і піклування на передачу в іпотеку квартири, право володіння  або користування якою мають малолітні або неповнолітні діти
• Заява про надання згоди другого з подружжя іпотекодавця на передачу в іпотеку квартири (якщо квартира перебуває у спільній власності подружжя)
• Паспорт та ідентифікаційний номер другого з подружжя

Перелік документів, що їх подає Іпотекодержатель - фізична особа:
Документи, що підтверджують правоздатність та дієздатність особи (оригінали документів):

• Паспорт громадянина України (Посвідка на постійне місце проживання в Україні, паспорт громадянина іноземної держави)
• індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів
• Повідомлення про реєстрацію іпотеки
• Заява про реєстрацію обтяження об’єкта нерухомого майна