Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій)
Нормативна база
Загальні відомості
Емфітевзис — це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарського виробництва (користувач).
Емфітевзис за своєю правовою суттю є видом речових прав на чуже майно, а саме – правом володіти та користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб. Він вигідний і зручний тим, що коли власник землі не бажає втрачати право власності на землю, але й сам не має можливості обробляти її, то в такому разі він може передати її в довгострокове користування іншим особам на підставі речового права.
Суперфіцій - це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі (глава 34 Цивільного кодексу України).
Види прав користування чужими земельними ділянками та їх особливості
Емфітевзис
Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис).За цим договором власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Реалізувати це право можливо з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 Земельного кодексу України). Отже, виникає ситуація, подібна до тієї, що має місце при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права може не збігатися в часі (стаття 334 Цивільного кодексу України).
Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.
Строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) не може перевищувати 50 років. Увага, до внесених змін у 2018 році до частини четвертої статті 102 -1 Земельного кодексу України договір емфітевзису мав безстроковий характер для земель приватної власності.
Слід підкреслити, що відчужується не земля (емфітевт не має права розпоряджатися землею), а саме право користування землею.
При продажу права користування землею користувач зобов’язаний своєчасно сповістити про це власника землі. Якщо продаж права користування буде здійснено без сповіщення про це власника земельної ділянки, останній має право вимагати через суд визнання продажу недійсним.
При відчуженні емфітевзису емфітевтом третім особам власник землі має право на визначену договором частину від ціни продажу (процент). Власнику землі належить переважне перед іншими право викупу права користування.
Він має право вимагати від емфітевта використання землі за призначенням, обумовленим у договорі.
Власнику належить також право на винагороду за використання землі. Розмір винагороди, її форма, умови, порядок та строки виплати визначаються договором.
Суперфіцій
це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі (глава 34 Цивільного кодексу України). Тобто власник земельної ділянки передає ділянку чи її частину в користування фізичній чи юридичній особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд чи будівель безплатно або за обумовлену плату.
Суперфіцій може бути встановлено законом, договором або заповітом на визначений або невизначений строк.
Земельна ділянка, передана у суперфіцій, може бути використана лише для забудови (ст. 413 Цивільного кодексу України).
Власник землі переданої для забудови, має право на плату за користування нею. Якщо земля забудована промисловими об’єктами, договором може бути передбачене право власника землі на частині доходу землекористувача.
Права та обов’язки сторін
Користувач земельної ділянки зобов’язаний виплачувати її власнику обумовлену винагороду за користування нею, а також здійснювати інші платежі, пов’язані з користуванням землею, та справляти встановлені щодо неї повинності (стаття 415 Цивільного кодексу України).
Він зобов’язаний:
- використовувати землю відповідно до її цільового призначення,
- підвищувати її родючість,
- застосовувати природоохоронні технології виробництва,
- утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.
Підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови визначені також статтею 102-1 Земельного кодексу України
Підстави припинення
Емфітевзис припиняється у разі:
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
- закінчення строку, на який було надано право користування;
- викупу земельної ділянки з метою суспільної необхідності; рішення суду.
Суперфіцій може бути припинений:
- поєднанням в одній особі власника землі та землекористувача;
- закінченням строку договору, яким встановлено суперфіцій;
- судовим рішенням;
- невикористанням суперфіція протягом трьох років.
Перехід права власності на земельну ділянку до інших осіб не припиняє суперфіція.
Водночас право власності на побудовані на чужій землі будівлі та споруди належить суперфіціарію. При переході права власності на нерухомі майно від суперфіціарія до інших осіб, останні набувають також права користування відповідною земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що й попередній власник нерухомого майна – колишній суперфіціарій.
У разі припинення суперфіція право на нерухоме майно, що залишилося на земельній ділянці, визначається домовленістю між власником ділянки і власником нерухомого майна. За відсутності такої угоди наслідки припинення права користування ділянкою визначає суд.
Власник земельної ділянки має право вимагати від власника нерухомого майна його знесення та приведення ділянки до стану, в якому вона перебувала до встановлення суперфіція (частина перша статті 417 Цивільного кодексу України).
Коли знесення будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, забороняється законом (житлові будинки, пам’ятки історії та культури тощо) або є нераціональним у зв’язку з явним перевищенням вартості будівлі чи споруди порівняно з вартістю відведеної під них землі, суд може з урахуванням підстав припинення користування земельною ділянкою та за наявності відповідної вимоги сторін:
- визнати право власника нерухомого майна на придбання права власності на земельну ділянку, на якій знаходиться нерухоме майно, або право власника землі на придбання нерухомого майна, що залишилось на земельній
- ділянці;
- визначити власнику нерухомого майна умови користування земельною ділянкою на новий строк.
Емфітевзис і суперфіцій захищаються тими ж цивільно-правовими засобами, що і право власності. Вони можуть захищатися також від власника землі, на яку встановлено
емфітевзис і суперфіцій.
Тепер, коли земля в Україні стала об’єктом цивільно-правових відносин, право користування чужою землею для сільськогосподарських потреб та право користування чужою землею для забудови набувають дуже важливого значення.
