Порядок проведення земельних торгів

Нормативно-правова база

• Земельний кодекс України (далі - ЗКУ)
• Податковий кодекс України
• Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності”
• Закон України “Про оцінку земель”
• Закон України “Про публічні закупівлі”
• Закон України “Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів”

Земельні торги у формі аукціону

Відповідно до статті 135 ЗКУ земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу.

На земельних торгах не може бути використане переважне право купівлі.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. У такому разі земельні торги регулюються положеннями цього Кодексу, якщо інше не передбачено законом чи договором з виконавцем земельних торгів.

Звернення стягнення на земельні ділянки або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України "Про виконавче провадження".

Відповідно до статті 134 ЗКУ, на земельних торгах земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:

• розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

• використання земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;

• використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями;

• будівництва об'єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;

• надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;

• надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;

• розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;

• надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;

• надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;

• надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала;

• будівництва, обслуговування та ремонту об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу);

• будівництва об'єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об'єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);

• передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;

• надання земельних ділянок суб'єктам господарювання, що реалізують відповідно до Закону України "Про особливості провадження інвестиційної діяльності на території Автономної Республіки Крим" зареєстровані в установленому порядку інвестиційні проекти. Надання такої земельної ділянки у власність здійснюється згідно із законодавством після завершення строку реалізації інвестиційного проекту за умови виконання суб’єктом господарювання договору про умови реалізації цього інвестиційного проекту на території Автономної Республіки Крим;

• поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;

• передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності;\

• надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків;

• надання земельних ділянок зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

• надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), відповідно до статті 37-1 цього Кодексу;

• надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення.

Земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19-21 частини першої статті 6 Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту".

Організатори, виконавці та учасники земельних торгів

Організатором  земельних  торгів є  фізична  або юридична особа  – власник  земельної  ділянки, Верховна  Рада  Автономної Республіки Крим,  Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади,  орган  місцевого самоврядування,  що  здійснює реалізацію  права державної  чи комунальної власності на земельні ділянки,  або державний виконавець у  разі  виконання рішень,  що підлягають примусовому виконанню в порядку,  передбаченому Законом України «Про виконавче провадження», які  уклали з виконавцем  земельних  торгів договір  про  проведення земельних.

Виконавцем земельних торгів є суб’єкт господарювання, який має ліцензію на проведення земельних торгів.

Учасником земельних торгів є фізична або юридична особа,  яка подала  виконавцю земельних торгів документи,  зазначені в частині сьомій  статті  137 цього  Кодексу,  сплатила реєстраційний та гарантійний внески,  зареєстрована  у книзі реєстрації учасників земельних торгів  і відповідно  до  закону може  набувати  право власності чи користування земельною ділянкою, яка виставляється на земельні торги.

Підготовка лотів до проведення торгів

Згідно статті 136 ЗКУ організатор земельних торгів визначає перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами. Забороняється вносити до зазначеного переліку призначені під забудову земельні ділянки без урахування у випадках, передбачених законом, результатів громадського обговорення.

У переліку зазначаються місце розташування (адреса) земельної ділянки, її цільове призначення (функціональне використання), площа, кадастровий номер, умови продажу.

2. Добір земельних ділянок державної чи комунальної власності, у тому числі разом з розташованими на них об'єктами нерухомого майна (будівлями, спорудами) державної чи комунальної власності, які або права на які виставляються на земельні торги, здійснюється з урахуванням затверджених містобудівної документації та документації із землеустрою, а також маркетингових досліджень, інвестиційної привабливості, звернень громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови.

3. Земельні ділянки, включені до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, які виставлені на земельні торги, не можуть відчужуватися, передаватися в заставу, надаватися у користування до завершення торгів.

4. Підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів.

Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає:

а) виготовлення, погодження та затвердження в установленому законодавством порядку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки та у разі, якщо межі земельної ділянки не встановлені в натурі (на місцевості);

б) державну реєстрацію земельної ділянки;

в) державну реєстрацію речового права на земельну ділянку;

г) отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оцінку земель" у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї;

ґ) проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оцінку земель", крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї;

д) встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки;

е) встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим розміру орендної плати, визначеного Податковим кодексом України;

є) встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за ринкову вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок;

ж) визначення виконавця земельних торгів, дати та місця проведення земельних торгів.

5. Фінансування підготовки лотів до проведення земельних торгів здійснюється організатором земельних торгів або їх виконавцем відповідно до договору між ними.

Витрати, здійснені організатором земельних торгів або їх виконавцем на підготовку лотів до проведення земельних торгів, відшкодовуються переможцем земельних торгів за кожним лотом.

6. Закупівля послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель у процесі підготовки лотів до продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на земельних торгах та визначення виконавця земельних торгів організатором земельних торгів здійснюється у порядку, визначеному законодавством про здійснення державних закупівель.

Підготовка до проведення

Організатор земельних торгів не пізніше 5 робочих днів після проведення торгів розміщує на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади відеозапис торгів і повідомлення про їх результати за кожним лотом, а також, за бажанням, публікує це повідомлення у друкованих засобах масової інформації, в яких було розміщено оголошення про їх проведення.

Внески учасників торгів

Учасник аукціону  перед його початком оплачує два внески: реєстраційний та гарантійний. Розмір реєстраційного внеску визначається виконавцем і не може перевищувати 50 %  розміру мінімальної заробітної плати на дату публікації оголошення про проведення земельних торгів. 

Розмір гарантійного внеску за лотом становить 5 % стартової ціни від продажу земельної ділянки або стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку).

Сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають. Сплачені суми гарантійних внесків повертаються виконавцем земельних торгів всім учасникам земельних торгів, які не були визнані переможцями, протягом трьох банківських днів з дня проведення земельних торгів. Гарантійний внесок, сплачений переможцем на початку торгів, зараховується до ціни покупки.

Початок, проведення та завершення торгів

Після реєстрації учаснику земельних торгів видаються вхідний квиток, інформаційна картка на лот та картка учасника (із зазначенням на зворотному боці умов проведення торгів). В день проведення торгів виконавець реєструє присутніх учасників та видає кожному учаснику табличку з номером.

Земельні торги починаються з оголошення ліцитатором (ведучим аукціону) порядку їх проведення. Лот виставляється на торги за наявності не менше двох учасників. На земельних торгах не може бути використано переважне право купівлі.

Ліцитатор оголошує номер лота, зазначений в інформаційній картці, місце розташування, розмір, цільове призначення земельної ділянки та можливі види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель, а також стартову ціну лота.

Якщо один або більше учасників сповістили про готовність придбати лот відбувається удар аукціонного молотка (гонгу). Якщо протягом трьох хвилин після триразового оголошення стартової ціни ніхто з учасників не висловив бажання придбати лот за ціною, оголошеною ліцитатором, лот знімається з продажу на цих торгах. У разі коли про готовність придбати лот за стартовою ціною сповістили не менше двох учасників, ліцитатор збільшує стартову ціну на крок торгів з подальшим послідовним збільшенням ціни. Якщо протягом трьох хвилин після триразового повторення останньої ціни не запропонована вища ціна, ліцитатор закінчує торги за лотом одночасно з ударом аукціонного молотка (гонгу) і проголошенням слова " Продано " , називає ціну продажу лота за останньою найбільшою ціною, за якою виявлено намір придбати лот, номер переможця і викликає його для підписання протоколу, який ведеться під час торгів.

У процесі виконавець веде протокол, у якому зазначаються номер лота, стартова ціна та ціна продажу лота, відомості про переможця, номери рахунків, на які переможець повинен внести кошти за придбаний лот. У разі необхідності до протоколу може вноситися і інша інформація. Протокол підписується переможцем, ліцитатором та організатором земельних торгів або його представником негайно після закінчення торгів по лоту у двох примірниках (один примірник протоколу видається переможцю).

Ведучий аукціону оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів. Переможець, який відмовився від підписання протоколу, позбавляється права на подальшу участь у торгах з продажу цього лота. До протоколу вноситься запис про відмову переможця від його підписання. У такому випадку протокол підписується ліцитатором та представником організатора земельних торгів у день проведення торгів .

Земельні торги по лоту вважаються такими, що відбулися після укладення договору купівлі - продажу, оренди, суперфіцію або емфітевзису земельної ділянки.

Договір купівлі - продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів. У разі визнання переможцями торгів іноземних фізичних або юридичних осіб, договір купівлі - продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення укладається після отримання погодження Верховної Ради України або Кабінету Міністрів України про продаж земельних ділянок цим особам у випадках і в порядку, встановлених законом. У разі відмови Верховної Ради України чи Кабінету Міністрів України торги по лотам вважаються такими, що не відбулися. У разі придбання переможцем кількох лотів договір укладається окремо на кожний з них. Обов’язково укладений договір купівлі- продажу земельної ділянки нотаріально засвідчується.

Право на земельну ділянку, придбане за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку визначеному законом. Ціна продажу земельної ділянки, а також плата за користування земельною ділянкою підлягає сплаті переможцем не пізніш трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору.