Дострокове розірвання договору оренди землі

Нормативна база

• Цивільний Кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV
• Закон України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV
• Земельний Кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III
• Постанова Верховного Суду України №6-146 цс 12 від 12 грудня 2012 року
• Постанова Верховного Суду України №6-104ц11 від 06 лютого 2012 року

Шляхи дострокового розірвання договору оренди землі

1. За згодою сторін.
2. За рішенням суду.

Дострокове розірвання договору оренди землі за згодою сторін

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки є заборгованість з орендної плати. За змістом статей 1,13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленному розмірі. Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність або відсутність заборгованості із земельного податку та оренди землі.

Відповідно до п. "д" ч.1 ст. 141 Земельного Кодексу України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Слід зазначити, що норми статті 24 та статті 25 Закону України "Про оренду землі" не містять у собі вимоги щодо систематичної несплати орендної плати, а договір оренди земельної ділянки може бути розірваний на вимогу однієї із сторін в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених нормами цих статей.

Таким чином, щодо одних і тих же правовідносин можна застосовувати різні норми матеріального права, що на практиці викликало безліч питань. Ясність щодо правильного правозастосування була внесена після прийняття Веховним Судом України Постанови від 12 грудня 2012 року №6-146 цс 12.

При цьому, частиною 3 статті 31 Закону України “Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін або ж на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Майте на увазі! Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Дострокове розірвання договору оренди землі за рішенням суду

Слід зважати, що підставою для судового рішення про дострокове розірвання договору оренди землі є невиконання умов договору та порушення норм чинного законодавства України.

Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Іншою, досить поширеною підставою для розірвання договорів оренди є розірвання договору оренди земельної ділянки шляхом визначення договору недійсним.

Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним. Як правило, найпоширінішими випадками визначення договору недійсним є те, що у договорах оренди земельних ділянок відсутні істотні умови, що передбачені ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі".
Наприклад, у договорах оренди земельних ділянок відсутні істотні умови, зокрема: порядок внесення орендної плати, умови збереження стану об'єкта, умови передачі земельної ділянки в заставу та внесення до статутного фонду права орендної земельної ділянки.

Частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначені істотні умови договору оренди, відсутність хоча б однієї з цих істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визначення договору не дійсним у розумінні частини 2 статті 15 Закону України "Про оренду землі".

Тобто, у разі виявлення факту відсутності у договорі хоча би однієї істотної умови, після проведення його державної реєстрації, такий договір підлягає визнанню недійсним за правилами статті 15 Закону України "Про оренду землі". Дана правова позиція викладена у Постанові Верховного суду України від 6 лютого 2012 року у справі №6-104ц11.

Підстави для дострокового розірвання договору оренди землі

Підставами для дострокового розірвання договору оренди землі можуть бути: якщо ініціатором витупає власник земельної ділянки (орендодавець) - нецільове використання земельної ділянки, несплата орендної плати, екологічна шкода ділянці від діяльності орендаря, її забруднення та забур’янення тощо, якщо ініціатором виступає орендар - створення перешкод орендареві у користуванні земельною ділянкою тощо.

Порядок реєстрації розірвання договору оренди землі

Зверніть увагу! Факт розірвання договору оренди землі необхідно зареєструвати. Порядок реєстрації такий же, як і для реєстрації самого договору оренди землі.