Реєстрація права власності за договорами купівлі-продажу нерухомого майна з відчуженням або розстроченням платежу

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703

Правове обгрунтування

Частиною першою статті 694 Кодексу встановлено, що договором купівлі - продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу. Право власності у покупця на нерухоме майно виникає з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації цього права. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України).
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст. 334 ЦК України). Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 794 ЦК України).
Право власності у покупця на нерухоме майно виникає з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації цього права.
При нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, державна реєстрація в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця здійснюється нотаріусом під час вчинення нотаріальної дії, при посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна.
У разі, якщо сторони договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу домовилися про збереження права власності за продавцем (ст. 697 ЦК України, ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») допустима ситуація, коли момент проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу, а саме — оплати повної ціни об’єкта нерухомості.
Наслідком є те, що після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит не відбувається державна реєстрація права власності. Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості в кредит, проведення повного розрахунку за нерухоме майно.

Умови проведення державної реєстрації

1. державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію (п.5 ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
2. державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії проводиться одночасно з вчиненням такої дії (ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
3. при здійсненні державної реєстрації права встановлюється відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких;

Відмова у проведенні державної реєстрації

У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено в разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію (ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»)