Відведення земельної ділянки під ОСББ

Нормативна база

1. Закон України Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку
2. Земельний кодекс України
3. Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій
4. Закон України «Про державну експертизу землевпорядної документації»
5. Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності в місті Києві, затверджений рішенням Київради від 20.04.2017 р. № 241/2463
6. Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні»
7. Стаття Віктора Кобилянського та Ольги Нікодімової « Передання землі у постійне користування співвласникам будинку - правові підстави

Прибудинкова територія

Прибудинкова територія — це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»). Таким чином до прибудинкової території можна віднести не тільки земельну ділянку на якій розташовано сам будинок, а й тротуари та проїзди, ігрові майданчики, озеленені території, майданчики для тимчасового зберігання автомобілів тощо.

Земельний кодекс України, а саме ст.. 42 зазначає що :«Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України» Тобто земля може передаватись безоплатно у власність, або у постійне користування. Для того, щоб отримати у власність земельну ділянку перш за все необхідно провести загальні збори співвласників багатоквартирного будинку та прийняти відповідне рішення, яке оформити протоколом, у якому також зазначити відповідальну за цю процедуру особу. Як правило, це голова правління ОСББ (управдом).

Порядок передачі земельної ділянки

Так як кабінетом Міністрів України не визначено порядку передачі земельної ділянки співвласника багатоквартирного будинку , то така процедура здійснюється за загальними правилами земельного законодавства наступним чином :

1. Уповноважена особа ОСББ повинна подати до місцевої (сільської, селищної, міської) ради клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких указано бажане місце розташування та розмір земельної ділянки. Вимоги до графічних матеріалів у законодавстві відсутні, але на практиці доцільно використовувати (за можливості) кадастровий (черговий, зведений) план, викопіювання з детального плану території, генерального плану населеного пункту або ж роздруківку з державного земельного чи містобудівного кадастру. З таких матеріалів має бути чітко видно прив’язку до місцевості (адреси сусідніх будинків або кадастрові номери сусідніх ділянок). Бажану ділянку можна просто виділити кольором.
2. Місцева рада в місячний строк розглядає клопотання й надає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову в його наданні(таку відмову можна оскаржити в судовому порядку).Підставою відмови в наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою та техніко-економічних обґрунтувань використання й охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.У разі порушення радою місячного строку заявник може скористатися принципом мовчазної згоди: замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомити відповідну раду, додавши до повідомлення на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
3. Після отримання дозволу здійснюється розроблення проекту землеустрою,Це можна здійснити у будь-якій землевпорядній організації.
4. Наступний крок -погодження проекту землеустрою з територіальним органом Держгеокадастру й місцевим органом містобудування та архітектури, а також з суміжними землекористувачами. Дану дію теоретично повинні здійснювати працівники землевпорядної організації, однак на практиці це здійснює сам замовник проекту
5. Державна реєстрація земельної ділянки в державному земельному кадастрі (її проведення забезпечує розробник проекту землеустрою, але фактично цим займаються самі замовники ).
6. Проведення державної експертизи проекту землеустрою. У більшості випадків така експертиза не проводиться, оскільки не є обов’язковою (див. ст. 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»). Але саме ваш проект може потрапити на вибіркову експертизу. Крім того, можливе проведення добровільної (на ваше замовлення) експертизи. Це може бути доцільним за наявності певних сумнівів у відповідності документації вимогам законодавства (почасти такі сумніви виникають не в замовника, а в місцевої ради; наявність позитивного висновку експертизи дозволяє вплинути на позицію депутатів).
7. Затвердження проекту землеустрою місцевою радою. Закон відводить на це два тижні з дня отримання проекту землеустрою, але на практиці (з урахуванням періодичності скликання сесії ради) цей строк значно більший. Рішенням про надання земельної ділянки в користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюються не лише затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, але й надання її в постійне користування. Підставою відмови в затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише його невідповідність вимогам законів та прийнятих згідно з ними нормативно-правових актів.
8. Реєстрація права постійного користування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. За результатами буде отриманий витяг із Державного реєстру, який і підтверджуватиме наявність права постійного користування. Здійснються у відповідного державного реєстратора.)

Перелік документів у випадку коли земельна ділянка є у власності міста:

• План земельної ділянки масштабу 1:500 з зазначеними межами, вирахуваною загальною її площею, нанесеними червоними лініями, виготовлений ліцензованою землевпорядною організацією.
• Довідка із звітності з кількісного обліку земель про наявність земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами, угіддями видану відділом Держгеокадастру (оригінал).
• Письмова згода землекористувачів на ім’я міського голови щодо вилучення з користування земельної ділянки або її частини у разі долучення земельної ділянки (її частини) з земель цих землекористувачів (засвідчена нотаріально у поточному році).
• Акт приймання-передачі житлового будинку з балансу ЛКП на баланс ОСББ (копія засвідчена підписом та печаткою голови ОСББ).
• Копія наказу департаменту житлового господарства та інфраструктури Львівської міської ради про затвердження акту приймання – передачі житлового будинку з балансу ЛКП на баланс ОСББ (копія засвідчена підписом та печаткою голови ОСББ).
• Протокол установчих зборів про створення ОСББ (копія засвідчена підписом та печаткою голови ОСББ).
• Протокол загальних зборів ОСББ про оформлення документів на земельну ділянку для обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
• Копія статуту ОСББ (засвідчена підписом та печаткою голови ОСББ).
• Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців.
  

В той же час в деяких місцевостях можуть діяти підзаконні нормативно-правові акти, які будуть додатково встановлювати вимоги до оформлення прав на майно. Так , у місті Києві діє Порядок щодо набуття прав на землю із земель комунальної власності в місті Києві. Згідно даного документу чітко визначено :

1. Установлену форму клопотання про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та визначено перелік додатків до нього:
2. Графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки в масштабі не менш ніж 1:2000.
3. Нотаріально посвідчена письмова згода землекористувача на вилучення земельної ділянки/частини земельної ділянки, на припинення права користування земельною ділянкою/частиною земельної ділянки, на розірвання договору оренди земельної ділянки, надана в установленому законом порядку.
4. Посвідчені в установленому порядку копії правовстановлюючих документів на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці.
5. Копії матеріалів технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, якщо вони розташовані на земельній ділянці, засвідчені печаткою та підписом керівника зацікавленої особи (крім державних і комунальних підприємств).
6. Копії документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою (за наявності).
7. Засвідчені печаткою та підписом керівника зацікавленої особи копії установчих документів (для юридичних осіб), витяг із Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців (для юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців), копія реєстраційного номера облікової картки платника податку (крім громадян України, які через свої релігійні або інші переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку (ідентифікаційного номера), офіційно повідомили про це відповідні органи державної влади та мають відмітку в паспорті громадянина України) (для фізичних осіб — підприємців), а для громадянина — копія документа, що посвідчує особу, та копія реєстраційного номера облікової картки платника податку (крім громадян України, які через свої релігійні або інші переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку (ідентифікаційного номера), офіційно повідомили про це відповідні органи державної влади та мають відмітку в паспорті громадянина України).Довіреність або засвідчена в установленому порядку її копія, на підставі якої інтереси заявника представляє вповноважена ним особа (у разі якщо клопотання подається представником).
8. Визначено процедуру «проходження» документації (приймальня Київради із земельних питань, Департаменти містобудування та архітектури і земельних ресурсів КМДА, секретаріат та постійна комісія Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування) і функції кожного з органів.
9. Визначено строки проведення тих чи інших дій.
10. Установлено обмеження на відхилення реальної площі земельної ділянки від орієнтовної (зазначеної в дозволі на розробку проекту землеустрою) — не більш ніж 50 м2.
11. Установлено вимоги до заяви на отримання адміністративної послуги — додаються (подається у ЦНАП із метою прийняття Київською міською радою рішення щодо надання земельної ділянки в користування), у тому числі перелік додатків до неї та підстави для її повернення без розгляду.
12. Визначено вимоги до кадастрової справи.

Деякі особливості законодавства

І наостанок ложка дьогтю – згідно нині діючих норм законодавства здійснити реєстрацію права власності на земельну ділянку досить складно практично не можливо, так як ч.2 ст. 42 Земельного кодексу України визначає право власності на земельну ділянку – прибудинкову територію як спільну сумісну власність усіх співвласників багатоквартирного будинку, що на практиці означає :

• Для отримання згоди на приватизацію необхідний дозвіл усіх 100% співвласників будинку. Якщо це більше, ніж 10-15 квартир, то отримати таку від кожного співвласника згоду буде досить складно.
• У ч.2 ст.. 42 ЗКУ не йде мова про об’єднання співвласників, а тільки про окремих осіб, тому до відповідної ради за дозволом доведеться звертатись усім співвласникам.
• У разі, якщо проектна документація на земельну ділянку все ж буде розроблена, то зареєструвати право власності на землю доведеться усім 100% співвласників.
• У разі зміни хоча б одного з співвласника ( купівля-продаж, спадщина, дарування, тощо) перереєстровувати право власності необхідно буде знову усім 100 % співвласників ( і старих і нових).

Можлива альтернатива ?

Альтернативою приватизації земельної ділянки є формування земельної ділянки з відповідним цільовим призначенням. Згідно зі статтею 791 Земельного кодексу, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера на підставі рішення органу місцевого самоврядування про затвердження документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.