Особливості укладання попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості

Нормативна база

1. Цивільний кодекс України
2. Господарський кодекс України
3. Закон України "Про нотаріат"
4. Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
5. Наказ Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України"

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 "Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану" установлено, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням певних особливостей (заборон). Постановою Кабінету Міністрів України від 8 серпня 2023 року № 828 поновлено строки надання адміністративних послуг та видачі документів дозвільного характеру, які були зупинені відповідно до пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 165 “Про зупинення строків надання адміністративних послуг та видачі документів дозвільного характеру”.

Поняття "попередній договір" та правове регулювання

Визначення попереднього договору розкривається у Цивільному (далі – ЦКУ) та Господарському (ГКУ) кодексах України.

Стаття 635 ЦКУ

Стаття 182 ГКУ

Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Виходячи з вищезазначеного є можливість зробити висновок, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо. І при цьому необхідно чітко розуміти, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

За попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Так із наведених легальних визначень витікає правова сутність попереднього договору, яка полягає у виконанні таких функцій:

1. спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку;
2. фіксація умов основного договору.

Оскільки з положень ст. 635 ЦКУ не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження майна (у тому числі нерухомого), надання послуг, виконання робіт, надання майна в найм тощо.

Таким чином, попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

При цьому необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Стосовно строків (термінів) укладення основного договору ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з ч. 1 ст. 182 ГК України зобов’я­зуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.

Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.

Умови попереднього договору

Сторони повинні у попередньому договорі зафіксувати умови основного договору або визначити порядок їх погодження при укладенні основного договору, за винятком випадків, коли такий порядок встановлений актами цивільного законодавства.

Виходячи з положень 2 ч. 1 ст. 638 ЦКУ, істотними умовами договору є:

• умови про предмет договору;
• умови, визначені законом як істотні;
• умови, що є необхідними для договорів даного виду;
• усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Насамперед, необхідно визначити предмет основного договору (характер і види робіт чи послуг, що будуть надаватися, майно, яке буде відчужуватися і т.д.).

Факультативними можуть бути наступні умови:
Строк (термін) укладення основного договору. Варто також врегулювати порядок дій на випадок пропущення строків як з незалежних від сторін причин, так і за наявності вини однієї із сторін.

1. Умова про підготовку документів для укладення основного договору (необхідно чітко визначити для кожної зі сторін повний перелік документів, які необхідно буде підготувати - ті, які підтверджують право власності на нерухомість, погодження другого з подружжя тощо).
2. Умова про порядок повідомлення сторонами одна одну про готовність укласти договір (встановити терміни повідомлень, порушення яких буде підставою для застосування санкцій, а також форму для повідомлень (наприклад, цінний лист з повідомленням на конкретну адресу і т.д.).
3. Умова про відповідальність сторін.
4. Умова про порядок внесення змін до попереднього договору.
5. Істотні умови основного договору.

Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими.

Положення ч. 2 ст. 182 ГКУ на відміну від ч. 1 ст. 635 ЦКУ встановлює обов’язок сторін попереднього договору, крім предмета, узгодити інші істотні умови основного договору. Такими умовами господарського договору згідно з ст. 180 ГКУ є ціна, строк та інші істотні умови, визначені такими законом або необхідні для договорів конкретного виду.

Однак, за правилом ч. 5 ст. 182 ГКУ "відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом". З цим кореспондує положення ч. 2 ст. 182 ГКУ: "До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів". Тому невизначені в попередньому договорі умови основного господарського договору можуть бути визначені безпосередньо при його укладенні згідно вимог ч. 1 ст. 635 ЦКУ.

Форма попереднього договору

За загальним правилом сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Стосовно до попередніх договорів, ч. 1 ст. 635 ЦКУ прямо встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Вказана норма є імперативною і тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов’язковим, в той час як державна реєстрація таких договорів не вимагається.

Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній.

Нотаріальне посвідчення договору

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).

Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку,гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і ст. 55 Закону України "Про нотаріат".

Цей погляд цілком поділяє і судова практика. Наприклад, рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року.

Так, у відповідному рішенні зазначено, що відповідно до вимог статей 635, 657 ЦКУ попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ст. 220 ЦК України).

Посвідчення попереднього договору відноситься до компетенції нотаріусів (ст. 34 Закон України "Про нотаріат") та консульських установ (ст. 38 Закон України "Про нотаріат"). Посадові особи органів місцевого самоврядування не вправі посвідчувати попередній договір.

Попередній договір може бути посвідчено будь-яким нотаріусом на всій території України без обмежень, навіть якщо посвідчення основного договору обмежено територіальною юрисдикцією, визначеною ст. 55 Закону України "Про нотаріат". При посвідченні попереднього договору нотаріус зобов’язаний встановити дійсні наміри сторін щодо створення правових наслідків, які обумовлюються цим правочином.

Порядок внесення змін до договору

Під час дії попереднього договору (до моменту його припинення) сторони мають право внести до нього зміни, зокрема, але не виключно, і зміни щодо встановлення нового строку.

У разі закінчення строку дії попереднього договору такі зміни не матимуть юридичної сили (Постанова Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 07.07.2009 у справі № 3-2395к09/5/19). Якщо сторони погодилися змінити умови попереднього договору, такі зміни вносяться шляхом укладення договору про внесення змін до нього (який також потребує нотаріального посвідчення у випадку, коли попередній договір був нотаріально посвідчений).

Наслідки невиконання умов договору

У ч. 2 ст. 635 ЦК України встановлені наслідки ухилення однієї із сторін від укладення основного договору: сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Такі інші наслідки неукладання основного договору встановлені ст. 182 ГК України, якою законодавець передбачив можливість вимагати укладення основного договору в судовому порядку у випадку, якщо друга сторона, одержавши проект основного договору, ухиляється від його укладення.

Ця відмінність істотним чином впливає на наслідки невиконання сторонами зобов’язань по укладанню основного договору в господарських та цивільних правовідносинах, тому можна говорити про те, що сторони попереднього договору у господарських правовідносинах законодавчо є більш захищеними.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до ч. 2 ст. 635 ЦК України (правова позиція Верховного Суду України від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14).

Зразок попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна

Файл:Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна.docx