Сплата податку при оформленні договору купівлі-продажу земельної ділянки

Нормативна база

• Податковий кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України «Про загальнообов’язкове пенсійне страхування»
• Закон України «Про державну реєстрацію прпав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Закон України «Про нотаріат»
• Декрет Кабінету Міністрів України від 21.01.1993 № 7-93 «Про державне мито»

Загальні положення

Операції з продажу земельної ділянки підлягають сплати податку та збору (ст.172 Податкового кодексу України (далі – ПКУ).

Податком є обов'язковий, безумовний платіж до відповідного бюджету або на єдиний рахунок, що справляється з платників податку відповідно до ПКУ.

Збором (платою, внеском) є обов'язковий платіж до відповідного бюджету або на єдиний рахунок, що справляється з платників зборів, з умовою отримання ними спеціальної вигоди, у тому числі внаслідок вчинення на користь таких осіб державними органами, органами місцевого самоврядування, іншими уповноваженими органами та особами юридично значимих дій (пункти 6.1. та 6.2. ст.6 ПКУ)

Під час встановлення податку обов'язково визначаються такі елементи:

• платники податку;
• об'єкт оподаткування;
• база оподаткування;
• ставка податку;
• порядок обчислення податку;
• податковий період;
• строк та порядок сплати податку;
• строк та порядок подання звітності про обчислення і сплату податку.

Під час встановлення податку можуть передбачатися податкові пільги та порядок їх застосування(  ст. 7 ПКУ)

Платники податку, об'єкт та база оподаткування

Платниками податку на доходи фізичних осіб відповідно до ст. 162 ПКУ є:

1. фізична особа - резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні;
2. фізична особа - нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Об’єктом оподаткування є  доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання) ( ст. 163 ПКУ).

Базою оподаткування є загальний оподатковуваний дохід, з урахуванням особливостей, визначених ПКУ.

Загальний оподатковуваний дохід - будь-який дохід, який підлягає оподаткуванню, нарахований (виплачений, наданий) на користь платника податку протягом звітного податкового періоду.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями статей 172-173 ПКУ (ст. 164 ПКУ).

Порядок оподаткування при оформленні договору купівлі - продажу земельної ділянки

Відповідно до статті 172 Податкового кодексу України, при проведенні операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами сторони повинні сплачувати податки та військовий збір, який встановлений Підрозділом 10 Перехідних положень Податкового кодексу України.
Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку (п.172.3. статті 172 Податкового кодексу України)
За загальним правилом продаж нерухомості оподатковується:

• податком на доходи фізичних осіб - 5%;
• військовим збором - 1,5%.

Для нерезидентів розмір податку на доходи фізичних осіб при продажу нерухомості становить 18%.
Пенсійний збір сплачується відповідно до частини 8 статті 2 та частини 10 статті 4 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування».
Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) нерухомого майна не частіше одного разу протягом звітного податкового року, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину. Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Єдина база даних звітів про оцінку

Єдина база даних звітів про оцінку - це державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості.
Єдина база забезпечує:

1. внесення, оновлення, створення, зберігання, передавання та автоматичне оприлюднення відповідної інформації про об’єкт нерухомості та його вартість (крім інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки);
2. реєстрацію, авторизацію (ідентифікацію) суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів) та нотаріусів;
3. внесення суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) звітів про оцінку та інформації з них напряму та безпосередньо до Єдиної бази;
4. реєстрацію і зберігання звітів про оцінку в Єдиній базі з автоматичним присвоєнням кожному звіту унікального реєстраційного номера;
5. електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості та автоматичне формування на запит фізичних і юридичних осіб електронних довідок про оціночну вартість об’єктів нерухомості з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера;
6. автоматичний обмін інформацією і документами, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет.

Див. також:

• Договір купівлі – продажу
• Договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки
• Мінімальне податкове зобов'язання
• Податки та збори при операціях з нерухомістю