Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)

Нормативна база

• Земельний Кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III
• Цивільний Кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-IV
• Господарський Кодекс України від 16 січня 2003 року № 436-IV
• Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV
• Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12 лютого 2015 року № 191-VIII
• Закон України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 року № 858-IV
• Закон України «Про особисте селянське господарство» від 15 травня 2003 року N 742-IV
• Закон України “Про Державний земельний кадастр” 7 липня 2011 року № 3613-VI
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» 1 липня 2004 року № 1952-IV
• Закон України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року N 1378-IV
• Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Типового договору оренди землі» від 3 березня 2004 р. № 220
• Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 року № 7-93
• Постанова Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»
• Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними: Офіційний веб-сайт Верховного суду України
  

Правові наслідки недодержання сторонами при укладенні договору оренди землі вимог закону

Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.

05 квітня 2015 року набрав чинності Закон України № 191-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», який вносить зміни до Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про особисте селянське господарство».
Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.
Порядок укладання договору оренди землі визначено ст. 16 Закону України «Про оренду землі». А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.

Типова форма договору оренді землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 (ДОДАТОК).

Відповідно до ст. 203 Цивільного кодексу України, загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:

1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
   

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦКУ).

Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК УКраїни.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 216 ЦК України передбачені правові наслідки недійсності правочину, зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі - відшкодувати вартість того, що одержано за цінами які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Правові наслідки передбачені вище застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.

Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Також ст. 217 ЦК України передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Згідно статті 234 Цивільного кодексу України, фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами.

Згідно статті 235 Цивільного кодексу України, удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (ст. 236 ЦК України).

Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є:

- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Слід звернути увагу, що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру.

- строк дії договору;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші.

При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).

За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 Декрету «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93).

У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Судова практика з розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними (нікчемними)

4.1. Різниця термінів “недійсність” і “нікчемність” правочину.

Виходячи з практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними, згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, недодержання сторонами або стороною в момент вчинення правочину вимог, встановлених частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, як правило, має наслідком визнання правочину недійсним. Термін «нікчемність правочину», передбачений Цивільним кодексом України, до прийняття цього Кодексу у вітчизняному законодавстві не вживався. Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України, нікчемний правочин є недійсним через його невідповідність вимогам законодавства. Такий правочин недійсний з моменту його вчинення незалежно від того, чи визнав його таким суд. Що ж стосується оспорюваного правочину, то він може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду. Судам потрібно мати на увазі, що з огляду на ч. 2 ст. 215 ЦК України, підстави недійсності правочину, встановлені нормами ЦК України та іншими законодавчими актами, повинні мати імперативний характер. Тому за такими вимогами є неприпустимим укладення мирових угод як таких, що суперечать законодавству. При розгляді позовів про встановлення нікчемності правочину з посиланням на ст. 203 ЦК України необхідно враховувати, що ця стаття передбачає загальну підставу для визнання нікчемності правочину і застосовується лише в тому випадку, якщо в цьому кодексі немає спеціальної підстави (норми) для цього. Визнання правочину недійсним пов’язане з анулюванням майнових наслідків його вчинення і встановленням наслідків, передбачених законом. Тому належне вирішення цього питання має велике значення не тільки для учасників таких правовідносин, а й для третіх осіб. Норма ч. 1 ст. 216 ЦК України є загальною. Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 216 ЦК України вона застосовується, якщо законом не встановлено особливі умови застосування наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Згідно зі статтями 215 і 216 ЦК України, суди вправі з дотриманням правил підсудності розглядати позови: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності; про встановлення нікчемності правочину і застосування наслідків його недійсності. Звернутися з вимогою про встановлення нікчемності правочину позивач вправі, якщо є спір про наявність або відсутність такого факту. Звернення окремо з такою вимогою, без застосування наслідків недійсності правочину, є правом позивача, тому у випадку пред’явлення такого факту вона підлягає розгляду, власне кажучи, з констатацією в резолютивній частині рішення факту нікчемності правочину, або відмови в цьому. Разом з тим, якщо позивач не заявляв окремо вимогу про встановлення нікчемності правочину, а посилається на її нікчемність при обґрунтуванні іншої пред’явленої вимоги, суди не вправі посилатися на відсутність рішення про встановлення нікчемності правочину, а повинні дати оцінку таким доводам позивача в мотивувальній частині рішення або ухвалити додаткове рішення. Стосовно положення ч. 2 ст. 215 ЦК України про те, що суд не вимагає визнання правочину недійсним, якщо його недійсність встановлена законом, необхідно зазначити, що така потреба може виникнути у разі, коли: сторони виконали певні умови нікчемного правочину, який нотаріально посвідчений; він порушує права третіх осіб; він зареєстрований у державних органах тощо. У таких випадках рішенням суду, який лише констатує недійсність правочину, можуть бути визначені відповідні правові наслідки недійсності правочину, зобов’язано державні органи скасувати його реєстрацію тощо. Визнані недійсними правочини не створюють для сторін тих прав і обов’язків, які вони мають встановлювати, а породжують наслідки, передбачені законом. І хоча реституція не передбачена у ст. 16 ЦК України як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 ЦК України є імперативною і суд має забезпечити зазначені в ній правові наслідки. Потрібно враховувати, що наслідком визнання правочину недійсним не може бути його розірвання. Застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину можливе лише за наявності рішення про визнання такого правочину недійсним. Дискусійним є питання, чи може суд застосовувати наслідки недійсності правочину в разі відсутності вимог про це у позові. Очевидно, що так, оскільки у ст. 216 ЦК України зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю, тому для захисту майнового права, з урахуванням принципів добросовісності, справедливості та розумності, наслідки, визначені в законі, повинні застосовуватися незалежно від того, чи наведені вони у позовній заяві. Можна вважати, що суд з власної ініціативи не може застосовувати такі правові наслідки недійсності правочину: – передбачені іншими (спеціальними) статтями ЦК (моральна шкода тощо); – ті, що не були зазначені у позовних вимогах та не були досліджені в суді. Якщо неможливо визнати частково виконаний оспорюваний правочин недійсним з моменту його укладення, зі змісту якого випливає, що він може бути припинений лише на майбутнє, суд у рішенні зазначає про припинення такого правочину на майбутнє.