Договір міни житла

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Житловий кодекс України
• Закон України «Про житловий фонд соціального призначення»
• Декрет Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 «Про державне мито»
• Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5

Поняття договору міни

Договір міни — це документ, що посвідчує обмін майна чи іншої цінності між сторонами угоди. Об’єктом угоди може бути майно, що має ринкову цінність: нерухомість, транспортні засоби, техніка тощо. Договір міни житлового будинку (квартири), укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Посвідчення договорів житлового будинку (квартири) здійснюється за місцем знаходженням такого майна або за зареєстрованим місцем проживання однієї із сторін відповідного договору.

У відповідності до статті 715 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін.

Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.

Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов’язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договором може бути встановлений обмін майна на роботи (послуги).

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору міни.

Для укладення договору міни житлового будинку (квартири) нотаріусу необхідно надати наступний пакет документів:

• паспорти сторін договору;
• реєстраційні номера облікових карток платників податків сторін;
• документи, що підтверджують право власності на майно, що обмінюється (нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, довічного утримання (догляду), дарування, міни, спадковий договір; свідоцтво про право власності; свідоцтво про право на спадщину; рішення суду тощо);
• довідки про склад сім’ї;
• свідоцтво про шлюб або рішення суду про розірвання шлюбу, письмова згода чоловіка (дружини), якщо майно перебуває у спільній сумісній власності подружжя;
• свідоцтво про народження та дозвіл органу опіки та піклування на вчинення правочину, якщо право власності або право користування на відчужуване житло мають неповнолітні особи.

Під час підготовки до посвідчення договору міни нотаріус перевіряє відсутність заборони відчуження або арешту майна шляхом отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Набуття права власності на житло

Будівництво житла. Завершення будівництвом житла і його реєстрація є однією із найпоширеніших ознак права власності й визначальним для віднесення його до об’єктів житлового права. Право власності на житло в процесі будівництва може виникати на підставі договору будівельного підряду, пайової (дольової) участі у будівництві, сумісної діяльності.

Отримання безхазяйної нерухомої речі. Безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої ne відомий. Нерухомі безхазяйні речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Не має господаря, перш за все, майно померлих людей, у яких немає нащадків, осіб, які покинули своє життя у регресних районах України.

Купівля житла. Одним із найпоширеніших засобів забезпечення житлових потреб громадян є купівля житла. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Договір міни та обміну жилими приміщеннями. За змістом договору міни (бартеру), визначеного у ст. 715 ЦК України, кожна із сторін передає інший стороні у власність один товар в обмін на інший, при цьому кожна із сторін є одночасно і продавцем і покупцем, оскільки за договором міни застосовуються правила договору купівлі-продажу.

Договір дарування житла. Право власності на жиле приміщення може виникнути на підставі договору дарування. Відповідно, до ч. 1 ст. 717 ЦК України за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно житло (дарунок) у власність.

Довічне утримання (догляд) та рента житла. Договір довічного утримання, хоча і схожий з договором купівлі-продажу, але отримав законодавче закріплення в ЦК України як самостійний вид договору, що має свої специфічні риси. Суть його не у відчуженні житла, а в наданні утримання. Договір довічного утримання є оплатним, оскільки згідно ст. 744 ЦК України за договором довічного утримання одна сторона передає другій стороні у власність майно, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати утриманням та доглядом довічно. Договір з умовою довічного утримання є двостороннім, оплатним.

Договір застави (іпотеки) житла. Особливості укладання договорів застави житла полягають у тому, що предмет застави (квартира, будинок) залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Цей договір застави отримав назву іпотека, що є окремим видом застави, під яким розуміється застава будь-якого нерухомого майна. Стаття 572 ЦК України розкриває поняття застави. В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Приватизація державного житлового фонду. Приватизація державного житлового фонду ставить за мету створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення їх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в утриманні існуючого житла. Приватизація має сприяти ефективності збереження житлового фонду.

Предмет договору міни

За змістом договору міни (бартеру), визначеного у ст. 715 ЦК України, кожна із сторін передає інший стороні у власність один товар в обмін на інший, при цьому кожна із сторін є одночасно і продавцем і покупцем, оскільки за договором міни застосовуються правила договору купівлі-продажу.

За таким визначенням начебто не виникає суперечностей, слід зазначити, що основного різницею договору міни житла від договору купівлі-продажу житла є те, що в одному випадку сплатним еквівалентом, який надається покупцем продавцю за річ, є інша річ, а в другому випадку таким еквівалентом виступають гроші, тобто форми еквівалента відрізняються.

Як випливає зі ст. 715 ЦК України договір міни житла є двостороннім, де кожна із сторін, що бере участь у міні житла, вважається продавцем того майна, яке вона міняє, і покупцем того майна, яке вона отримує. Отримання житла в одному випадку та грошей – в іншому становить правову мету для відчужувача.

За змістом ЦК України договір міни житла є оплатним. Хоча обмінюване жиле приміщення може бути нерівноцінним, у випадку розходження в оцінці майна, що обмінюється, сторона, що надала майно за нижчою ціною, сплачує різницю до моменту державної реєстрації, тобто до моменту переходу права власності. За змістом цивільного законодавства житло можна обміняти на інше житло або на інші рухомі та нерухомі речі, товар, а також роботи (послуги), які не мають матеріальної форми.

У той самий час, необхідно підкреслити різницю між цивільно-правовим договором міни житла і договором обміну житла в контексті житлового права. Відповідні норми Житлового кодексу України (далі - ЖК України) та правил обміну жилих приміщень мають обов’язкову силу при обміні для наймачів державного та колективного житлового фонду. В юридичній літературі наголошувалося на виокремленні договору обміну як окремого виду договору.

Договори міни та обміну жилих приміщень за своєю правовою природою є схожими правовими конструкціями, різними за метою, суб’єктним складом, обсягом суб’єктивних прав і обов’язків, механізмом правового регулювання. Для обміну характерно те, що суб’єктом виступає не власник житла, а наймач – житло (квартира, будинок) державного, комунального житлового фонду чи житлово-будівельного кооперативу. Суб’єктом правовідносин при міні виступає власник майна (квартири, будинку), а правовідносини, що при цьому виникають, регулюються нормами Цивільного кодексу України. Міна приватизованих жилих приміщень, квартир у житлових і житлово-будівельних кооперативах громадянами, що повністю сплатили свої пайові внески, іншого житла, що належить на праві власності, здійснюється на підставі цивільно-правових норм.

Цивільно-правові відносини в житловій сфері характеризуються рівністю сторін, в яких самі сторони беруть на себе всі суб’єктивні права і обов’язки.

За наймачем житла у будинках державного та комунального житлового фонду загального призначення закріплено право за письмовою згодою членів сім’ї, що проживають разом із ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін житла, яке вони займають, з іншим наймачем житла у фонді загального призначення, або з власником приватного житла за письмовою згодою наймодавця. Це право можна розглядати як привілейоване, оскільки воно спрямоване на поліпшення житлових умов.

Обмін житла допускається за наявності письмової згоди власника житла. Таке право закріплене ст. 25 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення». Орендар житла у фонді соціального призначення має право за письмовою згодою повнолітніх членів сім’ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін житла, яке вони займають, з іншим орендарем житла фонду соціального призначення за згодою власника цього житла. Обмін між житловими фондами різних форм власності, між власниками приватного житла з наймачами, орендарями житла у житловому фонді загального призначення не допускається, тому право на обмін жилих приміщень передбачено нормами як житлового, так і цивільного права, що виникають між учасниками обміну, має обмежене застосування залежно від виду житлового фонду та його призначення.

Обмін жилими приміщеннями може проводитися без обмеження кількості учасників, крім випадків обміну частини жилого приміщення, за якого згода на обмін може бути тільки двосторонньою.

Предметом договору обміну жилих приміщень може бути окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок.

Важливе правило житлового права полягає у тому, що частина жилого приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім’ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати не може становити предмет договору, хоча житлове законодавство допускає таку можливість, якщо учасники обміну є родичами. Наймач або член його сім’ї вправі провести обмін частини жилої площі, що припадає на його частку, з наймачем іншого жилого приміщення за умови, що в’їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім’ї тих, хто залишається проживати в цьому приміщенні.

Якщо предметом договору обміну може бути окрема квартира або інше ізольоване приміщення, цивільний договір міни не визначає вимог до майна, що обмінюється. Статті 715, 716 ЦК України не містять вказівки на особливості обміну жилих приміщень, хоча і зазначається, що законом можуть бути передбачені особливості укладання і виконання договору міни.

Виходячи з правил ст. 63 ЖК України жиле приміщення, що виділяється при зміні договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім’ї наймача (ст. 104 ЖК України), не може бути меншим за рівень середньої забезпеченості жилою площею в даному населеному пункті за загальним розміром, а не за часткою жилої площі, яка припадає на кожного із членів сім’ї, що виділяються.

Потребують додаткових змін нормативні акти, що визначають право одного із співвласників міняти частку в праві спільної часткової власності. У таких випадках у інших учасників не виникає переважного права на придбання частки у праві спільної часткової власності, оскільки ст. 362 ЦК України надає переважне право на купівлю частки у праві спільної часткової власності тільки у випадку укладання договорів купівлі-продажу та їхньої згоди на укладення договору міни. Така згода має бути необхідною у випадках, коли об’єктом часткової власності є квартира з суміжними кімнатами. Це правило повинне поширюватися на всі договори, спрямовані на передачу права власності: дарування, пожертви, ренти, довічного утримання.

З цією метою ст. 361 ЦК України слід доповнити ч. 2 наступного змісту: «Співвласник квартири має право розпорядження своєю часткою у праві спільної часткової власності тільки за згодою інших співвласників».

Якщо між членами сім’ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен член сім’ї вправі вимагати у судовому порядку примусового обміну займаного приміщення в різних будинках чи квартирах. При вирішенні спору суд повинен встановити, чи має позивач право на обмін. А після цього він приступає до оцінки варіантів обміну, які пропонують як позивач, так і відповідач. У разі примусового обміну жилого приміщення за правилами ч. 2 ст. 116 ЖК України житлові умови особи, яка систематично порушує правила співжиття, можуть бути погіршені.

Правила ст. 80 ЖК України щодо примусового обміну жилого приміщення в судовому порядку в разі відсутності згоди між членами сім’ї не поширюються на обмін жилого приміщення, що належить їм на праві приватної власності. Вони регулюють тільки правовідносини між членами сім’ї наймача жилих приміщень у державному або комунальному житловому фонді.

Державне мито за нотаріальне посвід­чення договору міни житла

Відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 «Про державне мито» за посвідчення договорів відчуження, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження стягу­ється державне мито у розмірі 1% від суми договору, але не менше од­ного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.

Згідно п. 8 гл. 1 розд. V Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, затвердженої наказом Мінфіну від 07.07.2012 № 811 за посвідчення договорів міни державне мито обчислюється з оціночної вартості того обмінюваного майна, яке, включаючи грошову доплату, буде мати вищу оціночну вартість.

За посвідчення договору міни державне мито справляється з більшої оціночної вартості обмінюваного майна за ставками, вказаними в підпунктах «а», «б», «г» та «д» пункту 3 статті 3 Декрету КМУ «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93, відповідно до родинних відносин.

Платниками державного мита на території України є фізичні та юридичні особи за вчинення в їх інтересах дій і видачу документів, що мають юридичне значення, уповноваженими на те органами ст. 1 КМУ «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93

Водночас державне мито за угодами, за якими одна сторона звільняється від сплати державного мита, сплачує друга сторона, яка не звільнена від сплати державного мита, або пропорційно за домовленістю сторін п. 2 розд. ІІ Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, затвердженої наказом Мінфіну від 07.07.2012  № 811