Право власності на нерухомість, як об’єкт інвестування

Нормативна база

• Закон України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"

• Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності"
• Закон України "Про інвестиційну діяльність"

• Постанова Кабінету Міністрів України від 13 червня 2023 № 596 "Деякі питання виконання вимог Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 № 1127 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 № 461 "Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів"

Поняття суб'єкта та об'єкта інвестування

Суб'єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави (стаття 5 Закону України "Про інвестиційну діяльність").

Об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права (стаття 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність")

Закон України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (далі - Закон) визначає механізм введення об'єктів незавершеного будівництва в цивільний оборот і захист прав інвестора (фізичної або юридичної особи, за якою в установленому законом порядку зареєстровано право на майбутній об’єкт нерухомості), тобто створення правових механізмів для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Об'єкт незавершеного будівництва може бути подільним або неподільним.

Подільний об'єкт незавершеного будівництва – об'єкт нерухомого майна, який буде споруджений у майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт і який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об'єкта є майбутні об'єкти нерухомості.

Неподільний об'єкт незавершеного будівництва – об'єкт нерухомого майна, який буде споруджений у майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт і який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об'єкта відсутні майбутні об'єкти нерухомості.

Майбутній об'єкт нерухомості – складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо).

Оборотоздатність об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості

Відповідно до статті 2 Закону:

Неподільний об’єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації : - права власності - або спеціального майнового права, - або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Подільний об’єкт незавершеного будівництва не може перебувати у цивільному обороті, крім: 1) правочинів, пов’язаних із зміною замовника будівництва; 2) обтяження майна іпотекою відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та звернення стягнення на такий предмет іпотеки; 3) обтяження, визначеного абзацом сьомим частини другої статті 27-2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" Такі правочини та/або дії можуть бути вчинені лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Майбутній об’єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Об’єктом права власності може бути лише неподільний об’єкт незавершеного будівництва

Право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва виникає відповідно до закону з моменту державної реєстрації такого права.

Державна реєстрація права власності здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", якщо одночасно дотримано такі вимоги:

1. наявність у замовника будівництва права власності/права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об’єкт;
2. набуто право на виконання будівельних робіт;
3. проведено технічну інвентаризацію неподільного об’єкта незавершеного будівництва.

Вимоги, визначені пунктами 1 і 2 не поширюються на неподільні об’єкти незавершеного будівництва, що підлягають приватизації. Не допускається державна реєстрація права власності на подільні об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Спеціальне майнове право

Спеціальне майнове право – це різновид речового права (але не право власності), яке має встановлене коло об’єктів, на яке воно поширюється:

1. неподільні об’єкти незавершеного будівництва;
2. подільні об’єкти незавершеного будівництва;
3. майбутні об’єкти нерухомості.

На спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності (у тому числі усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у разі його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об’єкта).

Власник спеціального майнового права має право звертатися до суду щодо захисту свого права, у тому числі з вимогою щодо:

1) закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію.Не допускається прийняття судами рішень про добудову об’єкта, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт внаслідок його скасування чи анулювання, до відновлення такого права. У такому разі власник спеціального майнового права має право обрати інший спосіб захисту порушеного права;

2) визнання права власності на об’єкт, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" після отримання права на виконання будівельних робіт.

Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва.

Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості здійснюється за замовником будівництва та/або девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта.

 Забороняється державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності.

Об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості належить особі, за якою зареєстровано спеціальне майнове право на такий об’єкт. Такий об’єкт може належати одній або декільком особам (у тому числі з визначенням часток кожної з таких осіб).

При переході спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (крім першого продажу) або обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну за неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, до правонабувача одночасно переходять права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Такий правонабувач вважається покупцем/довірителем за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Особливості залучення коштів для будівництва об’єкта нерухомого майна

Пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва, девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об’єкти нерухомого майна може здійснюватися виключно в такий спосіб:

1) шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва):

- замовником будівництва, який є юридичною особою або фізичною особою - підприємцем;

- девелопером будівництва, який є юридичною особою;

2) шляхом укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва відповідно до Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" з урахуванням особливостей, визначених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";

3) шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до Закону України "Про ринки капіталу та організовані товарні ринки" з умовою передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до укладеного нотаріального договору між замовником будівництва та власником таких облігацій про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. До такого договору застосовуються вимоги щодо договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), крім пункту 19 частини другої статті 13 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"

Зазначені вимоги не поширюються на випадки фінансування об’єктів, що споруджуються виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва.

Управителі фондів операцій з нерухомістю можуть залучати кошти від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єктів нерухомого майна відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (стаття 6 Закону).

Договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта

Замовник будівництва може укласти договір з девелопером будівництва щодо організації та фінансування будівництва об’єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб).

Істотними умовами договору щодо організації та фінансування будівництва об’єкта є:

1) порядок організації та фінансування будівництва об’єкта девелопером будівництва;

2) сторона, яка забезпечує розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок) відповідно до Закону;

3) розподіл майбутніх об’єктів нерухомості, щодо яких буде здійснено первинну державну реєстрацію спеціального майнового права, між замовником будівництва та девелопером будівництва;

4) перелік майбутніх об’єктів нерухомості, що складають гарантійну частку, речові права на які обтяжуватимуться;

5) строк, протягом якого сторони повинні внести зміни до переліку майбутніх об’єктів нерухомості, визначених пунктами 3 і 4, у разі зміни проектної документації на будівництво, яка зумовлює необхідність таких змін;

6) порядок дій сторін для забезпечення добудови об’єкта у разі розірвання договору (передача замовнику будівництва спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, які не відчужено; передача замовнику будівництва невикористаних коштів, залучених на будівництво об’єкта за договорами купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (перший продаж), тощо) або втрати замовником права на земельну ділянку.

Якщо договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта укладається до розроблення проектної документації на будівництво, істотні умови договору, визначені пунктами 3 і 4, на момент укладення договору не зазначаються. У такому разі сторони зобов’язані внести зміни до договору, зазначивши такі істотні умови, після розроблення та затвердження у встановленому законодавством порядку проектної документації на будівництво.

За рішенням замовника будівництва на девелопера будівництва може покладатися виконання частини функцій замовника будівництва, крім повноважень замовника будівництва щодо набуття на своє ім’я прав на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів та інших повноважень, визначених законом. За неналежне виконання таких функцій девелопер будівництва несе відповідальність, передбачену для замовника відповідно до закону.

Договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта підлягає нотаріальному посвідченню (стаття 7 Закону).

Державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна

Державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва чи майбутній об’єкт нерухомості, здійснюється автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у день отримання відомостей з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта у порядку, визначеному Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Гарантійна частка

Під час первинної державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості такий замовник будівництва зобов’язаний визначити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку.

Мінімальний розмір гарантійної частки визначається Кабінетом Міністрів України у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво.

До гарантійної частки включаються майбутні об’єкти нерухомості, спеціальне майнове право на які зареєстровано за замовником будівництва/девелопером будівництва.

Не допускається включення до гарантійної частки частини майбутнього об’єкта нерухомості.

Майбутні об’єкти нерухомості, які включаються до гарантійної частки, повинні бути вільні від речових прав інших осіб (крім спеціального майнового права замовника будівництва/девелопера будівництва та/або права довірчої власності управителя фонду фінансування будівництва) та будь-яких обтяжень (крім обтяження майбутніх об’єктів нерухомості іпотекою на підставі іпотечного договору, визначеного статтею 10 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю").

У разі якщо проектною документацією на будівництво об’єкта визначені черги будівництва та/або пускові комплекси, кожний із яких може бути прийнятий в експлуатацію окремо, гарантійна частка встановлюється окремо щодо кожної черги будівництва/пускового комплексу.

До прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (черги будівництва та/або пускового комплексу) забороняється, якщо інше не встановлено законом:

1)   вчиняти правочини щодо відчуження та/або обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки (крім обтяження іпотекою відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю");

2)   обтяжувати (крім випадків, визначених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю") та звертати стягнення на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки.

Обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, припиняється:

1)   одночасно з прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (черги будівництва та/або пускового комплексу - щодо майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки у відповідній черзі будівництва/пусковому комплексі);

2)   на підставі рішення суду з метою добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва);

3)   на підставі заяви управителя фонду фінансування будівництва, за умови що за таким управителем зареєстровано право довірчої власності на всі майбутні об’єкти нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва.

Замовник будівництва/девелопер будівництва може змінити майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, якщо така зміна відповідає вимозі до розміру гарантійної частки, що визначається Кабінетом Міністрів України.

У разі зміни проектної документації на будівництво, яка зумовлює необхідність збільшення розміру гарантійної частки, замовник будівництва/девелопер будівництва зобов’язаний збільшити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, та забезпечити реєстрацію обтяження речових прав на такі об’єкти у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У разі зміни проектної документації на будівництво, яка зумовлює можливість зменшення розміру гарантійної частки, замовник будівництва/девелопер будівництва має право зменшити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, та забезпечити реєстрацію припинення обтяження речових прав на такі об’єкти у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Фінансування будівництва майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, здійснюється за рахунок коштів замовника будівництва/девелопера будівництва.