Примусове відчуження земельних ділянок та інших об'єктів нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності

НОРМАТИВНА БАЗА

1) Закон України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» від 17.11.2009 р. № 1559-VI;
2) Кодекс адміністративного судочинства України від 06.07.2005 р. за № 2747-IV;
3) Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III.

Вступ

В статті 41 Конституції України передбачено, що право приватної власності є непорушним. Однак у ній же зазначається і про наявні можливості у влади примусово забирати в людей земельні ділянки, які є об'єктами їх права приватної власності. Таких випадків є декілька і всі вони чітко виписані в статті 143 Земельного кодексу України. Зокрема, серед них є і така підстава, як примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності. Як вказується в статті 147 зазначеного кодексу, підстави та порядок примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності визначаються законом. Таким актом є Закон України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» (далі — Закон).

Стаття 1 цього Закону передбачає, що примусове відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені (наприклад, житлових будинків і господарських споруд), з мотивів суспільної необхідності - це перехід права власності на земельні ділянки, інші об'єкти нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, до держави чи територіальної громади з мотивів суспільної необхідності за рішенням суду. Тобто, без рішення суду відібрати в людини земельну ділянку, право власності на яку вона оформила в належний спосіб, ніхто не може.

Примусове відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені із мотивів суспільної необхідності – це перехід права власності на земельні ділянки, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, до держави чи територіальної громади з мотивів суспільної необхідності за рішенням суду. Тобто, без рішення суду відібрати в людини земельну ділянку, право власності на яку вона оформила в належний спосіб, ніхто не може.

Примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності можливе лише земельних ділянок, які перебувають у приватній власності фізичних чи юридичних осіб. Таке відчуження є підставою припинення права приватної власності на землю та виникнення права комунальної чи державної власності на відчужену земельну ділянку. Підставою для примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності є неотримання згоди власника земельної ділянки на її викуп для суспільних потреб.

Об'єкти відчуження

Згідно ст. 3 Закону об'єктом відчуження є земельна ділянка (її частина), житловий будинок, інші будівлі, споруди, багаторічні насадження, що на ній розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

У разі якщо власник (власники) земельної ділянки (її частини), що відчужується, є також власником (власниками) житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, вимога про відчуження земельної ділянки розглядається разом з вимогою про припинення права власності на зазначені об'єкти та розглядається з кожним із власників окремо.

У разі якщо відчужується частина земельної ділянки, а решта її площі не може раціонально використовуватися за цільовим призначенням, за вимогою власника земельної ділянки відчуженню підлягає вся земельна ділянка.

Варто відзначити, що згідно зі статтею 15 цього Закону, в примусовому порядку забрати в людини земельну ділянку до держави чи територіальної громади з мотивів суспільної необхідності можуть виключно під розміщення на ній:

1) об'єктів національної безпеки і оборони;
2) лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, магістральних трубопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафтових і газових терміналів, електростанцій) та об'єктів, необхідних для їх експлуатації;
3) об'єктів, пов'язаних із видобуванням корисних копалин загальнодержавного значення;
4) об'єктів природно-заповідного фонду;
5) кладовищ.

Разом з цим, таке примусове відчуження земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, допускається винятково тільки за рішенням суду з мотивів суспільної необхідності і лише у разі, якщо будівництво зазначених вище об'єктів передбачається здійснити із застосуванням оптимального варіанту з урахуванням економічних, технологічних, соціальних, екологічних та інших чинників. Тобто, не може бути такого, що сьогодні в особи через суд вилучили її земельну ділянку для того, щоб на ній збудувати кладовище, а завтра цю ж ділянку просто надали у власність чи користування іншій особі з тим, щоб вона на ній побудувала власний будинок чи займалася садівництвом.

Також доречно зауважити, що згідно зі статтею 16 згаданого вище Закону примусове відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності може здійснюватися лише тоді, коли орган виконавчої влади (місцева адміністрація) чи орган місцевого самоврядування (місцева рада) не досяг з власником земельної ділянки чи інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, згоди щодо їх викупу для суспільних потреб. Тобто, вилученню земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності повинен передувати процес отримання згоди на її викуп для суспільних потреб.

Порядок примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності включає

1) звернення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, до адміністративного суду із позовом про примусове відчуження земельної ділянки, у разі недосягнення згоди з власником такої ділянки щодо її викупу для суспільних потреб;
2) прийняття рішення адміністративним судом про примусове відчуження земельної ділянки. Задоволення позову є можливим у разі, якщо позивач доведе, що будівництво, капітальний ремонт, реконструкція об'єктів, під розміщення яких відчужується відповідне майно, є неможливим без припинення права власності на таке майно попереднього власника;
3) державна реєстрація права власності держави чи територіальної громади на земельну ділянку, яка здійснюється на підставі рішення суду про примусове відчуження земельної ділянки, а також документів, що підтверджують попередню та повну сплату колишньому власнику викупної ціни або державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, надане замість відчуженого.

Відповідно до ст. 183¹ Кодексу адміністративного судочинства України, адміністративні справи про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності розглядаються та вирішуються апеляційним адміністративним судом за місцем її розташування. У постанові адміністративного суду про задоволення позову зазначається інформація про: об'єкт примусового відчуження, його місцезнаходження, площу, кадастровий номер, цільове призначення, категорію земель; умови попереднього повного відшкодування вартості земельної ділянки, збитків, завданих власнику внаслідок примусового відчуження, та їх розмір, визначений відповідно до закону; строк, протягом якого власник має звільнити земельну ділянку, інші об'єкти нерухомого майна, що на ній розміщені; джерело фінансування витрат, пов'язаних із примусовим відчуженням.

Аналіз ст. 16 Закону та ст. 183¹ Кодексу адміністративного судочинства України дозволяє дійти висновку, що право на звернення із подібними позовами до адміністративного суду мають лише ті суб’єкти владних повноважень, за якими закон визначив повноваження на викуп таких об’єктів, тобто визначені статтями 8, 9 Закону.

Судова практика у справах з мотивів суспільної необхідності

Показовою у цьому відношенні є постанова Львівського апеляційного адміністративного суду від 30 липня 2012 р.у справі № 2а-2/12/9104. Суд, виходячи з того факту, що Кабінетом Міністрів України 17 березня 2011 р. прийняте розпорядження № 195-р «Про викуп земельних ділянок з мотиву суспільної необхідності», тобто прийняте рішення про викуп, дійшов висновку, що саме Кабінет Міністрів України має виключне право на звернення із адміністративним позовом про примусове відчуження таких земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності. Крім того, обґрунтовуючи своє рішення, суд послався на частину четверту ст. 8 Закону України «Про організацію та проведення фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу в Україні», згідно з якою зверненню із адміністративним позовом про примусове відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності має передувати прийняття органом, що прийняв рішення про викуп земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності, рішення про примусове відчуження об’єкта права приватної власності з мотиву суспільної необхідності. Відтак у разі відмови власника об’єкта права приватної власності від укладення договору купівлі-продажу або іншого правочину щодо відчуження такого об’єкта орган, що прийняв рішення про його викуп, зобов’язаний прийняти рішення про примусове відчуження об’єкта права приватної власності з мотиву суспільної необхідності. Однак, як видно із матеріалів справи, таке рішення органом, що прийняв рішення про викуп у відповідачів спірних земельних ділянок, не приймалось, а тому суд дійшов висновку, що звернення до суду Львівської обласної державної адміністрації із даним позов здійснено з порушенням встановленої Законом процедури та є передчасним.

Адміністративні справи про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності розглядаються та вирішуються апеляційним адміністративним судом за місцем її розташування, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, розміщених на земельній ділянці, що підлягають примусовому відчуженню.

Суд вирішує зазначені адміністративні справи протягом двох місяців з дня надходження позовної заяви. У разі задоволення позовних вимог рішенням суду визначається викупна ціна та порядок її виплати, а також перелік та порядок надання майна замість відчуженого. Одночасно із задоволенням позовних вимог щодо примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності суд може задовольнити вимоги щодо знесення житлового будинку.

Якщо ж потреба у використанні земельної ділянки, примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності, відпала, орган, який прийняв рішення про викуп цих об'єктів, протягом місяця із дня, коли йому стало відомо чи повинно було стати відомо про це, приймає відповідне рішення. Примусово відчужена земельна ділянка (її частина) може бути викуплена попереднім власником згідно з його заявою (клопотанням) та за ціною, встановленою на час повернення таких об'єктів у власність, у порядку, визначеному законом.

У постанові адміністративного суду про задоволення позову обов'язково повинна зазначатися наступна інформація:

• об'єкт примусового відчуження,
• його місцезнаходження,
• площу,
• кадастровий номер,
• цільове призначення,
• категорію земель;
• умови попереднього повного відшкодування вартості земельної ділянки,
• збитків, завданих власнику внаслідок примусового відчуження,
• їх розмір, визначений відповідно до закону;
• строк, протягом якого власник має звільнити земельну ділянку,
• інші об'єкти нерухомого майна, що на ній розміщені;
• джерело фінансування витрат, пов'язаних із примусовим відчуженням.
  

У разі задоволення позовних вимог рішенням суду визначається викупна ціна та порядок її виплати, а також перелік та порядок надання майна замість відчуженого. Викупна ціна включає вартість земельної ділянки (її частини), з урахуванням збитків, завданих власнику внаслідок викупу земельної ділянки, у тому числі збитків, що будуть завдані власнику у зв'язку з достроковим припиненням його зобов'язань перед третіми особами, зокрема упущена вигода, у повному обсязі.

У випадку надання власнику іншої земельної ділянки замість відчуженої у викупну ціну включається вартість виготовлення документації із землеустрою, розроблення якої необхідне для отримання у власність такої земельної ділянки, а також витрати, пов'язані з державною реєстрацією прав на неї. Вартість земельної ділянки, що відчужується або передається у власність замість відчуженої, визначається за договором на підставі її експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до закону. Суб'єкти оціночної діяльності для проведення такої оцінки визначаються органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування у порядку, визначеному законом, а вартість надання послуг із рецензування або проведення державної експертизи звітів з експертної грошової оцінки сплачується за рахунок коштів відповідних бюджетів.

Якщо власник виступає проти відчуження своєї ділянки за оцінкою, проведеною суб'єктом оціночної діяльності, визначеним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, він може залучити іншого суб'єкта оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна чи проведення рецензування звіту з оцінки такого майна. У цьому разі витрати на виконання таких послуг несе власник земельної ділянки.

Одночасно із задоволенням позовних вимог щодо примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності суд може задовольнити вимоги щодо знесення житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, розміщених на земельній ділянці, що підлягають примусовому відчуженню.

Попереднє повне відшкодування вартості земельної ділянки у грошовій формі здійснюється шляхом внесення органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, коштів на депозит нотаріальної контори в порядку, встановленому законом, за місцем розташування земельної ділянки або перерахування коштів на зазначений власником цих об'єктів банківський рахунок.

У разі примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності припиняється дія обмежень (обтяжень) прав на такі об'єкти, що унеможливлюють їх використання для таких потреб. Особи, на користь яких були встановлені обмеження (обтяження) прав на відчужену земельну ділянку, мають право вимагати відшкодування збитків або встановлення обмежень (обтяжень) прав для користувача відчуженого об'єкта у встановленому законом порядку.

Якщо ж потреба у використанні земельної ділянки, примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності, відпала, орган, який прийняв рішення про викуп цих об'єктів, протягом місяця із дня, коли йому стало відомо чи повинно було стати відомо про це, приймає відповідне рішення. Примусово відчужена земельна ділянка (її частина) може бути викуплена попереднім власником згідно з його заявою (клопотанням) та за ціною, встановленою на час повернення таких об'єктів у власність, у порядку, визначеному законом. Судом апеляційної інстанції у справах про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності є Вищий адміністративний суд України, який розглядає справу у двомісячний строк із дня надходження апеляційної скарги.

Крім того, аналізуючи ст. 11 та ст. 12 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» можемо дійти висновку, що закон передбачає два можливі варіанти викупу земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а саме: 1) шляхом визначення викупної ціни або 2) шляхом передання у власність іншої рівноцінної земельної ділянки, якщо інше не погоджено із власником відчужуваної земельної ділянки.
Прикладом такої судової справи є Постанова Вищого адміністративного суду України від 12 січня 2016 року за № 872/2а-7/15 http://reyestr.court.gov.ua/Review/63433037