Зонування земель у межах населених пунктів

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Закон України "Про землеустрій"
• Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності"
• Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель"

Поняття та об’єкт зонування

Зонування земель — поділ земель адміністративно-територіальних утворень відповідно до категорій земель, типів землекористування та встановлення для них цільового призначення та відповідних режимів землекористування.

План зонування земель - затверджені в установленому порядку графічні матеріали, якими визначаються межі категорій земель та типів землекористування з відповідним режимом землекористування.

Об’єктом зонування виступають землі в межах населених пунктів - забудовані або призначені для здійснення забудови.

Зонування земель здійснюють на основі схем землевпорядкування, схем використання й охорони земельних ресурсів, природоохоронної, землевпо­рядної, містобудівної й іншої документації на рівні регіонів і їх муніципаль­них утворень.

Категорії земель

Землі за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

• землі сільськогосподарського призначення;
• землі житлової та громадської забудови;
• землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
• землі оздоровчого призначення;
• землі рекреаційного призначення;
• землі історико-культурного призначення;
• землі лісогосподарського призначення;
• землі водного фонду;
• землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі. (стаття 19 Земельного кодексу України).

Класифікація – це поділ земель на окремі види цільового призначення в межах категорії земель, які характеризуються власним правовим режимом, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів тощо.

Тобто, наприклад, в межах категорії земель житлової та громадської забудови, земельна ділянка може використовуватись для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, для колективного житлового будівництва, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку тощо.

Функціональне призначення земельної ділянки не зазначається в документах на земельну ділянку, а міститься в містобудівній документації (генеральному плані населеного пункту, плані зонування території тощо).

Згідно ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» генеральний план населеного пункту визначається як містобудівна документація, що визначає принципові питання вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту.

На підставі генерального плану визначаються межі міст, селищ та сіл.

Межа міста – це зовнішня межа земель міста, що відокремлює їх від земель іншого призначення і визначається проектом планування та забудови міста або техніко-економічним обґрунтуванням розвитку міста.

Порядок проведення зонування земель

Зонування земель здійснюється у межах територіальних громад та відповідно до закону (стаття 180 Земельного кодексу України).

Зонування земель в межах населеного пункту реалізується шляхом розроблення відповідного плану, який є нормативно- правовим актом, що встановлює порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх до­пустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Зонування земель у межах населених пунктів здійснюється шляхом розподілення їх на окремі земельні ділянки з врахуванням їх цільового призначення, від якого залежить і правовий режим цих ділянок.

До уваги! Зонування земель у межах населених пунктів пов'язане з віднесенням певних земельних ділянок до різного ступеня містобудівної цінності.

Зонування земель в населених пунктах дозволяє здійснити розподіл території на зони при містобудівному плануванні їх розвитку. В свою чергу, при зонуванні земель встановлюється дозволене (допустиме) використання земельних ділянок, наприклад, під забудову у відповідності з містобудівною документацією.

Склад земель населених пунктів.

До складу земель населених пунктів входять земельні ділянки, віднесені згідно містобудівної документації до наступних територіальних зон:

1. Зона житлової забудови – складається із земельних ділянок для розташування житлових будинків, споруд для зберігання індивідуальних транспортних засобів, окремих вбудованих чи прибудованих об'єктів соціального і культурно-побутового обслуговування населення та інших об'єктів, що не потребують встановлення санітарно-захисних зон та не створюють негативного впливу на навколишнє середовище.
2. Суспільно-ділова зона - це земельні ділянки для розміщення адміністративних будівель органів управління, ділових, фінансових, торговельних, культурно-просвітницьких установ, громадських установ та інших багатофункціональних об'єктів;
3. Зона інженерних і транспортних інфраструктур – виділяються земельні ділянки для розміщення транспортної інфраструктури (території смуг відводу залізниці, залізничних і автовокзалів, портів, морських і річкових вокзалів, аеровокзалів, терміналів,транспортних вузлів, підприємств, установ і організацій залізничного транспортного господарства,призначених для експлуатації, утримання, будівництва, ремонту, розвитку наземних та підземних будівель та інших об'єктів транспорту та інші;
4. Рекреаційна зона - виділяються окремо рекреаційні зони, що призначаються і використовуються для відпочинку населення. Крім рекреаційних, ці території можуть виконувати функції охоронні, захисні, санітарно-гігієнічні і мати історико-культурний потенціал.
5. Зона спеціального призначення;
6. Зона військових об’єктів;
7. Інші територіальні зони (ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»).

Територія населеного пункту може бути також поділена на зони з обмеженим режимом користування:

• охоронні зони (ст.112 Земельного кодексу України)
• зони санітарної охорони(ст.113 Земельного кодексу України)
• санітарно-захисні зони (ст.114 Земельного кодексу України)
• зони особливого режиму використання земель (ст.115 Земельного кодексу України).

Такими зонами встановлюється обмеження на використання земельної ділянки або її частини.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (ч.1 статті 20 Земельного кодексу України)

Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою (ч.5 статті 20 Земельного кодексу України).

Порядок забудови земельних ділянок в межах населених пунктів.

До складу земель населеного пункту, зокрема, входять земельні ділянки призначені для розташування житлових будинків та споруд.

Право на забудову таких земельних ділянок здійснюють власники або користувачі за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво таких об'єктів здійснюється у такому порядку:

• отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
• розроблення проектної документації та проведення її експертизи;
• затвердження проектної документації;
• виконання підготовчих та будівельних робіт;
• прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;
• реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними спеціально уповноваженими органами містобудування та архітектури на безоплатній основі.

Перелік об'єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування та архітектури.

Спеціально уповноважений орган містобудування та архітектури визначає відповідність намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовником додаються:

• засвідчена в установленому порядку копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою;
• ситуаційний план (схема) щодо місцезнаходження земельної ділянки (у довільній формі);
• викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000; кадастрова довідка з містобудівного кадастру (у разі наявності);
• черговий кадастровий план (витяг із земельного кадастру - за умови відсутності містобудівного кадастру);
• фотофіксація земельної ділянки (з оточенням);
• містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками запланованого об'єкта будівництва.

Містобудівні умови та обмеження видаються на підставі містобудівної документації при зверненні зацікавленої особи до уповноваженого органу з поданням визначеної документації.

Підставою відмови в наданні містобудівних умов та обмежень є, зокрема, невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні, тобто така невідповідність встановлюється на стадії надання містобудівних умов та обмежень або у подальшому під час здійснення державно-будівельного або судового контролю.

Невідповідність намірів забудови означає, що запланований для будівництва об'єкт не відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, тобто затвердженим текстовим та графічним матеріалам з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій конкретного населеного пункту.

Забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

Будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

За наявності плану зонування території розроблення будівельного паспорта здійснюється на його підставі. Розроблення будівельного паспорта здійснюється в межах населених пунктів - відповідно до наявної містобудівної документації на місцевому рівні.

Видача будівельного паспорта здійснюється уповноваженим органом містобудування та архітектури безпосередньо, через центри надання адміністративних послуг або через Єдиний державний портал адміністративних послуг. Будівельний паспорт надається уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів.

Особливості регулювання земельних відносин при здійсненні містобудівної діяльності

Зонування земель в межах населеного пункту встановлюють вимоги щодо площі земельної ділянки, її розміру (протяжності вздовж вулиці), відступів забудови (від меж земельної ділянки або червоних ліній), обмежувати висоту забудови, кількість поверхів, розміри будинків, відсоток забудови ділянки, розміри дворів та інших відкритих просторів, регламентувати розміщення і використання споруд і землі для різноманітних цілей (житла, виробництва, торгівлі та ін.).

Правила повинні перешкоджати утворенню земельних ділянок, які не можна було б використовувати відповідно до їх вимог (насамперед щодо планувальних параметрів – розмірів, відступів, конфігурації тощо).

У разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється, крім випадків:

• розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи;
• приватизації громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону;
• надання земельної ділянки, розташованої на території зони відчуження чи зони безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• надання земельної ділянки для розміщення лінійних об’єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, ліній електропередачі, зв’язку);
• буріння, влаштування та підключення нафтових і газових свердловин за межами населених пунктів;
• будівництва, експлуатації військових та інших оборонних об’єктів.

Передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності за відсутності плану зонування або детального плану території не допускається, якщо земельна ділянка:

• розташована в межах зелених зон населених пунктів, внутрішньоквартальних територій (територій міжрайонного озеленення, елементів благоустрою, спортивних майданчиків, майданчиків відпочинку та соціального обслуговування населення);
• віднесена до категорії земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного призначення, рекреаційного призначення (крім земель для дачного будівництва), лісогосподарського призначення.

Зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території забороняється.

Уповноважені органи з питань містобудування та архітектури і центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, забезпечують відкритість, доступність та повноту інформації про наявність на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці земель державної та комунальної власності, не наданих у користування, що можуть бути використані під забудову, про наявність обмежень і обтяжень земельних ділянок, містобудівні умови та обмеження в містобудівному і державному земельному кадастрах.

До моменту внесення відповідної інформації до містобудівного та державного земельного кадастрів виконавчий орган сільської, селищної, міської ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації або відповідний місцевий орган виконавчої влади зобов’язані надавати за запитами фізичних та юридичних осіб письмову інформацію про наявність земельних ділянок, що можуть бути використані під забудову (стаття 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності).

Порядок вирішення земельних спорів

Детально в статті: Вирішення земельних спорів: судовий та позасудовий порядок

Судова практика

Постанова Верховного суду України від 11.02.2020 у справі №803/1596/17