Договір довічного утримання

Нормативна база

• Конституція України
• Цивільний кодекс України
• Сімейний кодекс України
• Закон України "Про нотаріат"
• Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5

Поняття договору довічного утримання

Договір довічного утримання (догляду) - домовленість двох сторін, за якою одна сторона (відчужувач) передає у власність другій стороні (набувачеві) житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Порівняльна таблиця договору дарування та договору довічного утримання

Сторони договору

Відчужувачем за договором може бути будь-яка фізична особа, тобто незалежно вiд вiку та стану здоров’я. За загальними вимогами щодо чинностi правочину, особа, яка його вчинює повинна мати необхідний обсяг цивiльної дiєздатностi.

Набувачем може бути повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа, а можуть бути кілька фізичних осіб, в такому разі їх обов'язок перед відчужувачем є солідарним та вони стають співвласниками майна, переданого їм за договором довічного утримання (догляду), на праві спільної сумісної власності. Набувачем майна за договором може бути така особа, яка може і здатна надати відчужувачеві обумовлене договором матеріальне забезпечення. Статутом юридичної особи чи іншим засновницьким документом має бути передбачена можливість оплатного придбання майна у власність, і такий правочин не може суперечити цілям її створення та діяльності.

За бажанням відчужувача утримання (догляд) за договором довічного утримання може надаватись і третім особам. Набувач зобов’язаний виконати свій обов’язок на користь третьої особи, вказаної в договорі. Якщо відчужувач укладає договір на користь третьої особи, то така особа за договором забезпечується утриманням та (або) доглядом довічно.

Предмет договору довічного утримання

• Нерухоме майно (житловий будинок, квартира або їх частина, нежитлове приміщення, земельна ділянка, гараж, рухоме майно, на яке поширюється режим нерухомого майна відповідно до вимог ст. 181 ЦК України тощо).
• Рухоме майно, що має значну цінність. Законодавство не встановлює вартісного вираження значної цінності такого майна або приблизного переліку таких речей. Таким рухомим майном можуть бути: предмети мистецтва та антикваріату, дорогоцінні метали, дорогоцінне каміння, ювелірні вироби, цінні папери, нематеріальні активи, у тому числі об’єкти права інтелектуальної власності тощо.

Форма укладення договору довічного утримання

Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Недотримання даної вимоги тягне за собою визнання договору недійсним.

Нотаріус, посвідчуючи договір, повинен перевірити документи, необхідні для відчуження майна.

Якщо предметом договору є нерухомість, то такий договір підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Право власності на відчужувану нерухомість переходить до набувача тільки з моменту реєстрації договору.

Обов’язки набувача за договором довічного утримання (догляду)

Виконання договору полягає у надання всіх видів матеріального забезпечення у натурі відповідно до змісту договору. При укладанні договору довічного утримання сторони повинні визначити всі види матеріального забезпечення, обсяг, способи та форми.

Оскільки даний договір передбачає можливість догляду, то сторони мають чітко визначити, в чому саме полягатиме догляд (умови, форми, способи догляду, їх періодичність, якість та зміст), наприклад:

• вид і кількість харчування – скільки разів на добу, калорійність та окремі елементи;
• медичне обслуговування – вид послуги медичного обслуговування, які ліки необхідні, їх кількість і приблизна вартість;
• характер матеріального забезпечення відчужувача, чітко визначена грошова сума, черговість виплат грошових сум;
• усі види догляду (опікування), якими набувач має забезпечувати відчужувача;
• забезпечення відчужувача або третьої особи (утриманця) житлом;

Відповідно до законодавства набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду). Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.

У випадку, коли набувач у силу певних обставин не в змозі надалі надавати належне матеріальне забезпечення відчужувачу, зобов’язання у відповідності до договору можуть перейти до членів його сім’ї за згодою відчужувача. Якщо з членів сім’ї набувача ніхто не виявить бажання взяти на себе обов’язки набувача, то ці обов’язки можна передати іншій особі, але за згодою відчужувача та членів сім’ї набувача.

Момент виникнення у набувача права власності на майно

Право власності на майно за договором довічного утримання, оскільки останній підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. в свою чергу, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Чи зберігається за відчужувачем право власності на житло

Відповідно до ст. 749 ЦК України, з урахуванням ч. 4 с. 334 ЦК України, право власності на житло переходить від відчужувача до набувача в момент державної реєстрації договору довічного утримання. З моменту державної реєстрації договору довічного утримання відчужувач (особа, яка потребує утримання) перестає бути власником будинку, квартири. Отже, у разі укладення договору відчужувач втрачає можливість розпоряджатись своїм житлом (продавати, дарувати ), так як більше не є його власником.

Чи має право набувач продавати, дарувати чи іншим чином відчужити набуте за договором майно

Набувач за таким договором обмежений у праві розпорядження майном до моменту смерті відчужувача. Набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти майно, передане за договором довічного утримання (догляду), укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на підставі іншого правочину так як при посвідченні договору довічного утримання (догляду) нотаріус накладає заборону їх відчуження згідно вимог ст. 73 ЗУ "Про нотаріат". На майно, передане набувачу за договором довічного утримання (догляду), не може бути звернене стягнення протягом життя відчужувача. Втрата (знищення), пошкодження майна, яке було передане набувачеві, не є підставою для припинення чи зменшення обсягу його обов'язків перед відчужувачем.

Укладення договору довічного утримання (догляду) щодо майна, що є у спільній сумісній власності

Майно, що належить кільком фізичним особам чи подружжю (або одному з подружжя) на праві спільної сумісної власності, може бути відчужене на підставі договору довічного утримання. Співвласники майна, а також подружжя за договором довічного утримання повинні передати набувачеві майно, останній, у свою чергу, повинен надати відчужувачам (кожному окремо) належне утримання. У разі смерті одного із відчужувачів, оскільки виконання було призначене безпосередньо особисто для відчужувача, договір припиняється. Набувач у свою чергу продовжує утримувати співвласника, який залишився.
Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути укладений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення між співвласниками порядку користування цим майном.

Внесення змін до договору

Сторони в договорі довічного утримання можуть передбачати заміну майна, яке було передане набувачеві. Тобто набувач та відчужувач за певних обставин, які виникли у процесі дії договору довічного утримання можуть домовитися про заміну речі на іншу. У цьому разі обсяг обов’язків набувача може бути за домовленістю сторін змінений або залишений незмінним.

Заміна набувача за договором довічного утримання (догляду)

У разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають істотне значення, обов’язки набувача можуть бути передані за згодою відчужувача члену сім’ї набувача або іншій особі за їхньою згодою.

Таким чином, при вирішенні питання про заміну набувача пріоритет мають члени його родини. Інша особа може стати набувачем лише за згодою відчужувача і первісного набувача.

Відмова відчужувача у наданні згоди на передання обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) іншій особі може бути оскаржена до суду. У цьому разі суд бере до уваги тривалість виконання договору та інші обставини, які мають істотне значення.

Правові наслідки смерті фізичної особи-набувача/припинення юридичної особи-набувача

• У випадку сметі фізичної особи-набувача, обов'язки останнього за договором довічного утримання (догляду) переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передане відчужувачем.

Якщо спадкоємець за заповітом відмовився від прийняття майна, що було передане відчужувачем, право власності на це майно може перейти до спадкоємця за законом. Якщо у набувача немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, відчужувач набуває право власності на це майно. У цьому разі договір довічного утримання (догляду) припиняється.

• У разі припинення юридичної особи-набувача з визначенням правонаступників до них переходять права та обов'язки за договором довічного утримання (догляду).
• У разі ліквідації юридичної особи-набувача право власності на майно, передане за договором довічного утримання (догляду), переходить до відчужувача.
  

Якщо в результаті ліквідації юридичної особи-набувача майно, що було передане їй за договором довічного утримання (догляду), перейшло до її засновника (учасника), то, відповідно, до нього переходять права та обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду).

Припинення договору

Договір довічного утримання (догляду) припиняється:

• у випадку смерті набувача та за умови відсутності спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем;
• у зв'язку із смерю відчужувача;
• на підставі рішення суду.

Договір довічного утримання може бути розірваний на підставі рішення суду:

• на вимогу відчужувача або третьої особи у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, незалежно від їх вини;
• на вимогу набувача.

У разі розірвання договору довічного утримання (догляду) у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов'язків за договором, відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення. У цьому разі витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню.

Проте, невиконання обов’язків або неналежне виконання обов’язків не завжди призводить до припинення договору. Відчужувач вправі пред’явити позов про відшкодування збитків. У винятковому випадку існує можливість подати позов не про припинення дії договору довічного утримання, а про обов’язок набувача виконати в натурі обов’язки, взяті на себе, або про стягнення грошової компенсації всіх видів матеріального забезпечення, вказаних у договорі.

Набувач вправі припинити договір тільки в тому випадку, коли через незалежні від нього обставини його майнове становище змінилося настільки, що він не в змозі надавати набувачеві належне матеріальне забезпечення, обумовлене в договорі. У разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за договором.