Зміна і поновлення договору оренди земельної ділянки

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Закон України "Про оренду землі"
• Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану"

Увага!!! З 24 лютого 2022 року відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено режим воєнного стану! Відповідно до Закону України від 24.03.2022 № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, якими, зокрема передбачено, що укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X "Перехідні положення"Земельного кодексу України. А саме, договора оренди вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.

Загальні положення

Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" (далі - Закон), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону).

Внесення змін до договору оренди земельної ділянки

Частиною першою статті 651 Цивільного кодексу України та статтею 30 Закону передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Серед підстав для внесення змін до договору можуть бути, зокрема:

• волевиявлення сторін щодо уточнення певних умов договору;
• зміна строку дії оренди;
• зміна умови про розмір та розрахунок орендної плати.

Ініціювати внесення змін може будь-яка сторона в будь-який момент. Оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, у договорі можна передбачити детальний порядок внесення змін.

Зміни до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а якщо договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.

Поновлення договору оренди землі

Законом передбачена можливість поновлення (пролонгації) договору оренди землі, а статтею 126¹ Земельного кодексу України – порядок такого поновлення.

Відповідно до статті 33 Закону після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому орендар має дотриматися таких умов:

1. належно виконувати свої обов'язки за договором;
2. не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із вимогами частини першої статті 777 Цивільного кодексу України;
3. до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі додати проєкт додаткової угоди;
4. орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

В подальшому можливі наступні варіанти ситуації:

№ п/п	Строк дії договору поновлюється	Строк дії договору припиняється
1	відсутня заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди землі	наявна заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди землі
2	У разі надання згоди на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору	У разі надання відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору, про небажання такого поновлення
3	У разі відсутності відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору, яка б свідчила про заперечення такого поновлення – «мовчазна згода»(аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18)	несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору є самостійною та достатньою підставою для відмови в поновленні договору оренди землі (постанова Верховного Суду від 03 листопада 2021 року у справі № 910/7864/20)

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

У разі порушення права на поновлення договору оренди земельної ділянки, орендар може поновити його у судовому порядку з наступних підстав:

- власник уклав договір з новим орендарем всупереч письмовому повідомленню про намір реалізувати переважне право від попереднього наймача;

- власник уклав договір з новим орендарем на тих же умовах, які були запропоновані попереднім орендодавцем;

- власник ділянки повідомив, що буде використовувати землю для власних потреб, проте в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з’явилася інформація про укладення договору з новим орендарем.

Варто пам’ятати, що для позову до суду повинні бути докази того, що переважне право орендаря на поновлення договору оренди було порушено. А тому всі звернення та відмови повинні бути у письмовій формі.

Важливо! У разі смерті орендодавця перебіг строків щодо дії договору, повідомлення про намір продовжити строки дії договору тощо – зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення, тобто, у разі наміру продовжити строк дії договору, орендодавець зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку/

Особливості

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України від 05 грудня 2019 року № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (далі - Закон № 340-IX).

Важливо! Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після набрання чинності Закон № 340-IX. До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності Законом № 340-IX застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.

♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель приватної власності, укладені з 16 липня 2020 року, поновлюються автоматично на той самий строк і на тих самих умовах лише в тому випадку, якщо в договорі міститься норма про таке автоматичне поновлення. Інших додаткових дій (укладання додаткових угод) від сторін договору не вимагається.

♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель державної та комунальної власності, укладені з 16 липня 2020 року, автоматично поновлюватимуться лише в тому випадку, якщо на них знаходиться нерухоме майно, що перебуває у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Тобто для поновлення договорів, на яких немає нерухомого майна, потрібне рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями.

♦ Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.

♦ Договори оренди землі, які укладаються після 16 липня 2020 року, обов'язково повинні містити інформацію не лише про строк дії договору, але й дату його укладення.

Увага! Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Судова практика

• Постанова Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (у разі укладення орендодавцем договору оренди земельної ділянки з новим орендарем та реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк, переведення прав та обов’язків орендаря або визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного орендодавцем із новим орендарем, не є ефективними способами захисту переважного права первинного орендаря. Належним способом захисту є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря).

Див. також

• Договір оренди земельної ділянки
• Припинення договору оренди землі
• Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)
• Дострокове розірвання договору оренди землі
• Орендна плата за користування земельною ділянкою