Особливості відновлення орендованого майна

Нормативна база

• Цивільний кодекс України.
• Господарський кодекс України.
• Закон України «Про оренду державного та комунального майна».

Законодавчі підстави договору оренди майна

Правовою підставою для укладення договору оренди майна є Цивільний кодекс України, який регулює всі суттєві умови оренди: права й обов’язки сторін, предмет договору, форму договору, строк договору, умови дострокового розірвання договору.

Істотні умови договору – це умови, без узгодження яких договір уважається неукладеним (ч. 2 ст. 180 ГКУ, ч. 1 ст. 638 ЦКУ).

Для договору оренди вказані вимоги наведено в ст. 284 ГКУ:

• предмет договору;
• розмір орендної плати (з урахуванням її індексації);
• строк, на який укладається договір;
• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням його індексації);
• порядок використання амортизаційних відрахувань;
• порядок відновлення орендованого майна;
• умови повернення або викупу орендованого майна;
• умови, які сторони вважають за необхідне вказати в договорі.
  

Орендодавець зобов'язаний передати орендарю майно у стані, що відповідає його призначенню й умовам договору оренди. Майно передають відразу після укладення договору або у строк, передбачений договором (ст. 765 ЦКУ).

Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про особливі властивості й недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час його використання. Орендар зобов'язаний у присутності орендодавця перевірити відповідність майна зазначеним у договорі оренди характеристикам.

Якщо орендар у момент передання майна в його володіння не переконається в його відповідності встановленим характеристикам, то майно вважають таким, що передано йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦКУ).

Якщо орендодавець не передає майно, то орендар має право за своїм вибором:

• вимагати від орендодавця передання майна й відшкодування збитків, завданих затримкою;
• відмовитися від договору оренди й вимагати відшкодування завданих йому збитків.
  

Передання майна в оренду оформлюють актом приймання-передачі (далі – акт), який є основним документом, що підтверджує факт як передання майна в оренду, так і його повернення з оренди (ст. 795 ЦКУ). В акті зазначають стан майна, наявні несправності тощо. Сучасні технології дозволяють використовувати засоби фото- й відеофіксації під час передання нерухомого майна в оренду та його повернення.

Чинне законодавство не передбачає форми акта, тому скласти його можна в довільній формі.

Обов’язки щодо відновлення найманого майна

Під час укладання договору найму в наймодавця та наймача виникають ряд прав та обов’язків пов’язаних із майном, що передається у найм, зокрема, і обов’язок щодо відновлення даного майна.

Згідно з ч. 1 ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Поточним ремонтом, хоча його визначення і не закріплено в ЦК України, слід вважати такий ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування річчю, не пов'язаного з істотним руйнуванням і псуван¬ням її основних частин, вузлів або агрегатів.

Незважаючи на те, що ч. 1 ст. 776 ЦК України сформульована дисспозитивно, поточний ремонт однозначно покладається Типовим договором оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства) на орендаря.

Відповідно до ч. 3 ст. 776 ЦК України якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1. відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2. вимагати розі-рвання договору та відшкодування збитків.
   

У загальному випадку капітальний ремонт майна – відповідальність орендодавця, а поточний – орендаря (ст. 776 ЦКУ).

У договорі необхідно прописати, що конкретно повинна ремонтувати кожна зі сторін, строки проведення капітального ремонту орендодавцем, а також які саме поліпшення належать до поточного ремонту за рахунок орендаря.

Наслідки погіршення речі, переданої у найм

1. Наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.

2. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

3. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Права та обов’язки щодо поліпшення орендованого майна

Орендар має право на внесення до орендованого майна поліпшень за рахунок власних коштів.

Правовий режим поліпшень встановлений ст. 778 ЦК України і ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». В ч. 1 ст. 21 вищевказаного закону вказано, що орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.

Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач:

• рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря;

• рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

У разі проведеного з дозволу орендодавця поліпшення орендованого майна орендар має право на відшкодування здійснених з цією метою необхідних витрат, якщо інше не передбачено договором. Дозвіл на поліпшення майна для запобігання спорам у майбутньому повинен бути обумовлений у договорі.

Ці поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна та якщо орендодавець не погодиться відшкодувати їхню вартість, можуть бути вилучені орендарем.

Якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням через його незадовільний стан, орендар має право на зарахування витрат на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди в порядку та межах, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Рішення про зарахування витрат орендаря, здійснених на проведення капітального ремонту, приймається орендодавцем за умови наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача.

Орендодавець розглядає клопотання орендаря про зарахування витрат орендаря на виконання ремонтних робіт і протягом 10 робочих днів з дати звернення орендаря може прийняти одне з таких рішень:

• надання згоди на здійснення ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати;

• відмова у наданні згоди на здійснення ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди.

Орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об’єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об’єкта оренди, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.

Рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

Рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень комунального майна приймає представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи в порядку, встановленому відповідним представницьким органом місцевого самоврядування.

Балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту.

Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень є:

• отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу;

• прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною п’ятою цієї статті.

Рішення, що приймаються за результатами розгляду клопотання орендаря про здійснення поліпшень, ремонту майна, переданого в оренду, оприлюднюються протягом п’яти робочих днів з дня прийняття такого рішення згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Вартість поліпшень, які виконані орендарем без дозволу орендодавця та які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає. Дозвіл на здійснення поліпшень майна для запобігання виникненню спорів повинен бути зазначений у договорі.

Амортизаційні відрахування на орендовані приміщення, частини будівель і споруд та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно, то й відновлення цих об'єктів входить в його обов'язки. (згідно з абз. 2 ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»)