Договір найму (оренди)

Нормативна база

• Конституція України
• Цивільний кодекс України
• Житловий кодекс України
• Господарський кодекс України
• Податковий кодекс України
• Закон України "Про оренду землі"

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Відповідно до Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" розділ "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України доповнено пунктом 19 такого змісту: У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії";

Поняття договір найму (оренди)

Договір найму (оренда) - це домовленість двох сторін, за якою наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір найму (оренди) вважається укладеним з моменту передання укладення договору, за яким майно передається у тимчасове користування (реальний договір), або коли майно буде передане у тимчасове користування після укладення договору (консенсуальний договір).

Додатково - Поняття та умови договору в цивільному праві

Сторони договору

Наймодавець — фізична або юридична особа (власник майна або особа, яка має право передавати майно у найм, наприклад, довірчий управитель).

Наймач - фізичні або юридичні особи.

Важливо:

• Під час дії воєнного стану більшість відкритих державних реєстрів недоступна, серед яких Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Єдиний державний реєстр судових рішень, тож перевірити дійсність пред’явлених даних складно, але залишається можливість користуватися іншими платними або безкоштовними сервісами щоб отримати інформацію з реєстру речових прав на нерухоме майно, наприклад Порталом Дія та Опендатабот.
• Не буде зайвим зафіксувати відповідні дані про власника і про наймача у договорі найму, включно із паспортними даними та даними з інших документів, які сторони пред’являють одна одній.
• Також слід враховувати, що якщо ви укладаєте договір не з власником, а з іншим наймачем, ви укладаєте договір піднайму, і в такому випадку не матимете самостійного права володіння та користування житлом. Ризики також полягають в тому, що строк піднайму буде залежати від строку оренди за основним договором, і у випадку дострокового припинення останнього договір піднайму автоматично припиняється. Тому важливо вимагати пред’явлення основного договору для ознайомлення.
  

Істотні умови договору

Предмет: річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ); майнові права.

Зверніть увагу, що предметом договору найму наприклад житлового приміщення можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.
Тож, якщо вам, до прикладу, пропонують частину приміщення, яка не призначена для проживання (підвал, горище, прибудова господарського призначення тощо), вона не може бути предметом договору найму житла.
Під час укладення договору важливо зафіксувати стан найманого житла (у договорі, за допомогою фото-, відеозаписів) та зазначити про виявлені недоліки, а також обов’язки сторони, яка їх усуватиме, за потреби.

Строк користування майном: на строк, встановлений договором. Якщо сторони не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці (якщо інший строк для такого попередження не встановлений договором).
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця , договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Плата за користування майном: встановлюється за певний період за домовленістю між сторонами (як правило, за один місяць) у грошовій або натуральній формі за вибором сторін. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Орендна плата

Відповідно до статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Що стосується оренди житлових приміщень, то відповідно до статті 820 Цивільного кодексу України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця. Орендні платежі за договором оренди житла з викупом - періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (дохід) орендодавця. Особа-орендар також зобов'язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом.

Таким чином, підсумовуючи викладене варто зазначити, що зважаючи на принцип свободи договору, визначений Цивільним кодексом України, розмір орендної плати встановлюється сторонами шляхом переговорів, під час яких досягається згода щодо будь-якого розміру орендної плати, на який погодилися обидві сторони договору.

Форма договору

Усна: між фізичними особами щодо речей побутового призначення.
Письмова форма: між юридичними особами, між юридичною та фізичною особою, а також щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини)автотранспорту, житла.
Письмова нотаріальна та підлягає державній реєстрації: щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком не менше 3 року).

Права та обов'язки сторін

Сторони	Права	Обов'язки
Наймодавець	вимагати від наймача сплати встановленої договором суми за користування майном; вимагати здійснення поточного ремонту наймача (якщо інше не встановлено договором); вимагати від наймача виконання інших обов'язків, встановлених договором законом	передати наймачеві майно в користування негайно або в строк, встановлений договором найму (оренди); передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму (оренди) та її призначенню; попередити наймача про відомі наймодавцю недоліки майна; повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм (оренду).
Наймач	у випадку, якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором: вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; відмовитись від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків; вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за яких наймач не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилась; вимагати здійснення капітального ремонту речі наймодавцем (крім випадку, коли обов'язок проводити капітальний ремонт покладений договором на наймодавця); вимагати від наймодавця виконання інших обов'язків, встановлених договором законом; передати річ у користування іншій особі (піднайм) лише за згодою особи (строк договору піднайму не може перевищувати строк договору найму)	користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору найму (оренди); вчасно сплачувати плату за користування майном; усунути погіршення речі, які сталися з його вини (при цьому наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця

Важливо:

• Ви можете скористатися будь-яким типовим договором найму житла, проте важливо максимально деталізувати його для своїх потреб, тобто зафіксувати всі умови, які ви вважаєте важливими для захисту своїх прав і заздалегідь узгодити їх з іншою стороною, наприклад, яким чином ви будете контактувати, фіксувати нові домовленості на час дії договору, вирішувати конфлікти та вносити зміни до договору у разі потреби.
• Не треба дублювати ті права і обов’язки, які вже закріплені Цивільним кодексом України, вони будуть чинними на період дії договору та після його розірвання в частині виконання зобов’язань сторонами. Втім, окремі положення ви можете всетаки прописати і закріпити в договорі, якщо положення кодексу для вас є непрактичними. Оскільки в ЦК часто зустрічається формулювання «якщо інше не встановлено договором».

Припинення та розірвання договору

Підстави припинення договору найму: у разі смерті фізичної особи (наймача) або ліквідації юридичної особи (наймача або наймодавця).

Підстави розірвання договору:
на вимогу наймодавця:

1. наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяців підряд;
   
2. наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
   
3. наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
   
4. наймач не розпочав проведення капітального ремонту речі, у випадку коли обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього.
   

на вимогу наймача:

1. наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
   
2. наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту.

Позовна давність

До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму.

Види договору

1. договір прокату (наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк);
   
2. договір найму земельної ділянки (наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату);
   
3. договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму);
   
4. договір найму (оренди) транспортного засобу (предметом можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо);
   
5. договір лізингу (одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі);
6. договір найму (оренди) житла (одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату).