Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій)

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України

Загальні відомості

У Цивільному кодексі України набув поширення і такий цивільно-правовий інститут, як право користування чужою землею для сільськогосподарського виробництва (емфітевзис). Він вигідний і зручний тим, що коли власник землі не бажає втрачати право власності на землю, але й сам не має можливості обробляти її, то в такому разі він може передати її в довгострокове користування іншим особам на підставі речового права. Часто до цього цивільно-правового інституту вдаються великі землевласники, які самі не спроможні обробляти свою землю і разом з тим не бажають позбавлятися права власності на неї. У таких випадках можна, звичайно, передати землю в оренду. Але оренда землі — це договір, який у будь-який час може розірвати одна зі сторін.

Види прав користування чужими земельними ділянками та їх особливості

Для користувачів необхідний більш надійний спосіб користування, який би меншою мірою залежав від свавілля землевласника. Таким інститутом і став емфітевзис — право користування землею для сільськогосподарських потреб.

Отже, емфітевзис — це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарського виробництва (користувач).

Емфітевзис має певні правові особливості. Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Реалізувати це право можливо з моменту державної реєстрації цього права (ст. 125 ЗК). Отже, виникає ситуація, подібна до тієї, що має місце при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права може не збігатися в часі (ст.334 ЦК).

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування. Емфітевзис укладається, як правило, на невизначений строк, але може бути укладений і на певний строк.При укладенні договору на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від договору, повідомивши про це другу сторону не менш як за один рік до такої відмови. Це право відчужуване, тобто емфітевт у будь-який час може продати чи в будь-який інший спосіб відчужувати це право користування землею. Слід підкреслити, що відчужується не земля (емфітевт не має права розпоряджатися землею), а саме право користування землею. При продажу права користування землею користувач зобов’язаний своєчасно сповістити про це власника землі. Якщо продаж права користування буде здійснено без сповіщення про це власника земельної ділянки, останній має право вимагати через суд визнання продажу недійсним. При відчуженні емфітевзису емфітевтом третім особам власник землі має право на визначену договором частину від ціни продажу (процент). Власнику землі належить переважне перед іншими право викупу права користування. Він має право вимагати від емфітевта використання землі за призначенням, обумовленим у договорі. Власнику належить також право на винагороду за використання землі. Розмір винагороди, її форма, умови, порядок та строки виплати визначаються договором.

В сучасному українському праві суперфіцій - це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі (глава 34 Цивільного кодексу України). Виникнення і становлення цивільно-правового інституту права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) відбувалися так само, як і попереднього – емфітевзису. Він набув широкого застосувань містах, де землі для будівництва мало, а міські власті бажають втрачати право власності на неї. Такі землі, на і право власності належить міській владі, вона передає в дострострокове користування забудівельнику на засадах суперфіція. Тобто власник земельної ділянки передає ділянку і її частину в користування фізичній чи юридичній особі д будівництва промислових, побутових, соціально-культі них, житлових та інших споруд і будівель безплатно або обумовлену плату. Отже, власник нерухомого майна (будівлі або споруди), що побудоване на земельній ділянці, переданій йому в користування — суперфіцій, має довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право на користування цією ділянкою.

Суперфіцій може бути встановлено законом, договор або заповітом на визначений або невизначений строк. Земельна ділянка, передана у суперфіцій, може бути використана лише для забудови (ст. 413 Цивільного кодексу). Власник землі переданої для забудови, має право на плату за користування нею. Якщо земля забудована промисловими об’єктами, договором може бути передбачене право власника землі на частині доходу землекористувача.

Права та обов’язки сторін

Користувач земельної ділянки зобов’язаний виплачувати її власнику обумовлену винагороду за користування нею, а також здійснювати інші платежі, пов’язані з користуванням землею, та справляти встановлені щодо неї повинності. (ст. 415 Цивільного кодексу). Він зобов’язаний використовувати землю відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

Емфітевзис припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; закінчення строку, на який було надано право користування; викупу земельної ділянки з метою суспільної необхідності; рішення суду.

Перехід права власності на земельну ділянку до інших осіб не припиняє суперфіція. Водночас право власності на побудовані на чужій землі будівлі та споруди належите суперфіціарію. При переході права власності на нерухомі майно від суперфіціарія до інших осіб, останні набувають також права користування відповідною земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що й попередній власник нерухомого майна – колишній суперфіціарій.

Підстави припинення

У разі припинення суперфіція право на нерухоме майно, що залишилося на земельній ділянці, визначається домовленістю між власником ділянки і власником нерухомого майна. За відсутності такої угоди наслідки припинення права користування ділянкою визначає суд.

Власник земельної ділянки має право вимагати від власника нерухомого майна його знесення та приведення ділянки до стану, в якому вона перебувала до встановлення суперфіція (частина перша ст. 417 Цивільного кодексу).

Коли знесення будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, забороняється законом (житлові будинки, пам’ятки історії та культури тощо) або є нераціональним у зв’язку з явним перевищенням вартості будівлі чи споруди порівняно з вартістю відведеної під них землі, суд може з урахуванням підстав припинення користування земельною ділянкою та за наявності відповідної вимоги сторін:

• визнати право власника нерухомого майна на придбання права власності на земельну ділянку, на якій знаходиться нерухоме майно, або право власника землі на придбання нерухомого майна, що залишилось на земельній
• ділянці;
• визначити власнику нерухомого майна умови користування земельною ділянкою на новий строк.
  

Суперфіцій може бути припинений:

• поєднанням в одній особі власника землі та землекористувача;
• закінченням строку договору, яким встановлено суперфіцій;
• судовим рішенням;
• невикористанням суперфіція протягом трьох років.

Емфітевзис і суперфіцій захищаються тими ж цивільно-правовими засобами, що і право власності. Вони можуть захищатися також від власника землі, на яку встановлено емфітевзис і суперфіцій.

Тепер, коли земля в Україні стала об’єктом цивільно-правових відносин, право користування чужою землею для сільськогосподарських потреб та право користування чужою землею для забудови набувають дуже важливого значення.

Зразки правочинів

                                         ДОГОВІР
  ПРО НАДАННЯ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ПОТРЕБ (ЕМФІТЕВЗИС)

«_______» ________________ 20___ року м.__________________

_____________________________________________________________, зареєстрований за адресою: __________________________, реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний номер) _________________________________________________, (далі – Власник), з однієї сторони, та ____________________________________, зареєстрований за адресою:________________________________, реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний номер) ___________________________, (далі – Землекористувач), з другої сторони, та діючи вільно, цілеспрямовано, свідомо і добровільно, розумно та на власний розсуд, без будь-якого примусу як фізичного, так і психічного, не порушуючи прав третіх осіб, бажаючи реального настання правових наслідків, обумовлених нижче, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, усвідомлюючи значення своїх дій та керуючи ними, не помиляючись щодо обставин обумовлених нижче, діючи без впливу обману, уклали даний Договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (надалі – «Договір»), про наступне.

                                 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. За цим договором Власник надає Землекористувачу право використовувати земельну ділянку, зазначену у пункті 1.2 цього договору (далі – земельна ділянка) для сільськогосподарських потреб на праві емфітевзису.

1.2. Земельна ділянка розміром _________________ га, розташована за адресою: _______________________, кадастровий номер _________________________, перебуває у власності Власника згідно із Державним актом серія _________ №________, виданим _______________________________ «____» __________ ________ року та зареєстрованим _________________________________________________________ за №. Право власності Власника зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно згідно із Витягом з Державного реєстру права власності на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер _________________. номер запису про право власності __________________________, виданим державним реєстратором реєстраційної служби ________________________ управління юстиції ___________________________ області __________________________________________________________.

Цільове призначення земельної ділянки _____________________________.

Земельна ділянка має наступні обмеження у її використанні: ___________;

Земельна ділянка не обтяжена правами третіх осіб, що підтверджується: ______________________________

1.3. Підписанням цього Договору сторони підтверджують, що на земельній ділянці не розміщено житлових будинків, будь-яких інших будівель та/або споруд, земельна ділянка є придатною для використання за призначенням.

1.4. Підписанням цього Договору Землекористувач підтверджує, що земельна ділянка їм оглянута і її стан повністю влаштовує Землекористувача.

1.5. Земельна ділянка вважається переданою Власником Землекористувачу у користування на праві емфітевзису з моменту державної реєстрації цього права.

                 2. ТЕРМІН КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ НА ПРАВІ ЕМФІТЕВЗИСУ

2.3. Термін користування земельною ділянкою Землекористувачем на праві емфітевзису за цим Договором складає __________________ років з дати державної реєстрації права емфітевзису.

                 3. ПЛАТА ЗА КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ НА ПРАВІ ЕМФІТЕВЗИСУ

3.1. За користування земельною ділянкою Землекористувач сплачує Власнику плату у розмірі ___________________________________ гривень, що сплачується ним у грошовій формі в такому порядку ____________________________________________.

                 4. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН

4.1. Власник зобов’язаний:

4.1.1. не чинити перешкод Землекористувачу у користуванні земельною ділянкою на праві емфітевзису та користуванні іншими правами, передбаченими цим Договором;

4.1.2. прийнятивід Землекористувача плату за користування земельною ділянкою на праві емфітевзису відповідно до пункту 3.1 цього Договору;

4.1.3. прийняти від Землекористувача земельну ділянку після закінчення терміну користування нею;

4.1.4. сплачувати до відповідного бюджету земельний податок відповідно до вимог чинного законодавства та інші платежі, які відповідно до законодавства зобов’язаний сплачувати власник земельної ділянки;

4.1.5. не ініціювати перед уповноваженими органами, іншими особами питання про:

- зміну цільового призначення земельної ділянки без попереднього письмового погодження з Землекористувачем;

- відновлення меж земельної ділянки;

- проведення на земельній ділянці будь-яких робіт із землеустрою.

4.1.6. не передавати земельну ділянку протягом строку, визначеного пунктом 2.3 цього Договору в оренду, у користування на праві суперфіцію;

4.1.7. не встановлювати без попереднього письмового погодження з Землекористувачем земельних сервітутів щодо земельної ділянки протягом строку, визначеного пунктом 2.3 цього Договору.

4.2. Власник має право:

4.2.1. вимагати від Землекористувача використання земельною ділянкою за цільовим призначенням та виконання інших умов, визначених цим Договором;

4.2.2. на одержання плати за користування земельною ділянкою на умовах і в порядку, визначених цим Договором;

4.2.3. у разі продажу права емфітевзису:

- переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах,

- на одержання ______ відсотків від ціни продажу, встановлених договором купівлі-продажу.

4.3. Землекористувач зобов’язаний:

4.3.1. ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

4.3.2. письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею, а також передачу її у заставу;

4.3.3. передати Власнику земельну ділянку у десятиденний строк з дня закінчення терміну користування нею;

4.3.4. при користуванні земельною ділянкою дотримуватись вимог протипожежної, екологічної санітарно-епідеміологічної безпеки, вимог щодо охорони земель, охорони праці тощо;

4.3.5. не здійснювати на земельній ділянці будь-яких дій, які можуть зашкодити земельній ділянці, майну, правам та охоронюваним законом інтересам Власника;

4.3.6. негайно повідомляти Власника про всі випадки псування земельної ділянки, вчинення дій, які призвели або можуть призвести до погіршення її властивостей.

4.4. Землекористувач має право:

4.4.1. самостійно господарювати на земельній ділянці, дотримуючись умов цього Договору;

4.4.2. сплачувати плату за користування земельною ділянкою на праві емфітевзису відповідно до пункту 3.1 цього Договору,а також інші платежі, встановлені законом;

4.4.3. відчужувати і передавати у порядку спадкування право емфітевзису;

4.4.4. передавати право емфітевзису у заставу;

4.4.5. встановлювати за попереднім письмовим погодженням з Власником земельний сервітут щодо земельної ділянки на строк, що не перевищує строк використання земельної ділянки на праві емфітевзису за цим Договором.

                    5. Відповідальність Сторін

5.1. За прострочення терміну внесення плати за користування земельною ділянкою на праві емфітевзису Землекористувач сплачує Власнику пеню у розмірі __________________________.

5.2. Землекористувач зобов'язаний негайно відшкодувати всі збитки, понесені Власнику:

5.2.1. у зв’язку із накладенням на Власника контролюючими та іншими уповноваженими органами штрафів, стягнень, санкцій, пов'язаних із порушенням санітарних, пожежних, технічних, екологічних, будівельних та інших подібних вимог щодо користування земельною ділянкою Власника в разі, коли таке порушення зумовлене діяльністю Землекористувача;

5.2.2. у зв’язку із відновленням стану земельної ділянки Власника, а також об'єктів, розташованих на цій ділянці, в разі, коли необхідність такого відновлення зумовлена невиконанням Землекористувачем своїх обов'язків за цим договором.

                        6. Інші умови

6.1. Землекористувач зобов’язується вчинити усі дії, передбачені чинним законодавством, щодо державної реєстрації права емфітевзису, за власний рахунок.

6.2. Право емфітевзису припиняється у разі:

6.2.1. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

6.2.2. спливу строку, передбаченого пунктом 2.3 цього Договору;

6.2.3. викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю;

6.2.4. за згодою сторін шляхом укладення договору про розірвання цього Договору;

6.2.5. за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

6.3. Спори, які виникли з приводу виконання, зміни та розірвання цього договору, вирішуються сторонами шляхом проведення переговорів. В разі недосягнення згоди спори вирішуються в судовому порядку.

6.4. Цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов’язань. Право емфітевзису вважається набутим Землекористувачем з моменту державної реєстрації такого права.

6.5. Зміни та доповнення, додаткові угоди та додатки до цього Договору є його невід'ємною частиною і мають юридичну силу у разі, якщо вони викладені у письмовій формі та підписані Сторонами.

6.6. Цей договір складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології, українською мовою у 3-х примірниках, які мають однакову юридичну силу і надаються по одному кожній стороні і один – органу, який буде здійснювати державну реєстрацію права емфітевзису.

                      РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН

Власник ______________________________________ ______________________________________

Адреса: ____________________________ ______________________________________ Ідентифікаційний код: _________ Банківські реквізити:

______________ /____________________/

Землекористувач _____________________________________ ____________________________________

Адреса: __________________________ _____________________________________ Ідентифікаційний код: _________ Банківські реквізити:

_______________ /__________________/