Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 "Про затвердження Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Наказ Міністерства юстиції України від 18 листопада 2016 року № 3267/5 "Про затвердження Порядку формування та зберігання реєстраційних справ"
• Наказ Міністерства юстиції України від 21 листопада 2016 року № 3276/5 "Про затвердження Вимог до оформлення заяв та рішень у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 "Деякі питання державної реєстрації в умовах воєнного стану та внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 164" державна реєстрація проводиться виключно державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державні реєстратори), посадовими особами Міністерства юстиції, його територіальних органів (далі — посадові особи), включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку державних реєстраторів та посадових осіб (далі - перелік), яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Перелік може передбачати обмеження (умови) проведення (прийняття) включеними до нього державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав). Посадові особи мають право приймати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено переліком. Державна реєстрація проводиться невідкладно після отримання у повному обсязі належних документів для державної реєстрації. Документи для державної реєстрації, які подані не у повному обсязі або не відповідають законодавству, не розглядаються та повертаються заявникові без оформлення відповідного рішення з одночасним усним повідомленням заявнику про повний перелік документів, що повинні бути подані, та/або вимоги законодавства, що повинні бути дотримані. Якщо документи для державної реєстрації надіслано електронною поштою або за допомогою інших засобів зв’язку, таке повідомлення заявнику здійснюється електронною поштою або за допомогою інших засобів зв’язку. Державна реєстрація проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено переліком. Сплата адміністративного збору може підтверджуватися електронною копією (у тому числі скрін-копією) відповідного платіжного документа.

Основні поняття

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Обтяження - заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлена законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору.

Реєстраційна справа - сукупність документів, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документів, сформованих у процесі проведення таких реєстраційних дій, що зберігаються у паперовій та електронній формі.

Реєстраційна дія - державна реєстрація прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, скасування державної реєстрації прав, а також інші дії, що здійснюються в Державному реєстрі прав, крім надання інформації з Державного реєстру прав.

Речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації

Державній реєстрації прав підлягають:

♦ право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;

♦ речові права, похідні від права власності:

• право користування (сервітут);
• право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
• право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
• право господарського відання;
• право оперативного управління;
• право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки;
• право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки;
• іпотека;
• право довірчої власності;
• інші речові права відповідно до закону;
  

♦ право власності на об’єкт незавершеного будівництва;
♦ заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Нерухоме майно, щодо якого проводиться державна реєстрація прав

У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на:

• земельні ділянки;
• підприємства як єдині майнові комплекси;
• житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв’язку, залізничні колії (частина четверта ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень")

Суб’єкти, які здійснюють державну реєстрацію

Суб’єкти, які здійснюють державну реєстрацію прав:

• виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації;
• акредитовані суб’єкти;
• державні реєстратори прав на нерухоме майно (далі - державні реєстратори);
• нотаріуси.

Підстави для державної реєстрації прав

Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі:

1. укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;
2. свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
3. свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
4. виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;
5. свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;
6. свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;
7. рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;
8. державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;
9. рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
10. ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
11. заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;
12. рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;
13. рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;
14. 13*договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;
15. 13**актів приймання-передачі нерухомого майна неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб";
16. інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація обтяжень

Державна реєстрація обтяжень проводиться на підставі:

1. рішення суду щодо обтяження речових прав на нерухоме майно, що набрало законної сили;
2. рішення державного виконавця, приватного виконавця щодо обтяження речових прав на нерухоме майно;
3. визначеного законодавством документа, на якому нотаріусом вчинено напис про накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна;
4. рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду;
5. договору, укладеного в порядку, визначеному законом, яким встановлюється обтяження речових прав на нерухоме майно, чи його дубліката;
6. закону, яким встановлено заборону користування та/або розпорядження нерухомим майном;
7. інших актів органів державної влади та посадових осіб згідно із законом.

Державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:

1. документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);
2. документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів);
3. документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об’єкта.

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, що підлягає приватизації, подаються такі документи:

1. копія наказу Фонду державного майна України про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації;
2. копія наказу державного органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію такого об’єкта;
3. документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об’єкта.

Державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору.

Перелік документів, як складової реєстраційного процесу

Подання документів за заявами:

• Заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством. Про подання/отримання заяви на проведення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об’єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву.
• Заява про державну реєстрацію прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва одночасно з завершенням такої дії обов’язково формується та реєструється нотаріусом, яким вчинено таку дію.
  

Заява про проведення реєстраційних дій не приймається за відсутності документа, що підтверджує оплату послуг, та у разі внесення відповідної плати не в повному обсязі.

Строки проведення реєстраційних дій

Державна реєстрація права власності та інших речових прав (крім іпотеки) проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

Державна реєстрація обтяжень, іпотек речових прав проводиться у строк, що не перевищує двох робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії нотаріусом проводиться невідкладно після завершення нотаріальної дії, але не пізніше строків, встановлених вище.

Плата (адміністративний збір) за проведення реєстраційних дій

Плата (адміністративний збір) за проведення реєстраційних дій та за надання інформації з Державного реєстру прав
За державну реєстрацію права власності справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб
За державну реєстрацію права власності (у тому числі довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов’язань), проведену у строки менші, ніж передбачені статтею 19 Закону	1 прожитковий мінімум для працездатних осіб - у строк два робочі дні; 2 прожиткових мінімума для працездатних осіб - у строк один робочий день; 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб - у строк 2 години.
За державну реєстрацію інших речових прав, відмінних від права власності (крім іпотеки), справляється адміністративний збір у розмірі 0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб
За державну реєстрацію інших речових прав, похідних від права власності, проведену у строки менші, ніж передбачені ст. 19 Закону	0,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб - у строк два робочі дні; 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб - у строк один робочий день; 2,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб - у строк 2 години.
За державну реєстрацію обтяжень речових прав, іпотеки	0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб
За державну реєстрацію прав у результаті вчинення нотаріальних дій	0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб
За внесення змін до записів Державного реєстру прав, у тому числі виправлення технічної помилки, допущеної з вини заявника	0,04 прожиткового мінімуму для працездатних осіб
За отримання інформації з Державного реєстру прав	0,025 прожиткового мінімуму для працездатних осіб - отримання інформації, витягу в паперовій формі; 0,0125 прожиткового мінімуму для працездатних осіб - отримання інформації, витягу в електронній формі; 0,04 прожиткового мінімуму для працездатних осіб - отримання інформації адвокатами, нотаріусами (під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва) шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру прав

Адміністративний збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому подаються відповідні документи для проведення державної реєстрації прав, та округлюється до найближчих 10 гривень.

Звільнення від сплати адміністративного збору

Звільняються від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав:

1. фізичні та юридичні особи - під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та оформлені до проведення державної реєстрації прав у порядку, визначеному цим Законом;
2. громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
3. громадяни, віднесені до категорії 3 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно проживають до відселення чи самостійного переселення або постійно працюють на території зон відчуження, безумовного (обов’язкового) і гарантованого добровільного відселення, за умови, що вони станом на 1 січня 1993 року прожили або відпрацювали в зоні безумовного (обов’язкового) відселення не менше двох років, а в зоні гарантованого добровільного відселення - не менше трьох років;
4. громадяни, віднесені до категорії 4 потерпілих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно працюють і проживають або постійно проживають на території зони посиленого радіоекологічного контролю, за умови, що станом на 1 січня 1993 року вони прожили або відпрацювали в цій зоні не менше чотирьох років;
5. особи з інвалідністю внаслідок Другої світової війни, особи з числа учасників антитерористичної операції, учасників здійснення заходів із забезпечення національної безпеки і оборони, відсічі і стримування збройної агресії Російської Федерації у Донецькій та Луганській областях, яким надано статус особи з інвалідністю внаслідок війни або учасника бойових дій, та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;
6. особи з інвалідністю I та II груп;
7. Національний банк України;
8. органи державної влади, органи місцевого самоврядування;
9. інші особи за рішенням сільської, селищної, міської ради, виконавчий орган якої здійснює функції суб’єкта державної реєстрації прав.

У разі якщо державна реєстрація права власності або інших речових прав, відмінних від права власності, проводиться у строки менші, ніж передбачені ст. 19 Закону, зазначені особи, не звільняються від сплати адміністративного збору.

Підстави для відмови в державній реєстрації прав

Відповідно до ст. 24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:

1. заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до Закону;
2. заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою;
3. подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом;
4. подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;
5. наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;
6. наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно;
7. заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;
8. після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав;
9. документи подано до неналежного суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріуса;
10. заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі;
11. заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав;
12. заявника, який звернувся із заявою про державну реєстрацію прав, що матиме наслідком відчуження майна, внесено до Єдиного реєстру боржників.