Рейдерське захоплення землі

Нормативна база

• Конституція України
• Земельний кодекс України
• Кодекс України про адміністративні правопорушення
• Кодекс адміністративного судочинства України
• Кримінальний кодекс України
• Цивільний процесуальний кодекс України
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Закон України "Про державний контроль за використанням та охороною земель"
• Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"
• Закон України «Про оренду землі»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2011 року № 1141 "Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 21 грудня 2016 року № 990 "Порядку здійснення Міністерством юстиції контролю за діяльністю у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань"
• Інструкція з оформлення матеріалів про адміністративні правопорушення у сфері державної реєстрації, затверджена наказом Міністерства юстиції України 12 серпня 2016 № 2473/5
• Положення про про Колегії з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції, затверджене наказом Міністерством юстиції України від 09 січня 2020 року № 71/5
• Порядок ведення Державного земельного кадастру, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051
• Постанова Кабінету Міністрів України від 6 грудня 2017 року № 925 "Деякі питання удосконалення механізмів захисту речових прав на земельні ділянки"

Загальні поняття щодо права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою та самовільного зайняття земельної ділянки та рейдерства

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Постанова Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (статті 125, 126 Земельного кодексу України).

Самовільне зайняття земельної ділянки – будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними (стаття 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель»).

Саме визначення «рейдерство», не закріплено на законодавчому рівні і не визначено у Кримінальному кодексі України (далі - КК України) як окреме кримінально-каране діяння. При цьому низка норм кримінального законодавства (наприклад, положення статей — 190 «Шахрайство», 191 «Привласнення, розтрата майна або заволодіння ним шляхом зловживання службовим становищем», 205-1 «Підроблення документів, які подаються для проведення державної реєстрації юридичної особи та фізичних осіб – підприємців», 206-2 «Протиправне заволодіння майном підприємства, установи, організації» КК України , 197-1 «Самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво» та ін.) містить ознаки кримінальних правопорушень, які можна трактувати як незаконне позбавлення права власності на нерухоме майно.

Як убезпечити себе від рейдерського захоплення земель

У першу чергу слід потурбуватися про належне оформлення документів, що посвідчують право власності, присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці і внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Тобто інформація про ваше право власності або право користування земельною ділянкою має бути відображена в державних реєстрах.

Нотаріальне посвідчення правочину

Відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству " власник земельної ділянки, нерухомого майна має право встановити вимогу нотаріального посвідчення договору та внесення змін до договору, якщо це договір про встановлення земельного сервітуту, оренди землі, надання прав користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, для забудови, або предметом якого є нерухоме майно чи його частина (ст. 14 Закону України «Про оренду землі», ст. 102-1 Земельного кодексу України).

Вимога нотаріального посвідчення договорів дозволить унеможливити протиправне заволодіння майном.

Важливо! Вимога нотаріального посвідчення договору є ініціативною, а тому особа з даною вимогою має самостійно звернутись до нотаріуса.

Запровадження умови поновлення для деякої категорії договорів

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" вносяться зміни до Земельного кодексу України, якими запроваджується можливість зазначення в вичерпному переліку договорів ( договір оренди землі, договір про встановлення земельного сервітуту, договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.

Якщо сторони договору узгодили умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Обов'язковою умовою є те, що поновлення договору не потребує укладення додаткової угоди. Якщо якась із сторін вирішила відмовитись від поновлення договору, вона повинна, не пізніше чим за місяць до дати закінчення дії договору, подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Дане нововведення допоможе уникнути спорів щодо часу припинення договорів, пов'язаних із користуванням землею.

Основні поняття щодо подвійної реєстрації права оренди земельних ділянок

Подвійна державна реєстрація права оренди земельних ділянок – це ситуація, коли щодо однієї земельної ділянки наявні два зареєстрованих права оренди за різними орендарями.

Найчастіше такі ситуації виникають через зміну процедури державної реєстрації права оренди (договорів оренди) земельних ділянок, яка відбулася 01 січня 2013 року.

З 01 січня 2013 року державна реєстрація договорів оренди землі не здійснюється у Державному реєстрі земель.

Замість цього проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок у запровадженому у 2013 році Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (до 2013 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок, здійснювалась територіальними органами земельних ресурсів шляхом внесення відомостей до Поземельної та записів до Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, які складали Державний реєстр земель).

Як запобігти подвійній реєстрації

Перед укладанням договору оренди земельної ділянки та державною реєстрацію цього права буде за доцільне попередньо отримати витяг з Державного земельного кадастру про таку земельну ділянку задля того, щоб володіти повною інформацію про чинні (припинені) правовідносини оренди.

Це пояснюється наступним чином, з метою запобігання виникненню подвійної реєстрації права оренди однієї земельної ділянки за різними орендарями, дотримання гарантій достовірності зареєстрованих прав на нерухоме майно, обов’язок державного реєстратора прав на нерухоме майно під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитувати від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації.

Під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор обов’язково використовує відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, які є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, а також відомості з інших інформаційних систем, доступ до яких передбачено законодавством.

Також, до таких відомостей відносять:

• відомості з Державного земельного кадастру;
• відомості з Єдиного реєстру документів.

У разі коли відомості Державного земельного кадастру про власників, користувачів земельної ділянки, перенесені з державного реєстру земель, містять неповну або неточну інформацію, що унеможливлює ідентифікацію особи, державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав надсилає відповідно до Порядку ведення Державного земельного кадастру, повідомлення в електронній формі державному кадастровому реєстраторові про уточнення інформації в Державному земельному кадастрі, в якому зазначається виключний перелік відомостей, що є неповними або неточними.

Державний реєстратор у разі наявності в нього паперових носіїв інформації (реєстрових книг, реєстраційних справ, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації) використовує також відомості, які містяться на відповідних носіях інформації (пункт 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Порядок звернення

Якщо в разі реєстрації права власності/оренди на земельну ділянку за іншою особою дане питання вирішується в досудовому порядку.

Для вирушення даного питання Вам потрібно звернутись до:

• правоохоронних органів (тел.: 102);
• мобільних точок доступу до системи безоплатної правової допомоги (в незалежності від Вашого місця реєстрації та проживання) з метою повідомлення про факт рейдерської атаки та консультування щодо подальших дій;
• регіональних оперативних штабів, які працюють у режимі оперативного реагування на спроби рейдерських захоплень земель або вирощеного врожаю або зателефонувати на єдиний багатоканальний телефонний номер Міністерства юстиції України: 044 364 23 93;
• Колегії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації (Антирейдерська комісія) зі скаргою на дії реєстратора та проханням скасувати відповідну реєстраційну дію.

Крім того, власник об’єкту нерухомого майна (земельної ділянки) може подати до суб’єкта державної реєстрації прав або нотаріуса заяву про заборону вчинення реєстраційних дій, яку державний реєстратор, уповноважена особа невідкладно реєструє в базі даних заяв Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки

Відповідно до пункту б частини 1 стаття 211 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за самовільне зайняття земельних ділянок.

Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (стаття 212 Земельного кодексу України).

Адміністративна відповідальність

Самовільне зайняття земельної ділянки тягне за собою накладення штрафу на громадян від десяти до п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб - від двадцяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (стаття 53-1 Кодексу України про адміністративні правопорушення).

Самовільне зайняття земельної ділянки, яким завдано значної шкоди її законному володільцю або власнику, карається штрафом від двохсот до трьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арештом на строк до шести місяців.

Кримінальна відповідальність

Самовільне зайняття земельної ділянки, яким завдано значної шкоди її законному володільцю або власнику карається штрафом від двохсот до трьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арештом на строк до шести місяців.

Самовільне зайняття земельної ділянки, вчинене особою, раніше судимою за злочин, передбачений цією статтею, або групою осіб, або щодо земельних ділянок особливо цінних земель, земель в охоронних зонах, зонах санітарної охорони, санітарно-захисних зонах чи зонах особливого режиму використання земель, карається обмеженням волі на строк від двох до чотирьох років або позбавленням волі на строк до двох років.

Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, зазначеній у частині першій цієї статті, карається штрафом від трьохсот до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арештом на строк до шести місяців, або обмеженням волі на строк до трьох років.

Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, зазначеній у частині другій цієї статті, або вчинене особою, раніше судимою за такий саме злочин або злочин, передбачений частиною третьою цієї статті, карається позбавленням волі на строк від одного до трьох років (стаття 197-1 Кримінального кодексу України).

Порядок звернення за отриманням консультації з питань діяльності Колегій з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції (Антирейдерська комісія)

Необхідну інформацію можна отримати за посиланням: http://pravo.minjust.gov.ua, https://minjust.gov.ua/ddr/services або за телефоном єдиного контакт-центру системи безоплатної правової допомоги: 0 800 213 103.

Будь-яка фізична або юридична особа, яка дізналася про факт незаконної перереєстрації земельної ділянки, що знаходиться у їх власності, на іншу особу, має право оскаржити це до суду або до Колегії.

Міністерство юстиції України розглядає скарги на

• рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав (крім випадків, коли таке право набуто на підставі рішення суду, а також коли щодо нерухомого майна наявний судовий спір);
• на рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України.

Порядок оформлення скарги до Колегій з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації (Антирейдерська комісія):

• Подати скаргу до Мін'юсту у встановлений законом строк (протягом 60 днів з моменту прийняття рішення, яке оскаржується, або з дня, коли особа дізналась чи могли дізнатися про порушення своїх прав).
• Вказати повне найменування (ім'я), місце проживання чи перебування (для фізичних осіб) або місцезнаходження (для юридичних осіб), вказати адресу для листування, засоби зв’язку (номер телефона та/або електронна адреса) найменування (ім'я) представника, якщо скарга подається представником.
• У скарзі можливо передбачити бажання скаржника та/або його представника взяти участь у розгляді скарги, а також вказати в який спосіб скаржник та/або представник бажає отримати повідомлення про розгляд скарги по суті (в один з таких способів: телефонограмою (якщо номер телефону зазначено у скарзі);шляхом перегляду оголошення на офіційному веб-сайті Мін’юсту; засобами електронної пошти (якщо адресу електронної пошти зазначено у скарзі та/або інших документах, що додаються до скарги).
• Вказати номер та дату прийняття рішення державного реєстратора, яке оскаржується.
• Зазначити зміст оскаржуваного рішення (яким реєстратором прийнято рішення та з яких підстав) та норми законодавства, які порушено, на думку скаржника.
• Зазначити, чому скаржник вважає, що його права порушені.
• Обов'язково зазначити фразу «відомості про наявність судового спору з порушеного у скарзі питання, що може мати наслідком скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора та/або внесення відомостей до Державного реєстру прав відсутні».

У разі зазначення інформації про судовий спір стосовно нерухомого майна, з приводу якого подано скаргу, необхідно вказати усі обставини справи.

У разі наявності (виявлення наявності під час розгляду скарги) судового спору з порушеного у скарзі питання, що може мати наслідком скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора та/або внесення відомостей до Державного реєстру прав, Колегія відмовляє у розгляді скарги без розгляду її по суті. Таким чином, необхідно завчасно обрати спосіб захисту своїх прав – звернутися до Мін'юсту зі скаргою чи до суду з позовною заявою.

• Скаргу необхідно підписати та зазначити дату її складання.

У разі подання скарги представником, обов'язково додати довіреність на представництво інтересів чи інший документ, що підтверджує повноваження такого представника, або копію такого документу, засвідченого в установленому порядку.

• Додати до матеріалів скарги засвідчені в установленому порядку копії документів, що підтверджують факт порушення прав скаржника у наслідок прийняття рішення про державну реєстрацію (за наявності).

Увага! При засвідченні копій документів, що додаються до скарги, на таких копіях проставляється особистий підпис особи, яка засвідчує копію, її ініціали та прізвище, відмітка «Згідно з оригіналом», дата засвідчення копії. В разі подачі скарги від юридичної особи на копіях проставляється печатка (за наявності).

Скарга, подана без урахування вищевказаних вимог Колегією по суті не розглядається.

Випадки відмови у розгляді скарги

Існує низка випадків, коли Мін’юст може відмовити у розгляді скарги, та випадки, коли закон зобов’язує відмовити у задоволенні скарги:

• Скарга не відповідає вимогам, які прописані у законі (викладені вище);
• Якщо наявна інформація про судове провадження у зв’язку із спором між тими самими сторонами, з тих самих предмета і підстав;
• У випадку, якщо наявна інформація про судове рішення або ухвалу про відмову позивача від позову з того самого предмету спору. Якщо відповідач визнав позов, чи між конфліктуючими сторонами була затверджена мирова угода;
• Якщо в органі розглядається скарга з цього питання від того самого скаржника;
• Якщо скарга подана особою, яка не має на це повноважень. Особа повинна підтвердити факт порушення її прав у результаті прийняття такого рішення;
• Якщо закінчився встановлений законом строк подачі скарги (60 днів з моменту прийняття рішення державним реєстратором, або ж 60 днів з того моменту, коли особа дізналася чи могла дізнатися про цей факт).
• Якщо розгляд порушених у скарзі питань не належить до компетенції Міністерства юстиції України.

Також розгляд скарг щодо державної реєстрації, яка була вчинена на підставі рішення суду, не відноситься до повноважень Міністерства юстиції.

Терміни розгляду скарги

Загальний строк розгляду та вирішення скарги не може перевищувати 45 календарних днів з моменту надходження скарги до Міністерства юстиції України.

При цьому скарга може бути відкликана на будь-якому етапі її розгляду Колегією.

Колегія готує висновок протягом 2-3 тижнів.

Висновок Колегії має містити:

• дату та місце проведення засідання Колегії;
• склад Колегії, що здійснював розгляд скарги у сферах державної реєстрації, та результати голосування ("за", "проти" чи "утримався");
• реквізити та суть скарги у сферах державної реєстрації;
• рекомендації щодо задоволення (відмови у задоволенні) скарги у сферах державної реєстрації;
• мотиви рішення Колегії у стислому викладенні;
• мотиви рішення Колегії у розгорнутому викладенні, зокрема відомості про наявність (відсутність) обставин, які мають значення для об'єктивного розгляду скарги у сферах державної реєстрації, та відомості про наявність (відсутність) порушень закону у рішеннях, діях або бездіяльності державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Мін'юсту, що оскаржуються.

Висновок Колегії підписують усі члени Колегії, що здійснювала розгляд відповідної скарги у сферах державної реєстрації. На підставі цього висновку Мін’юст приймає рішення у формі наказу.

Рішення надсилається скаржнику протягом 3-х робочих днів з дня його прийняття.

Порядок оскарження рішення Колегія

Якщо особа, яка звернулась зі скаргою, не згодна з рішенням Міністерства юстиції України, вона може звернутись до суду.

Відповідно до статті 149 Цивільного процесуального кодексу України, суд за заявою учасника справи має право вжити, передбачених статтею 150 Цивільного процесуального кодексу України заходів забезпечення позову.

Забезпечення позову допускається на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття заходів забезпечення може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення суду.

У свою чергу державний реєстратор, що перебуває у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав, у день надходження відповідного рішення суду формує та реєструє рішення суду про заборону вчинення дій, пов’язаних з державною реєстрацією прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Крім того, особа вправі звернутись до суду із позовом про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.

Підвідомчість справ суду для вирішення земельного спору

Земельні та пов’язані із земельними відносинами майнові спори, сторонами в яких є юридичні особи, а також громадяни, що здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статус суб’єкта підприємницької діяльності, розглядаються господарськими судами, а всі інші – в порядку цивільного судочинства, крім спорів, зокрема, щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб’єктів владних повноважень при реалізації ними управлінських функцій у сфері земельних правовідносин, вирішення яких згідно з пунктом 1 частини першої статті 19 Кодексу адміністративного судочинства України віднесено до компетенції адміністративних судів.

Файл:Позовна заява про визнання протиправними та скасуваня наказів Головного управління Держгеокадастру та скасування державної ре.odt

Документи для звернення до суду

Для звернення до суду особа повинна скласти позовну заяву та додати до неї документи, що підтверджують обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, та інші документи відповідно до вимог законодавства залежно від виду судочинства (цивільне, господарське, адміністративне).

В залежності від виду судочинства (цивільне, господарське, адміністративне), в рамках якого розглядається земельний спір, позивачу (скаржнику) необхідно сплатити судовий збір з урахуванням положень Закону України «Про судовий збір».