Поділ та об'єднання земельних ділянок

Нормативна база

• Конституція України
• Земельний кодекс України
• Закон України «Про землеустрій»
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Закон України "Про Державний земельний кадастр"
• Порядок ведення Державного земельного кадастру, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Загальні поняття

Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ст. 79 Земельного кодексу України).

За нормою статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Відповідно до вимог цієї статті формування земельних ділянок здійснюється:

• у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;
• шляхом поділу чи об’єднання раніше сформованих земельних ділянок;
• шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
• шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом;
• за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).

Поділ земельної ділянки

Поділити земельну ділянку – це питання, яке потребує певної обізнаності щодо порядку поділу земельної ділянки, визначеного чинним законодавством, та деякого практичного досвіду. Поділ земельної ділянки може здійснюватись для різних цілей. У більшості випадків він необхідний, наприклад, коли: - необхідно продати, подарувати, обміняти не всю земельну ділянку, а лише її частину; - потрібно провести поділ земельної ділянки між співвласниками будинку; - коли людина хоче залишити її у спадок декільком спадкоємцям. Поділ може проводитись для земельних ділянок приватної, комунальної та державної власності. При цьому, коли ділянку поділяють на кілька частин, то необхідно встановити нові межові знаки. Проведення розподілу землі можливо тільки після розробки техдокументації щодо встановлення меж ділянок, а також після формування створених в результаті поділу ділянок у Державному земельному кадастрі, щоб була можливість присвоїти кадастровий номер кожній новоствореній ділянці та окремо провести держреєстрацію права власності на кожну з них.

Під час поділу ділянки необхідно дотримуватися певних правил, а новоутворені ділянки повинні відповідати певним критеріям. Наприклад, цільове призначення новостворених ділянок, а також категорія земель не можуть відрізнятися від цих самих критеріїв у початковій ділянці. Водночас кожна ділянка після поділу повинна мати доступ до дороги або проїзду. У разі якщо разом із земельною ділянкою ділиться будинок, лінія поділу ділянки повинна чітко проходити по лінії поділу будинку.

Існує кілька випадків і умов, за яких можливий поділ земельних ділянок:

1. якщо власник землі виявив відповідне бажання, але за умови, що після поділу не буде порушено межі ділянки;
2. при відчуженні однієї або декількох частин земельної ділянки;
3. розподіл землі в натурі у разі поділу між пайовими співвласниками ділянки;
4. за умови, що після поділу кожна з новостворених частин землі може стати індивідуальною ділянкою.

Правила для тих, хто планує поділити земельну ділянку:

1.  Під час проведення поділу земельної ділянки не можна змінити її цільове призначення. Процедуру зміни цільового призначення частини земельної ділянки можна розпочинати лише тоді, коли частка буде виділена у окрему земельну ділянку, яка буде зареєстрована у Державному земельному кадастрі, а право власності на неї – у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
2. Поділ земельної ділянки не припиняє дію обмежень у її використанні. Усі встановлені обмеження будуть поширюватись на новоутворені земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.
3. Поділ земельної ділянки, яка знаходиться в оренді, на правах емфітевзису, суперфіцію, передана у іпотеку буде можливим лише після отримання нотаріально засвідченої письмової згоди на це цих осіб, після поділу земельної ділянки, усі договори користування або застави мають бути переукладені.
4. Розмір і конфігурація земельної ділянки не повинні створювати перешкод для її використанням за цільовим призначенням.
   

Документи та дії, необхідні для поділу земельної ділянки

Підставою для поділу земельної ділянки є засвідчена нотаріально заява власника земельної ділянки та розроблена землевпорядною організацією технічна документація на поділ земельної ділянки.

Для розробки технічної документації поділу земельної ділянки землевпорядній організації необхідно надати:

• нотаріально засвідчену заяву на поділ земельної ділянки;
• засвідчену нотаріально копію правовстановлюючого документу на земельну ділянку (державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договір купівлі-продажу, дарування, міни, тощо);
• копії ідентифікаційних даних власника (паспорт, ідентифікаційний номер).

Якщо власників земельної ділянки декілька (спільна часткова власність між співвласниками), то в такому випадку укладається нотаріальний договір на поділ земельної ділянки між співвласниками. У випадку якщо ділянка ділиться особливим чином, не окремими рівними частинами, або на земельній ділянці є забудова, то в цьому випадку необхідна також кадастрова зйомка земельної ділянки.

За наявності зазначених документів землевпорядна організація проводить відповідні роботи з розробки технічної документації поділу земельної ділянки на підставі укладеного договору з власником такої ділянки.

Реєстрація технічної документації на поділ земельної ділянки в ДЗК та витяг з кадастру

Розроблена землевпорядною організацією технічна документація на поділ земельної ділянки подається на розгляд місцевого управління Держгеокадастру (за місцезнаходженням земельної ділянки), яке реєструє новоутворені в результаті поділу земельні ділянки в Державному земельному кадастрі України. Після реєстрації нових ділянок в ДЗК, державний кадастровий реєстратор (працює при місцевому управлінні Держгеокадастру) видає витяги з кадастру (ДЗК) на підтвердження проведених змін. Кожній земельній ділянці, що утворилась в результаті поділу, присвоюється новий кадастровий номер, який буде зазначено у відповідному витягу з кадастру.

Реєстрація права власності на земельні ділянки, утворені в результаті поділу

Після отримання витягів з кадастру на земельні ділянки, що утворились в результаті поділу, необхідно звернутись до центру надання адміністративних послуг чи нотаріуса з метою реєстрації права власності окремо на кожну новоутворену в результаті поділу земельну ділянку.
Варто звернути увагу, що відповідно до пункту 10 статті 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» у разі поділу земельної ділянки державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію. За нормою пункту 114 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, відомості про земельну ділянку у разі скасування її державної реєстрації:

• набувають статусу архівних за рішенням Державного кадастрового реєстратора;
• відображаються на кадастровій карті в архівному шарі даних геоінформаційної системи;
• зберігаються в Державному земельному кадастрі постійно разом з відомостями про відповідного Державного кадастрового реєстратора, дату та час набуття статусу архівних такими відомостями.

Виходячи з вищевикладеного, поділ земельної ділянки призведе до скасування її державної реєстрації, як об’єкта цивільних прав, формування нових земельних ділянок та внесення інформації про них до Державного земельного кадастру.

Об’єднання земельних ділянок

Порядок об’єднання земельних ділянок істотно не відрізняється від порядку поділу земельної ділянки, здійснюється на тих же підставах, але на практиці зустрічається значно рідше.

Власник за бажанням може об’єднати свої земельні ділянки в одну. В такому випадку новостворена ділянка після процедури оформлення документів в Держгеокадастрі обов’язково проходить реєстрацію в державного реєстратора.

Умови для об'єднання земельних ділянок

Об’єднати земельні ділянки можна, якщо дотриматися таких умов:

• усі ділянки, які збираються об’єднувати, знаходяться в межах одного населеного пункту;
• у земельних ділянок спільна межа;
• всі об’єднувані землі ідентичні за цільовим призначенням.

Документи, необхідні для об’єднання земельних ділянок:

• нотаріально завірена заява про об’єднання земельних ділянок або нотаріально завірений договір ,
• копія правовстановлюючого документа на земельну ділянку, завірена нотаріально,
• нотаріально завірені копії правовстановлюючих документів на будівлі (при наявності будівель),
• копії паспорта та податкового номера для фізичної особи, або ж завірені копії статутних документів — для юридичної,
• довіреність.