Порядок зняття обтяження, накладеного договором іпотеки

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Закон України «Про нотаріат»
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Закон України «Про іпотеку»
• Розпорядження Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1395 "Деякі питання надання адміністративних послуг у сферах державної реєстрації речових прав на нерухоме майно" 
• Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5
• Правила ведення нотаріального діловодства, затверджені наказом Міністерства юстиції України від 22 грудня 2010 року № 3253/5
• Роз'яснення Міністерства юстиції України від 04 червня 2009 року щодо зняття заборони на відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно) і транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації

Загальні поняття

Обтяження – це заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлена законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об’єкти та суб’єктів таких прав.

Процедура зняття заборони

Для зняття заборони необхідно подати до нотаріуса відповідну заяву, до якої додаються необхідні підтверджуючі документи. До нотаріуса може звертатись з заявою про зняття заборони як іпотекодержатель, так і іпотекодавець, за умови подання безспірних доказів виконання зобов’язання.

Якщо нотаріус, яким було накладено заборону щодо відчуження, позбавлений можливості вчинити нотаріальну дію щодо зняття заборони, така нотаріальна дія може бути вчинена іншим нотаріусом. У такому разі цей нотаріус залишає у своїх справах копію документа, на якому вчинено напис про зняття заборони щодо відчуження, а також направляє повідомлення про зняття заборони щодо відчуження за місцем зберігання примірника документа, на підставі якого була накладена заборона.

З метою перевірки факту звернення до нотаріуса належного іпотекодержателя, або подання іпотекодавцем повідомлення про виконання основного зобов’язання/припинення іпотечного договору, виданого належним іпотекодержателем (враховуючи непоодинокі факти відступлення прав за іпотечними договорами), нотаріус перед вчиненням дії щодо зняття заборони відчуження нерухомого майна перевіряє вказані факти шляхом одержання Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

При одержанні заяви та підтверджуючих документів, на виконання п. 4.1. Глави 15 Розділу ІІ Порядку, нотаріус реєструє таку заяву у журналі реєстрації вхідних документів, та робить відповідні відмітки в реєстрі для реєстрації заборон і арештів та в Алфавітній книзі обліку заборон відчуження і арештів нерухомого майна. Така заява, разом з доданими до неї документами, та копіями документів, на підставі яких встановлено особу заявника та перевірено його повноваження, підлягає зберіганню у справі типової номенклатури, яка має строк зберігання 75 років.

Відповідно до статті 74 Закону України «Про нотаріат» нотаріус знімає заборону відчуження нерухомого майна на підставі отриманого повідомлення установи банку, підприємства чи організації про погашення позики (кредиту), повідомлення про припинення іпотечного договору або договору застави, припинення чи розірвання договору довічного утримання, та в інших випадках, передбачених законодавством.

Нотаріус знімає заборону відчуження майна при одержанні повідомлення, зокрема:

• кредитора про погашення позики;
• про припинення (розірвання, визнання недійсним) договору застави (іпотеки);
• про припинення договору іпотеки у зв'язку з набуттям іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, після припинення договору іпотеки у зв'язку з відчуженням іпотекодержателем предмета іпотеки;
• за рішенням суду;
• в інших випадках, передбачених законом.

У випадках, передбачених частиною першою статті 537 Цивільного кодексу України нотаріус може зняти заборону відчуження заставленого майна за заявою боржника, якщо він надасть нотаріусу докази відсутності кредитора (його представника) у місці виконання зобов'язання або ухилення кредитора (його представника) від прийняття виконання чи в разі іншого прострочення з їхнього боку, а також внесе в депозит нотаріуса належні з нього кредиторові гроші або цінні папери.

Як доказ зазначеного боржником подаються нотаріусу: копія зобов'язання, копія договору застави (іпотеки), квитанція про внесення в депозит нотаріуса належних кредиторові грошових коштів або цінних паперів, які свідчили б про повне і безумовне виконання зобов'язання, копія повідомлення нотаріуса кредиторові про внесення боргу в депозит, копія заяви боржника, переданої нотаріусом кредиторові з дотриманням вимог пункту 276 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року N 20/5 ( z0283-04 ).

Про зняття заборони щодо відчуження у цих випадках нотаріус письмово повідомляє кредитора.

При знятті заборони на примірнику правочину, що залишається у справах нотаріуса, проставляється відмітка про зняття заборони, проставляються дата, підпис нотаріуса та його печатка (абзац другий пунктом 5.3. Глави 15 Розділу ІІ Порядку).

Відповідно до пункту 6.1. Глави 15 Розділу ІІ Порядку про зняття заборони, а також про зняття судовими або слідчими органами та органами державної виконавчої служби накладеного ними арешту на майно нотаріус робить відповідні відмітки в реєстрі для реєстрації заборон і арештів та в алфавітній книзі обліку заборон відчуження і арештів нерухомого майна.

Відповідно до пункту 2.14. Глави 2 Розділу ІІ Порядку підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки у випадку укладення договору купівлі-продажу є заява іпотекодержателя.

Зняття заборони з нерухомого майна, реалізованого органами Державної виконавчої служби в процедурі виконавчого провадження через торги.

Відповідно до частини першої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державним реєстратором у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв’язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки, є державний виконавець та приватний виконавець.

За результатом проведених торгів до нотаріуса за видачею свідоцтва про придбання нерухомого майна, що було предметом іпотеки, звертається з актом про реалізацію предмета іпотеки набувач відповідного нерухомого майна, щодо якого в Державному реєстрі прав органами державної виконавчої служби (приватним виконавцем) вилучено відповідні обтяження (заборону) та інше речове право (іпотеку). Тобто в цьому випадку припинення обтяження та іпотеки в Державному реєстрі прав відбувається без вчинення нотаріусом дій щодо зняття заборони відчуження нерухомого майна. Враховуючи те, що відповідно до статті 17 Закону «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі реалізації предмета іпотеки відповідно до цього закону, та відповідно припиняє дію іпотечний договір, то заборона, накладена у зв’язку з його укладенням, також є такою, що припинилась.

Реєстрація припинення обтяження (іпотеки) в Державному реєстрі речових прав

Після зняття заборони відчуження нерухомого майна нотаріус, який зняв заборону, може провести державну реєстрацію припинення обтяження (заборони), а також припинення іншого речового права (іпотеки) – у разі, коли знімається заборона з предмета іпотеки, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

В процедурі зняття заборони первинними є дії щодо завершення початої нотаріальної дії по накладенню заборони (з проставленням відміток у відповідному реєстрі та алфавітній книзі, та проставлення відмітки на правочині), та лише після цього можливе внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо припинення заборони та іпотеки.

Нотаріуси та інші державні реєстратори речових прав на нерухоме майно, до яких надійшла заява особи (іпотекодавця або іпотекодержателя) про припинення заборони та/або припинення іншого речового права (іпотеки) перевіряють, чи дійсно було вчинено дію по зняттю заборони відчуження нерухомого майна нотаріусом, який її накладав, чи іншим нотаріусом, на підтвердження чого заявник повинен надати державному реєстратору підтверджуючий документ (примірник правочину з відміткою нотаріуса про зняття заборони чи довідку про зняття заборони, видану нотаріусом), а у разі відсутності підтверджуючих такі дії документів – можлива відмова у державній реєстрації припинення обтяження (заборони) та іншого речового права (іпотеки) в Державному реєстрі речових прав.

Щодо територіальної компетенції нотаріусів по зняттю заборони слід врахувати норми частини п'ятою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими передбачено:

• державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя (тобто провести державну реєстрацію права власності, у разі відкриття розділу без вчинення нотаріальної дії, а також провести реєстрацію припинення іпотеки, в тому числі в спецрозділі, державний реєстратор (у т.ч. нотаріус) вправі за місцезнаходженням нерухомого майна в межах всієї області);
• державна реєстрація обтяжень речових прав (до яких відноситься заборона відчуження) проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна (в межах України);
• державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Надсилання повідомлень про зняття заборони та припинення обтяження в Державному реєстрі речових прав

У разі, якщо заборону знімає нотаріус, який її не накладав (починаючи з 17.04.2015), такий нотаріус направляє за місцем зберігання справи, що містить відомості про накладання заборони, повідомлення про зняття заборони.

Відповідно до пункту 5.4. Глави 15 Розділу ІІ Порядку про зняття заборони нотаріус письмово повідомляє кредитора (іпотекодержателя) про такі дії, шляхом направлення відповідного повідомлення.

У випадку, коли до нотаріуса з заявою про зняття заборони звернувся сам кредитор, та за наслідками зняття заборони нотаріусом і припинення обтяження (іпотеки) в Державному реєстрі речових прав одержав відповідні Витяги, в повідомленні нотаріусом такого кредитора про зняття заборони не вбачається потреби, оскільки кредитору (іпотекодержателю) відомо про зняття заборони, і даний факт до нього доведений нотаріусом (кредитор одержав відповідні Витяги).

Див. також:

• Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно
• Накладення заборони відчуження нерухомого майна