Проведення електронних торгів щодо земель сільськогосподарського призначення органами Дежгеокадастру

Нормативна база:

1.Земельний кодекс України

2.Податковий кодекс України

3.Закон України «Про оцінку земель»

4.Закон України «Про публічні закупівлі»

5.Закон України від 05.07.2012 р. №5077-VI «Про внесення змін щодо порядку проведення земельних торгів»

6.Порядок реалізації пілотного проекту з проведення електронних земельних торгів (Затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 21.06.2017 р. №688)

Поняття та суть проведення електронних торгів

     Електронні земельні торги – продаж лотів шляхом проведення аукціону через систему електронних земельних торгів.

Земельні  торги   проводяться  у   формі   аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу оренди,  суперфіцію, емфітевзису, земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається або, найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

  Продаж земельних   ділянок   державної  чи   комунальної власності  або прав  на  них (оренди,  суперфіцію,  емфітевзису) здійснюється  виключно  на земельних   торгах,   крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 Земельного кодексу України.

Предмет продажу на електронних земельних торгах

Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах) ( Гл.21 ст.134 ЗК).

Хто продає право оренди

Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр).

Хто може орендувати

У відповідності до ч. 7 ст. 137 ЗК України, документи для участі в земельних торгах подають фізичні особи, фізичні особи-підприємці та юридичні особи.

Де знайти інформацію, щодо проведення електронних торгів.  

Інформацію, щодо проведення електронних торгів можна знайти на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Веб-сайт – сторінка у мережі Інтернет (електронний ресурс, що є складовою частиною системи електронних торгів) на якій розміщуються організаційно – методичні матеріали, інформаційні повідомлення про електронні торги та результати їх проведення, здійснюються реєстрація користувачів, подання заявок на участь в електронних торгах, забеспечується доступ спостерігачів електронних торгів і проводяться електронні торги. Веб-сайт функціонує у цілодобовому режимі та є доступним усім користувачам мережі інтернет.

Інформація на Веб-сайті розміщується державною мовою, за винятком випадків, коли використання літер і символів українською мовою призводить до спотворення розміщуваної інформації ( зокрема при написанні адрес сайтів у мережі).нформація на Веб-сайті розміщується державною мовою, за винятком випадків, коли використання літер і символів українською мовою призводить до спотворення розміщуваної інформації ( зокрема при написанні адрес сайтів у мережі).

Розміщення інформації на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, здійснюється безоплатно. Технологічні та програмні засоби, необхідні для оприлюднення оголошення про проведення торгів, повинні забезпечувати юридичним та фізичним особам можливість безоплатного анонімного перегляду, копіювання та роздрукування інформації із застосуванням поширених веб-оглядачів та редакторів, без необхідності застосування спеціально створених технологічних чи програмних засобів, цілодобово, без обмежень.

У рамках реалізації пілотного проекту з проведення електронних земельних торгів (Затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 21.06.2017 р. №688). Держгеокадастр уклав договори з ДП «СЕТАМ» та ДП «ПРОЗОРРО. Продажі». І сьогодні електронні земельні торги доступні на двох майданчиках – https://land.setam.net.ua  та https://www. prozorro.gov.ua. Усе відбувається в електронному режимі шляхом реєстрації учасників та здійснення ставок на лот он-лайн.

Перелік аукціонів можна знайти на електронному майданчику в розділі «Земельні торги».

Ліцензії на проведення земельних торгів видаються Держгеокадастром. Відомості про суб’єктів господарювання, які отримали ліцензіі на проведення земельних торгів розміщені на сайті Держгеокадастру в розділі – Ліцензування та сертифікація.

Хто може бути організатором, виконавцем, оператором системи електронних торгів, учасником та спостерігачем електронних земельних торгів

Організатор електронних земельних торгів – орган місцевого самоврядування, що здійснює повноваження щодо реалізації права комунальної власності на земельні ділянки і уклала з виконавцем електронних земельних торгів договір про проведення електронних земельних торгів.

Виконавець електронних земельних торгів - суб’єкт господарювання, який уклав з Організатором земельних торгів договір про їх проведення та з Оператором системи електронних земельних торгів – договір про використання системи електронних земельних торгів.

Оператор системи електронних земельних торгів – юридична особа, що відповідно до укладеного договору з Держгеокадастром забеспечує функціонування бази даних системи електронних земельних торгів та є ліцитатором електронних земельних торгів.

Учасник електронних земельних торгів – користувач, допущений виконавцем електронних земельних торгів до участі в електронних земельних торгах.

Спостерігач електронних земельних торгів – користувач Інтернету, який спостерігає за проведенням електронних земельних торгів та не може подавати свої цінові пропозиції.

Хто такий Ліцитатор та його функції у електронних земельних торгах

Ліцитатор – ведучий аукціону. Ліцитатор повинен знати порядок і володіти технікою проведення торгів.

Земельні торги починаються з оголошення ліцитатором порядку їх проведення. Ліцитатор оголошує номер лота, зазначений в інформаційній картці, місце розташування, розмір, цільове призначення земельної ділянки та можливі види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель, а також стартову ціну лота. За його рішенням під час торгів за певним лотом у залі можуть бути присутні учасники, які не беруть участі в торгах за цим лотом, а також особи, які не є учасниками, за запрошенням організатора земельних торгів

Ліцитатор для усунення порушень та відновлення порядку має право тимчасово припинити проведення торгів та оголосити перерву в разі порушення учасниками правил проведення торгів, усно попередити учасника чи запрошену особу про необхідність припинення порушень, але не більше одного разу за кожний вид порушення, вимагати від учасника чи запрошеної особи залишити зал торгів за неодноразове порушення порядку проведення торгів.

Ліцитатор оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів.

Поняття лоту та його стартова ціна продажу

Лот – земельна ділянка комунальної власності або право (оренди, суперфіцію, емфітевзису)на земельну ділянку комунальної власності, що виставляється на електронних земельних торгах).

Стартова ціна лоту – вартість лота, затверджена організатором електронних земельних торгів та відображена в оголошенні про проведення електронних земельних торгів.

Лот виставляється на торги за наявності не менш як двох зареєстрованих учасників.

Крок електронних земельних торгів

Крок електронних земельних торгів – надбавка, на яку в ході електронних земельних торгів здійснюється підвищення стартової та кожної наступної ціни лота. Значення кроку електронних земельних торгів установлюється організатором електронних земельних торгів у розмірі до 0,5 відсотка стартової ціни лота.

Що таке гарантійний та реєстраційний внесок

Система електронних земельних торгів передбачає внесення потенційним учасником двох платежів:

Гарантійний внесок – гарантійне грошове забезпечення (грошовий завдаток), яке є складовою заходів, що вживаються виконавцем для забезпечення виконання зобов’язань Учасниками електронних торгів, та вноситься потенційними учасниками торгів на розрахунковий рахунок виконавця для участі у електронних торгах у розмірі 5% від стартової ціни продажу земельної ділянки або стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису)).

Реєстраційний внесок – плата за участь в аукціоні, що визначається виконавцем та не може перевищувати 50 відсотків розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб на дату публікації оголошення про проведення земельних торгів.

Сплачені суми реєстраційних внесків не підлягають  поверненню  (крім випадків скасування земельних торгів).

Сплачені суми гарантійних внесків повертаються виконавцем земельних торгів всім учасникам земельних торгів, які не були визнані переможцями, протягом трьох банківських днів з дня проведення земельних торгів. Гарантійний внесок, сплачений переможцем на початку торгів, зараховується до ціни покупки.

Особистий кабінет користувача, та/або учасника, та/або організатора

Особистий кабінет користувача, та/або учасника, та/або організатора – розділ системи електронних земельних торгів, в якому розміщуються оголошення про проведення електронних земельних торгів, повідомлення про результати їх проведення та інша інформація про електронні земельні торги. Доступ до особистого кабінету користувача та/або організатора, та/або виконавця, та/або оператора має користувач та/обо учасник, та/або організатор, та/або виконавець, та/або оператор, що авторизується за допомогою особистих ідентифікаторів (логіну та паролю).

Стадії електронних земельних торгів

Стадії електронних земельних торгів:

• - підготовка до проведення електронних земельних торгів;
• - розміщення інформаційного повідомлення про проведення електронних земельних торгів;
• - реєстрація учасників електронних земельних торгів;
• - проведення електронних земельних торгів;
• - визначення переможця електронних земельних торгів.

Підготовка та порядок проведення електронних земельних торгів.

Не пізніше десяти робочих днів після підписання договору про проведення торгів Організатор земельних торгів передає, а Виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот (ч. 4 ст.136 ЗКУ).

Документацію щодо кожного лота земельних торгів виконавець оформляє в окрему справу, формує інформаційну картку на лот, а після закінчення торгів передає покупцеві.

Виконавець земельних торгів після отримання документів та матеріалів на лот забезпечує опублікування на офіційному веб-сайті, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, а також, за бажанням організатора земельних торгів, у друкованих засобах масової інформації оголошення про проведення земельних торгів.

Земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення

Інформація в оголошенні, щодо кожного лота

 Відповідно до ч.4 ст.137 ЗКУ в оголошенні зазначаються за кожним лотом:

а) найменування організатора земельних торгів;

б) місце розташування, площа земельної ділянки та її кадастровий номер;

в) цільове призначення, а для містобудівних потреб - також види використання;

г) умови договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, який укладається на земельних торгах;

ґ) стартова ціна продажу земельної ділянки або стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою;

д) містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки для земельних ділянок, призначених для цілей, пов'язаних із забудовою;

е) місце і час проведення земельних торгів;

є) розмір реєстраційного та гарантійного внесків, які сплачуються учасниками, порядок їх сплати;

ж) номери рахунків виконавця земельних торгів, відкритих у банку для сплати реєстраційного та гарантійного внесків;

з) найменування та адреса виконавця земельних торгів, прізвище та посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами на лот;

и) текст договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря);

і) сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, організацію та проведення земельних торгів, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів.

Оголошення при розміщенні на офіційному веб-сайті має містити фотографічні зображення земельних ділянок, копії документів та матеріалів на лот.

Документи, які потрібно надати виконавцю для участі в електронних земельних торгах

Згідно з ч.7 ст. 137 ЗКУ - особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, не пізніше ніж за три робочі дні до їх проведення подає виконавцю земельних торгів:

а) заяву про участь у земельних торгах;

б) інформацію про найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код юридичної особи згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України, інформацію про державу, в якій зареєстровані або мають постійне місце проживання засновники (учасники) юридичної особи, у статутному (складеному) капіталі якої є частка іноземного капіталу; або прізвище, ім'я, по батькові та реєстраційний номер облікової картки платника податків або номер та серію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідний податковий орган і мають відмітку у паспорті) фізичної особи - підприємця. Фізичні особи, які не є підприємцями, подають копію довідки про присвоєння їм реєстраційного номера облікової картки платника податків (ідентифікаційного номера фізичної особи - платника податків) або копію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідний податковий орган і мають відмітку у паспорті). Для іноземних громадян та осіб без громадянства - прізвище, ім'я та по батькові, громадянство (підданство) іншої держави, постійне місце проживання в країні, громадянином (підданим) якої є особа; для іноземних юридичних осіб - найменування, місцезнаходження та держава, в якій зареєстрована юридична особа.

Неприпустимим є допущення помилок у найменуванні учасників земельних торгів, ідентифікаційних номерах фізичних осіб, кодах згідно з ЄДРПОУ юридичних осіб, контактній інформації та реквізитах, оскільки ці відомості зазначаються у протоколах проведення торгів та договорах оренди земельних ділянок, що є підставами для набуття прав оренди на земельні ділянки.  

Копії засвідчуються підписом особи, яка бажає взяти участь у торгах;

в) документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків).

Представник фізичної чи юридичної особи подає також документи, що підтверджують право діяти від імені учасника торгів. (ч.7 ст.137 ЗКУ)

Для підписання документів необхідно мати електронний цифровий підпис (ЕЦП) та сканер.

Інформація, яка вноситься до книги реєстрації учасників.

Відповідно ч.8 ст. 137 ЗКУ - виконавець земельних торгів після отримання документів заносить до книги реєстрації учасників торгів порядковий номер учасника і номер лота, який він виявив бажання придбати, та видає учаснику (його представнику) довідку про отримання документів із зазначенням їх переліку, вхідний квиток, інформаційну картку на лот та картку учасника (із зазначенням на зворотному боці умов проведення торгів), а також:

а) для фізичних осіб - прізвище, ім'я та по батькові, зареєстроване місце проживання (за наявності) та реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний номер) у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків;

б) для юридичних осіб, створених відповідно до законодавства України, - найменування, місцезнаходження, ідентифікаційний код згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України, для юридичних осіб, у статутному (складеному) капіталі яких є частка іноземного капіталу, - також інформація про державу, в якій зареєстровані або мають постійне місце проживання іноземні засновники (учасники);

в) для іноземних громадян та осіб без громадянства - громадянство (підданство) іншої держави, прізвище, ім'я та по батькові, постійне місце проживання в країні, громадянином (підданим) якої є особа; для іноземних юридичних осіб - найменування, місцезнаходження та держава, в якій зареєстрована така юридична особа.

Інформація про особу учасника (його представника), що міститься в поданих ним документах, не підлягає розголошенню, крім випадків, установлених законом.

Процедура проведення електронних земельних торгів

При проведенні електронних торгів процедура включає в себе наступні кроки:

1. Зареєструватись на електронному майданчику.

2. Обрати необхідні торги та подати заяву на участь.

3. Сплатити реєстраційний та гарантійний внески на рахунок виконавця земельних торгів.

4. Підготувати пакет підтверджуючих документів, передбачених ст. 137 ЗКУ та п. 8 Постанови КМУ.

5. Направити електронний пакет документів на перевірку виконавцю. Документи надсилають на електронну пошту виконавця земельних торгів, які він перевіряє протягом одного дня. Заява на участь в аукціоні (документи учасника) мають бути надіслані щонайменше за 3 дні до аукціону. Згідно п.18 Постанови КМУ у заяві про участь в електронних земельних торгах зазначаються такі відомості:

• - адреса електронної пошти для надсилання повідомлень;
• - контактний номер телефону;
• - поштова адреса;
• - реквізити рахунку учасника, на який повинен бути повернений гарантійний внесок;
• - реєстраційний номер лота, щодо якого подається заява.

У разі, якщо документи відповідають законодавству, виконавець реєструє аукціонний квиток та його номер. Якщо ні – виконавець відмовляє в допуску до участі в аукціоні

6. Отримати номер аукціонного квитку від виконавця. Після отримання аукціонного вхідного квитка учасник не пізніше 19 год. 00 хв. дня, що передує дню проведення електронних земельних торгів, додає його до своєї заяви про участь та завантажених документів у системі електронних торгів.

7. Прийняти участь в аукціоні. Час початку електронних земельних торгів зазначається в оголошенні про їх проведення та не може бути встановлено раніше 9 год. 00 хв. та пізніше 12 год. 00 хвилин (реєстрація починається за три години та закінчується за 20 хвилин до початку торгів). У день проведення торгів виконавець реєструє присутніх учасників. Учасник (його представник) зобов'язаний пред'явити паспорт (довіреність на вчинення дій під час торгів, зокрема на участь у торгах та підписання протоколу про результати торгів, і паспорт).Незареєстровані особи до участі у торгах не допускаються.

На торгах зобов'язаний бути присутній організатор земельних торгів або його представник, уповноважений укладати від імені організатора земельних торгів договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги.

Під час проведення торгів мають право бути присутніми та здійснювати звукозапис і відеозйомку процесу проведення торгів представники засобів масової інформації та громадських об'єднань.

Земельні торги починаються з оголошення ліцитатором порядку їх проведення.

Після чого стартує перший раунд. Ліцитатор оголошує номер лота, зазначений в інформаційній картці, місце розташування, розмір, цільове призначення земельної ділянки та можливі види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель, а також стартову ціну лота. Торги починаються з оголошення ліцитатором стартової ціни одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга), якщо один або більше учасників сповістили про готовність придбати лот. Кожен раунд максимально триває 3 хвилини, але може закінчитися раніше, якщо всі учасники зроблять свої ставки раніше відведеного часу. Тобто, через кожні 3 хвилини стартує новий раунд, в якому учасники мають зробити свої ставки, якщо ж в одному з раундів жоден з учасників не натискає на ставку – у такому випадку аукціон закінчується та переходить до оголошення результатів, а переможцем буде учасник, який зробив найвищу ставку в останньому раунді.

У процесі проведення торгів виконавець веде протокол, у якому зазначаються номер лота, стартова ціна та ціна продажу лота, відомості про переможця, номери рахунків, на які переможець повинен внести кошти за придбаний лот. У разі потреби до протоколу може вноситися й інша інформація. Протокол підписується переможцем, ліцитатором та організатором земельних торгів або його представником негайно після закінчення торгів за лотом у двох примірниках.

Один примірник протоколу видається переможцю

8. Підписати електронний протокол. У разі виграшу – підписати електронний протокол за допомогою ЕЦП до 17:00 дня аукціону. Ліцитатор оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів.

9. Підписати договір в електронному та в паперовому вигляді. Договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів. Укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується та реєструється в Державному реєстрі  речових прав на нерухоме майно.

Ціна продажу земельної ділянки, плата за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на торгах, а також сума витрат, здійснених організатором або виконавцем земельних торгів на підготовку лота до продажу, організацію та проведення земельних торгів, підлягають сплаті переможцем земельних торгів не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору

Гарантійний внесок, сплачений переможцем до початку торгів, зараховується до купівельної ціни.

Оформлення результатів електронних торгів

Після закінчення електронних торгів Веб-сайт в той же день автоматично формує та розміщує протокол електронних торгів по лоту . В протоколі обов’язково зазначені такі позиції:

•       номер лоту;
•       назва та опис лоту;
•       умови проведення електронних торгів;
•       учасники електронних торгів;
•       початкова ціна лоту;
•       хід проведення електронних торгів;
•       переможець торгів і його пропозиція;
•       унікальний номер переможця;
•       кошти, які підлягають сплаті, та сума сплачена переможцем торгів;
•       банківські реквізити Організатора та Виконавця, на які мають бути перераховані кошти за придбане майно.

Оприлюднення результатів торгів

Організатор земельних торгів на офіційному веб-сайті Держгеокадастру не пізніше п’яти робочих днів після проведення торгів розміщує, відеозапис торгів і повідомлення про їх результати за кожним лотом, а також, за бажанням організатора земельних торгів, публікує це повідомлення у друкованих засобах масової інформації, в яких було розміщено оголошення про їх проведення, із зазначенням:

1) місця розташування, розміру земельної ділянки та її кадастрового номера;

2) ціни продажу земельної ділянки або розміру річної плати за користування земельною ділянкою, визначених за результатами торгів;

3) строку користування земельною ділянкою (у разі продажу права оренди, суперфіцію, емфітевзису);

4) цільового призначення земельної ділянки.

Визнання електронних торгів такими, що не відбулися ( скасування, анулювання)

Земельні торги можуть бути скасовані організатором електронних земельних торгів у разі надходження до нього документів, щодо внесення змін до землевпорядної та землеоціночної документації на земельну ділянку або встановлення заборони на її відчуження чи передачу в користування.

Повідомлення про скасування торгів підлягає оприлюдненню не пізніше наступного дня після прийняття відповідного рішення в тому самому порядку, що й оголошення про проведення торгів.

У разі скасування торгів виконавець , не пізніше п’яти банківських днів з дати скасування повертає учасникам сплачені ними реєстраційні та гарантійні внески.

Земельні торги визнаються такими, що не відбулися, якщо:

-         відсутні учасники або зареєструвався тільки один учасник ( крім проведення повторних торгів);

-         жоден з учасників не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лота.

Рішення про визнання торгів такими, що не відбулися, приймається виконавцем у день їх проведення.

У різі відмови переможця від укладання договору оренди, емфітевзису земельної ділянки, а також несплати переможцем в установлений строк належної суми за придбаний лот, організатором анулюються результати торгів у п’ятиденний строк після виникнення підстави для анулювання.

Якщо було прийнято рішення про анулювання торгів гарантійні внески не повертаються:

-         всім учасникам, якщо жоден з них не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лоту;

-         переможцю, який відмовився від підписання протоколу із зазначенням результатів торгів;

-         переможцю, який не сплатив в установлений строк належної суми за придбаний лот;

-         переможцю, що відмовився від укладення договору оренди, емфітевзису земельної ділянки.

У разі, якщо торги не відбулися або їхні результати анульовано, повторні торги можуть бути проведені не раніше ніж через місяць і не пізніше ніж через шість місяців із дня проведення  попередніх земельних торгів. До участі в повторних торгах не допускаються переможці попередніх торгів, які відмовилися від підписання протоколу із зазначенням результатів торгів чи не сплатили в установлений строк належної суми за придбаний лот.

Якщо визнано торги такими, що не відбулися, з підстави наявності лише одного учасника і для участі в повторних торгах зареєстрований лише той самий учасник, він набуває право користування (оренди, емфітевзису) земельною ділянкою за стартовою ціною