Право постійного користування земельною ділянкою

Нормативна база

Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III
Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 року № 1952-IV.
Постанова Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» від 25 грудня 2015 р. № 1127.

Поняття права постійного користування земельною ділянкою

Згідно статті 92 Земельного Кодексу України (далі - ЗК), право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
Право постійного користування земельними ділянками характеризується обмеженим суб’єктно-об’єктним складом: об’єктом права власності можуть бути лише земельні ділянки державної або комунальної власності; суб’єктами можуть бути лише юридичні особи, а саме: підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності.
При цьому слід звернути увагу, що громадяни не можуть набувати права постійного користування земельними ділянками.

Суб’єкти права постійного користування земельною ділянкою

Відповідно до статті 92 Земельний кодекс України права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають:
а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;
б) громадські організації осіб з інвалідністю України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації;
в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;
г) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування";
ґ) заклади освіти незалежно від форми власності;
д) співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Порядок набуття права постійного користування земельною ділянкою

Згідно із статтями 125 та 126 Земельного кодексу України, право постійного користування земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав та оформлюються відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 року № 1952-IV (далі – Закон № 1952-IV).
Статтею 28 Закону № 1952-IV, відповідно до якої рішення органів державної влади або органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у постійне користування можуть прийматися за відсутності державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на таку земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав).
Також, стаття 28 Закону № 1952-IV визначає, що під час проведення державної реєстрації право постійного користування земельними ділянками державної чи комунальної власності, право власності на які не зареєстровано в Державному реєстрі прав, державний реєстратор одночасно з проведенням такої реєстрації проводить також державну реєстрацію права власності на такі земельні ділянки без подання відповідної заяви органами, які передають земельні ділянки у власність або у користування, оскільки, рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у користування і буде вважатися заявою про здійснення державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на зазначену земельну ділянку.
Таким чином, згідно вищезазначених норм законодавства, реєстрацію похідних речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності право постійного користування, можна проводити не після державної реєстрації права власності держави або територіальної громади на ці земельні ділянки, а одночасно з реєстрацією похідного речового права на земельну ділянку.
Відповідно до статті 116 Земельного кодексу України, юридичні особи набувають права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Також, згідно пункту 81² Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, передбачено, що для державної реєстрації права власності та права постійного користування на земельну ділянку, права на яку набуваються шляхом передачі земельних ділянок у постійне користування із земель державної або комунальної власності, подається рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність чи надання у постійне користування або про затвердження документації із землеустрою щодо формування земельної ділянки та передачу її у власність чи надання у постійне користування.
Статтею 122 Земельного кодексу України, передбачено повноваження органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування.
Відповідно до частини п’ятої ст. 116 Земельного кодексу України, земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

Перехід права постійного користування земельною ділянкою

Спірним залишається питання переходу права постійного землекористування.

А саме, чи припиняється право постійного користування земельною ділянкою в разі припинення землекористувача, зокрема в разі реорганізації, перетворення землекористувача, і чи може правонаступник продовжувати користуватися земельною ділянкою. З цього приводу у судовій практиці сформувалось дві позиції:

Перша позиція полягає у тому, що право постійного користування земельною ділянкою припиняється у разі реорганізації землекористувача, оскільки земельне законодавство не передбачає автоматичного переходу права постійного користування до юридичної особи, яка утворилась в процесі реорганізації. Суди приходять до висновку, що це право припиняється з моменту припинення юридичної особи, а правонаступник його не набуває.

Відповідно до ч. 2 ст. 92 ЗКУ, визначено виключний перелік осіб, які можуть набувати землю за правом постійного користування. Цей перелік наведено вище. Оскільки більшість правонаступників юридичних осіб до наведеного переліку не відносяться, а тому, до них не може переходити право постійного користування земельною ділянкою в процесі реорганізації.

Саме така позиція зазначена у практиці Верховного Суду України. Зокрема, у справі № 918/194/19 (постанова від 21.11.2019) Верховний Суд зазначив, що «приписи підпункту «в» ч. 1 ст. 141 ЗКУ слід розуміти таким чином, що припинення права користування земельною ділянкою з підстав припинення установи допускається лише у випадку, коли припинення останньої виключає правонаступництво, є правильним за умови, що правонаступник може набувати відповідне таке право згідно з чинним на час правонаступництва законодавством, тобто у даному випадку, згідно зі ст. 92 ЗКУ, яка чітко визначає суб’єктів права постійного користування. У випадку ж, коли внаслідок реорганізації суб’єкт перестає відповідати встановленим ст. 92 ЗКУ вимогам, набуття ним права постійного користування земельною ділянкою є неможливим в силу прямої вказівки закону».

Друга позиція полягає у тому, що право постійного користування земельною ділянкою не припиняється в разі реорганізації землекористувача, оскільки припинення права користування земельною ділянкою з підстави припинення установи допускається лише у випадку, коли припинення останньої виключає правонаступництво.

У відповідності до ч. 1 ст. 104 ЦКУ в процесі реорганізації всі права та обов’язки переходять до правонаступників юридичної особи. Таке правонаступництво називають універсальним (або повним, загальним), оскільки правонаступник(и) повністю замінює(ють) собою попередника у всьому обсязі прав і обов’язків останнього. Право постійного користування земельною ділянкою є речовим правом на нерухоме майно. Воно належало реорганізованій юридичній особі, а тому, за загальним правилом, має включатися до обсягу прав, яких набуває правонаступник(и) в процесі реорганізації. Тому право постійного користування земельною ділянкою у процесі реорганізації має переходити до правонаступника(ів) юридичної особи.

Обґрунтовуючи цю позицію, суди часто беруть до уваги, зокрема, такі обставини, як, наприклад, те, що «в установчому документі новоутвореної юридичної особи є пряма вказівка на правонаступництво» (ухвала Вищого адміністративного суду України (ВАСУ) від 16 червня 2015 року у справі № 815/2601/14), або те, що «новоутворена юридична особа має однаковий код ЄДРПОУ, майно, юридичну адресу, що й юридична особа, що припинилася» (постанова ВГСУ від 15 квітня 2014 року у справі № 5004/1264/12).

Обмеження ч. 2 ст. 92 ЗКУ по колу суб’єктів не застосовуються у випадку переходу до правонаступника права постійного користування земельною ділянкою, яке було раніше набуте його попередником.

Такий висновок ґрунтується і на рішенні Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі № 1-17/2005, в п.5.4 якого зазначено, що поняття «набувають права» за змістом ч. 2 ст. 92 та ч. 1 ст. 116 ЗКУ . . . припускають поширення цього поняття лише на випадки первинного отримання земельної ділянки із земель державної та комунальної власності підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, а також громадянами та юридичними особами, які набувають права власності та користування земельними ділянками.

До того ж, у п. 5.3 зазначеного рішення Конституційного Суду України вказано, що положення ст.92 ЗКУ не обмежують і не скасовують права постійного користування земельними ділянками, яке набуте особами в установлених законодавством випадках станом на 01.01.2002.

Вищезазначені рішення судів свідчать про те, що до правонаступника(ів) юридичної особи переходить право постійного користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у реорганізованої юридичної особи.  Право постійного землекористування правонаступник отримує навіть якщо він не відноситься до передбачених ч. 2 ст. 92 ЗКУ осіб.

У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.11.2019 у справі № 906/392/18 міститься посилання на вищенаведені положення рішення Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі № 1-17/2005. Визнаючи за реорганізованою юридичною особою право постійного користування земельною ділянкою, Велика Палата Верховного Суду обґрунтувала своє рішення тим, що «Колгоспний ринок, який був землекористувачем земельної ділянки згідно з державним актом, змінив назву юридичної особи на Кооперативний ринок. Також здійснено перереєстрацію статуту ринку, при цьому код ЄДРПОУ не змінювався. Фактично, Кооперативний ринок був тією ж юридичною особою, якій було видано державний акт на право постійного користування спірною земельною ділянкою. Отже, місцева рада безпідставно прийняла рішення про припинення права постійного користування земельною ділянкою».

У справах № 921/710/17-г/6 (постанова від 02.04.2019), № 914/839/18 (постанова від 31.01.2019), № 907/916/17 (постанова від 10.10.2018) Верховний Суд більш радикальний: із посиланням на вищевикладену правову позицію Верховного Суду України, вміщену в постанові від 21.02.2011 у справі № 21-3а11, він зазначив, що «коли відбувається припинення особи без правонаступництва, то у такому випадку виникають підстави для припинення права користування земельною ділянкою. У разі ж реорганізації особи, зміни її організаційно-правової форми чи назви, підстави для припинення права користування земельною ділянкою не виникають».

Отже, як бачимо, практика судів у цьому питанні є доволі неоднозначною з огляду на відсутність чіткої законодавчої регламентації у питанні переходу до реорганізованої юридичної особи права постійного користування землею.