Приватизація допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку

Нормативна база

1. Цивільний Кодекс України
2. Житловий Кодекс
3. Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року
4. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду»
5. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
6. Роз’яснення Конституційний Суд України

Визначення поняття допоміжні приміщення житлового

Допоміжне приміщення, або допоміжні приміщення багатоквартирного будинку — приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, візкові, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

До загальної площі житлових будинків не входить площа: сходових кліток, ліфтових холів, тамбурів, загальних коридорів, вестибюлей, галерей, неопалюваних мансард, мезонінів; зайнята виступаючими конструктивними елементами та опалювальними печами; окремо розташованих літніх кухонь, лазень, сараїв, альтанок, а також нежитлових приміщень, зайнятих житлово-експлуатаційними організаціями, магазинами, поліклініками, аптеками, банками, відділеннями зв'язку, дитячими установами, підприємствами служби побуту тощо.

В ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» надається визначення вищевказаним правовим категоріям. Так, допоміжними приміщенням багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення). Нежитловими приміщенням є ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійними об’єктами нерухомого майна. До прийняття Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» аналогічні законодавчі визначення вищевказаних понять містилися в Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Набуття права власності на допоміжні приміщення (підвали, горища)

Згідно зі ст. 382 ЦК України всі власники квартир і нежилих приміщень в багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (в тому числі допоміжні). А право спільної сумісної власності передбачає розпорядження спільним майном за згодою всіх співвласників. Відповідно до ч. 1 ст. 355 Цивільного кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Як зазначено ч. 1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року № 417-VIII спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Частиною 2 даної статті передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку. Абзацом 6) ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що до спільного майна багатоквартирного будинку відносяться приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (далі - Закон про приватизацію) власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Поняття «допоміжні приміщення багатоквартирного будинку» можна зустріти у ст. 1 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку. Згідно з ч. 1 ст. 1 Закону про приватизацію суть приватизації державного житлового фонду полягає у відчуженні на користь громадян України, а отже, у їхню власність як квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, так і належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду. Закон врегульовує також відносини, пов'язані з виникненням, оформленням та набуттям права приватної власності на квартири та інші об'єкти приватизації державного житлового фонду. Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону про приватизацію, допоміжні приміщення стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій.

Роз’яснення Конституційний Суд України

Згідно п. 2 рішення Конституційного суду України № 4 від 02 березня 2004 року: «2. У листі до Конституційного Суду України Президент України наголосив на тому, що право власності на квартиру породжує й право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, технічне обладнання тощо, які призначені для обслуговування житлового комплексу і забезпечують його використання. В процесі приватизації державного житлового фонду одночасно відчужуються на користь громадян не тільки квартири, але й допоміжні приміщення. Тому момент виникнення права власності на квартиру є й моментом виникнення права спільної власності на допоміжні приміщення......». Відповідно до резолютивної частини рішення: «1. В аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так:

1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
2. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
3. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності».

Отже, чинним законодавством не передбачено механізм передачі у власність громадян окремо допоміжних приміщень будинку шляхом приватизації, викупу тощо, також як і право власників квартир багатоквартирних будинків на розпорядження своєю частиною зазначених приміщень.