Податки та збори при операціях з нерухомістю

Нормативна база

• Податковий кодекс України
• Цивільний кодекс України
• ЗУ "Про загальнобов'язкове державне пенсійне страхування"
• ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Декрет КМУ "Про державне мито"

Порядок оподаткування при операціях з нерухомістю

Цивільне законодавства передбачає декілька видів правочинів щодо відчуження нерухомості, зокрема купівля-продаж, міна, дарування, задоволення вимог іпотекодержателя, заповіт, спадковий договір, договір довічного утримання, тощо.

При їх укладанні сторони повинні сплачувати податки відповідно до ст. 172 ПК України «Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна» та військовий збір, який встановлений Підрозділом 10 Перехідних положень ПК України.

Пенсійний збір сплачується відповідно до ч. 10, ст.4 та ч. 8, ст. 2 ЗУ «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування" у розмірі 1% від вартості нерухомості зазначеної у договорі.

При операціях з земельними ділянками пенсійний збір не сплачується.

Якщо договірна ціна нерухомості і оціночна ціна нерухомості різні, базою розрахунку для податків та пенсійного збору буде більша ціна.

В цілях оподаткування виділяють наступні види нерухомості:

1. будівлі та будинки, нежитлові приміщення, квартири та інші житлові приміщення;
2. земельні ділянки;
3. об’єкти незавершеного будівництва;
4. рухомі речі, на які законом поширений режим нерухомого майна: літаки, морські судна, судна внутрішнього плавання, комічні об’єкти, а також інші речі права на які підлягають державній реєстрації.

Нотаріальне посвідчення договорів

Усі цивільні договори щодо відчуження нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Винятком є лише набуття права власності на об’єкт нерухомості на підставі рішення суду, де відсутній нотаріус, проте це позадоговірний спосіб.

Нотаріус посвідчує договір при наявності оцінки об’єкту нерухомості та квитанцій, які підтверджують сплату податків та зборів (ПДФО, військовий збір, пенсійний фонд, державне мито).

Оцінка об’єкту нерухомості проводиться спеціалістом -оцінювачем, якого внесно до Державного реєстру оцінювачів.

Разом з цим щоквартально нотаріус подає до фіскального органу звітність, в якій серед іншого повідомляє про посвідчені ним договори відчуження нерухомості та зазначені в них ціни об’єктів нерухомості.

Пільги щодо сплати державного мита

Для окремих категорій громадян встановлені пільги щодо сплати державного мита.

Відповідно до пункту 18, статті 4 Декрету КМУ «Про державне мито» від сплати державного мита при операціях з нерухомістю звільняються:

1. Громадяни віднесені до 1, 2, 3, 4 категорій постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи.
2. Інваліди Великої Вітчизняної війни та сім'ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи.
3. Інваліди І та ІІ група Друга сторона угоди з купівлі-продажу нерухомості від сплати держмита не звільняється, якщо тільки не відноситься до перерахованих вище категорій. Обов'язковий платіж 1% суми угоди до Пенсійного фонду не повинні платити: Особи, що купують квартиру або інше житло вперше Особи, що перебувають на квартирному обліку Однак фактично нотаріуси не погоджуються завірити договір без надання покупцем документів про сплату цього збору. Така ситуація обумовлена ​​тим, що в Україні не існує єдиної інформаційної бази, що дозволяє перевірити факт першої покупки житла. Повернути вже сплачену до бюджету суму можна через звернення до адміністративного суду.

Ставка ПДФО та військового збору

ПДФО за ставкою 5% та військовий збір за ставкою 1,5% сплачуються у випадках коли:

• об’єкт нерухомості перебуває у власності відчужувача менш ніж 3 роки;
• протягом року особа відчужила більш ніж один об’єкт нерухомості;
• відчужується об’єкт незавершеного будівництва;
• відчужується земельна ділянка, яка перевищує норми безоплатної передачі, які визначені ст. 121 ЗК України.

Угода/податок	Держмито	Податок на доходи фізичних осіб	Військовий збір	Пенсійний збір
Купівля-продаж нерухомості	1% (спільна оплата)	5% (продавець - громадянин України); 18% (продавець - іноземець)	1,5% (продавець платник ПДФО)	1% (покупець)
Купівлі-продаж землі	1% (спільна оплата)	5% (продавець - громадянин України); 18% (продавець - іноземець)	1,5% (продавець платник ПДФО)	---
Дарування нерухомості	1% (дарувальник)	Родичі першого ступеня споріднення - 0%; в інших випадках - 5% (громадяни України) і 18% (одна із сторін - іноземець)	1,5% (обдарований - платник ПДФО)	---
Обмін нерухомості	1% (спільна оплата)	5% (обидві сторони - громадяни України) ; 18% (одна або обидві сторони - іноземці)	1,5% (обидві сторони-платники ПДФО)	---

Вартість реєстрації придбаної нерухомості

Порядок реєстрації права власності на придбану нерухомість визначено постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року.

Державну реєстрацію за заявою одержувача нерухомості проводить уповноважений реєстратор або нотаріус.

Новий власник нерухомості пред’являє державному реєстратору паспорт, оригінал ідентифікаційного коду і заява. Державний реєстратор формує в електронній базі Держреєстру речових прав номер об’єкта власності на перейшла в нове володіння нерухомість і подає заяву в чергу на підтвердження. Заява та номер стверджує Департамент державної реєстрації та нотаріату Міністерства юстиції України.

Згідно зі статтею 34 Закону № 51 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 2004 року в редакції від 04.06.2017, адміністративний збір за державну реєстрацію становить одну десяту частину розміру прожиткового мінімуму для працездатних громадян. Відповідно до статті 7 закону про Державний бюджет України на 2019 рік, щомісячний прожитковий мінімум на одну працездатну особу визначено так:

– з 1 січня 2020 року – 2027 грн; адміністративний збір за державну реєстрацію – 202,7грн;

– з 1 липня 2020 року – 2118 грн; адміністративний збір за державну реєстрацію – 211,8 грн;

– з 1 грудня 2020 року – 2189 грн; адміністративний збір за державну реєстрацію – 218,9 грн.

Згідно зі статтею 19 Закону № 52, державна реєстрація проводиться протягом п’яти робочих днів. За реєстрацію в цей термін діють зазначені вище тарифи.

У статті 34 цього Закону визначено тарифи за державну реєстрацію в терміни менше п’яти днів, які може вказати заявник:

– за 2 робочих дня – 1 щомісячний прожитковий мінімум працездатної особи;

– за 1 робочий день – 2 щомісячних прожиткові мінімуми працездатної особи;

– за 2 години – 5 щомісячних прожиткових мінімумів працездатної особи.