Порядок проведення земельних торгів

Нормативно-правова база

• Земельний кодекс України
• Податковий кодекс України
• Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності”
• Закон України “Про оцінку земель”
• Закон України “Про публічні закупівлі”
• Закон України “Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів”

Земельні торги у формі аукціону

Відповідно до ст.134 ЗКУ, на земельних торгах земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами.

Не підлягають продажу на аукціоні земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках будівель, споруд (об'єктів нерухомого майна), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, також використання земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів (Детальніше ч.2,ч.3 ст.134 ЗКУ).

Земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з особою, яка перемогла в земельних торгах  запропонувавши найвищу ціну за земельну ділянку, що продається або найвищу плату за користування нею, зафіксовану під час проведення земельних торгів.

Організатори, виконавці та учасники земельних торгів

Організатором земельних торгів може бути фізична або юридична особа, яка є власником земельної ділянки. Виконавцем земельних торгів є суб'єкт господарювання, який уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення. Учасником є фізична або юридична особа, що подала виконавцю документи, а саме: заяву про участь у торгах та особисту інформацію згідно Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (Детальніше ч.7ст.137 ЗКУ). Учасник повинен зареєстроватися у книзі реєстрації земельних торгів та сплатити реєстраційний та гарантійний внески.

Підготовка до проведення земельних торгів

Після підписання договору, не пізніше 10 робочих днів, організатор земельних торгів має передати документи та матеріали виконавцю (ч4.ст136 ЗКУ). Документація щодо кожного лота формується виконавцем земельних торгів в окрему справу і після закінчення торгів передається покупцеві. З документації та зазначених матеріалів виконавець формує інформаційну картку на лот.

Виконавець повинен забезпечити оприлюднення на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, публікації яка має містити фотографічні зображення земельних ділянок, копії документів та матеріалів на лот. Також, за бажанням організатора земельних торгів, у друкованих засобах масової інформації розміщується оголошення про проведення земельних торгів.

Присутнім представникам громадських об'єднань та засобів масової інформації дозволено здійснювати звукозапис і відеозйомку процесу проведення торгів. За рішенням ведучого аукціону під час торгів за певним лотом у залі можуть бути присутні учасники, які не беруть участі в торгах за цим лотом, а також особи, які не є учасниками, за запрошенням організатора земельних торгів. Особам, які не є учасниками торгів за конкретним лотом, забороняється втручатися у торги в будь-який спосіб, вчиняти дії, спрямовані на умисне створення перешкод для проведення торгів, пересуватися по залу та голосно розмовляти та відвертати увагу учасників.

Підготовка лотів до проведення торгів

Підготовка лотів до проведення торгів повинна включати в себе виготовлення, погодження та затвердження проекту землеустрою, державну реєстрацію земельної ділянки та речового права на земельну ділянку. Необхідно отримати витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Далі провести експертну грошову оцінку земельної ділянки, та встановити стартову ціну продажу. І наостанок визначити виконавця, дату і місце проведення земельних торгів.

Фінансування підготовки лотів до проведення земельних торгів здійснюється організатором або їх виконавцем відповідно до договору між ними. Витрати на підготовку лотів до проведення земельних торгів, відшкодовуються переможцем земельних торгів за кожним лотом. Закупівля послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель у процесі підготовки лотів до продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них та визначення виконавця земельних торгів здійснюється у порядку, визначеному законодавством про здійснення державних закупівель.

На торгах зобов'язаний бути присутнім організатор земельних торгів або його представник, уповноважений укладати від його імені договір купівлі-продажу  земельної ділянки.  Ціна продажу земельної ділянки, плата за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на торгах, а також сума витрат, здійснених організатором або виконавцем земельних торгів на підготовку лота до продажу, організацію та проведення земельних торгів, підлягають сплаті переможцем земельних торгів не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору.

У разі визнання переможцями торгів осіб, зазначених у ст.129 ЗКУ, договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення укладається після отримання погодження Верховної Ради України або Кабінету Міністрів України щодо продажу земельних ділянок цим особам у випадках і в порядку, встановлених законом. У разі відмови Верховної Ради України або Кабінету Міністрів України у погодженні торги за таким лотом вважаються не проведеними.

Оприлюднення інформації про проведення торгів

Організатор земельних торгів не пізніше 5 робочих днів після проведення торгів розміщує на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади відеозапис торгів і повідомлення про їх результати за кожним лотом, а також, за бажанням, публікує це повідомлення у друкованих засобах масової інформації, в яких було розміщено оголошення про їх проведення.

Внески учасників торгів

Учасник аукціону  перед його початком оплачує два внески: реєстраційний та гарантійний. Розмір реєстраційного внеску визначається виконавцем і не може перевищувати 50 %  розміру мінімальної заробітної плати на дату публікації оголошення про проведення земельних торгів. 

Розмір гарантійного внеску за лотом становить 5 % стартової ціни від продажу земельної ділянки або стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку).

Сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають. Сплачені суми гарантійних внесків повертаються виконавцем земельних торгів всім учасникам земельних торгів, які не були визнані переможцями, протягом трьох банківських днів з дня проведення земельних торгів. Гарантійний внесок, сплачений переможцем на початку торгів, зараховується до ціни покупки.

Початок, проведення та завершення торгів

Після реєстрації учаснику земельних торгів видаються вхідний квиток, інформаційна картка на лот та картка учасника (із зазначенням на зворотному боці умов проведення торгів). В день проведення торгів виконавець реєструє присутніх учасників та видає кожному учаснику табличку з номером.

Земельні торги починаються з оголошення ліцитатором (ведучим аукціону) порядку їх проведення. Лот виставляється на торги за наявності не менше двох учасників. На земельних торгах не може бути використано переважне право купівлі.

Ліцитатор оголошує номер лота, зазначений в інформаційній картці, місце розташування, розмір, цільове призначення земельної ділянки та можливі види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель, а також стартову ціну лота.

Якщо один або більше учасників сповістили про готовність придбати лот відбувається удар аукціонного молотка (гонгу). Якщо протягом трьох хвилин після триразового оголошення стартової ціни ніхто з учасників не висловив бажання придбати лот за ціною, оголошеною ліцитатором, лот знімається з продажу на цих торгах. У разі коли про готовність придбати лот за стартовою ціною сповістили не менше двох учасників, ліцитатор збільшує стартову ціну на крок торгів з подальшим послідовним збільшенням ціни. Якщо протягом трьох хвилин після триразового повторення останньої ціни не запропонована вища ціна, ліцитатор закінчує торги за лотом одночасно з ударом аукціонного молотка (гонгу) і проголошенням слова " Продано " , називає ціну продажу лота за останньою найбільшою ціною, за якою виявлено намір придбати лот, номер переможця і викликає його для підписання протоколу, який ведеться під час торгів.

У процесі виконавець веде протокол, у якому зазначаються номер лота, стартова ціна та ціна продажу лота, відомості про переможця, номери рахунків, на які переможець повинен внести кошти за придбаний лот. У разі необхідності до протоколу може вноситися і інша інформація. Протокол підписується переможцем, ліцитатором та організатором земельних торгів або його представником негайно після закінчення торгів по лоту у двох примірниках (один примірник протоколу видається переможцю).

Ведучий аукціону оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів. Переможець, який відмовився від підписання протоколу, позбавляється права на подальшу участь у торгах з продажу цього лота. До протоколу вноситься запис про відмову переможця від його підписання. У такому випадку протокол підписується ліцитатором та представником організатора земельних торгів у день проведення торгів .

Земельні торги по лоту вважаються такими, що відбулися після укладення договору купівлі - продажу, оренди, суперфіцію або емфітевзису земельної ділянки.

Договір купівлі - продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів. У разі визнання переможцями торгів іноземних фізичних або юридичних осіб, договір купівлі - продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення укладається після отримання погодження Верховної Ради України або Кабінету Міністрів України про продаж земельних ділянок цим особам у випадках і в порядку, встановлених законом. У разі відмови Верховної Ради України чи Кабінету Міністрів України торги по лотам вважаються такими, що не відбулися. У разі придбання переможцем кількох лотів договір укладається окремо на кожний з них. Обов’язково укладений договір купівлі- продажу земельної ділянки нотаріально засвідчується.

Право на земельну ділянку, придбане за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку визначеному законом. Ціна продажу земельної ділянки, а також плата за користування земельною ділянкою підлягає сплаті переможцем не пізніш трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору.