Невитребувані паї

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Закон України "Про оренду землі"
  

Категорії невитребуваних паїв

• земельні частки (паї), на які громадяни, які мають право на земельну частку, не отримали сертифікатів чи іншим чином не заявили свої права на земельну частку;
• земельні частки, на які вже сертифікат отриманий, але власник сертифікату не розпорядився ним належним чином (не подана заява про виділення в натурі для передачі в оренду чи для сумісного обробітку);
• земельні частки, власники яких померли, їх спадкоємці не прийняли спадщини, а термін дії договору оренди закінчився чи договір не був укладений.
  

До невитребуваних паїв не відносяться земельні частки, власники яких померли, але термін договору оренди ще не закінчився. За такими договорами мають право отримувати орендну плату спадкоємці. За умови якщо договір закінчився, а спадкоємці не прийняли спадщини, зазначені земельні частки набудуть статусу невитребуваних.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток» та п. 12 постанови КМУ від 04.02.04 № 122 «Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток» відповідна сільська, селищна, міська рада чи райдержадміністрація повинні своїм рішенням визначити вищезазначені земельні частки як невитребувані земельні частки і мають право укласти договір оренди невитребуваних земельних часток до настання певної умови, передбаченою ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі земельних ділянок власникам земельних часток»: до моменту оформлення їх власниками права власності на земельну ділянку».

Орендна плата за користування такою часткою має надходити до органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади і не підлягає поверненню власнику сертифіката, оскільки орендодавцем відповідно до Закону України «Про порядок виділення в натурі земельних ділянок власникам земельних часток» виступила рада чи адміністрація, яка, відповідно до умов договору, і має отримувати орендну плату.

Оренда невитребуваних паїв

При передачі в оренду невитребуваних земельних часток (паїв) слід особливу увагу звернути на те, що:

1. виділення не витребуваних земельних часток (паїв) повинно відбуватися відповідно до рекомендацій щодо виділення єдиним масивом земельних ділянок групі власників земельних часток (паїв), затверджених наказом Держкомзему України від 30.12.99 року № 130, з урахуванням вимог п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України;
2. договір оренди невитребуванихї земельних часток (паїв) повинен відповідати вимогам Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженому наказом Держкомзему України від 17.01.2000 року № 5 та зареєстрованому в Мін’юсті України від 23.02.2000 року за № 101/4322;
3. державна реєстрація договорів оренди не витребуваних земельних часток (паїв) повинна відбуватися в Порядку реєстрації договорів оренди земельних часток (паю), затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 року № 119.Постає питання стосовно державної реєстрації договорів оренди невитребуваних земельних часток (паїв).
   

Згідно частини 2 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно, в тому числі і право оренди земельної ділянки, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.
Законом України від 06.09.2013 № 5245-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» не врегульовано питання форми власності на земельні ділянки невитребуваних земельних часток (паїв).Тому не можливо зареєструвати право оренди даних земель.

Відповідно до частини першої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Водночас земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування з визначеними щодо неї правами.Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (частини перші статей 79 та 79-1 Земельного кодексу України відповідно).На відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарcьким кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах.
Земельна частка (пай) не відноситься до об’єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації у порядку, визначеному нормами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно з частиною першою статті 2 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних ділянок (паїв)» основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай), виданий районною (міською) державною адміністрацією. Пунктами 2, 3 Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 №119 (далі Порядок), встановлено, що реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). Для реєстрації договору оренди орендодавець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування: договір оренди у двох примірниках; сертифікат на право на земельну частку (пай).

Відповідно до статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних ділянок (паїв)», сільські, селищні, міські ради чи районні державні адміністрації виступають орендодавцями невитребуваних земельних часток (паїв).

Пунктом 9 Порядку визначено, що реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) проводиться безоплатно.
У разі виявлення власника він може скористатися належним йому правом на земельну частку (пай), тобто вимагати виділення земельної частки в натурі (на місцевості), або переукласти договір оренди, укладений радою від свого імені, чи припинити його дію.

Пунктом 2 Порядку реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв), затвердженого Постановою КМУ від 24 січня 2000 року № 119 реєстрацію договорів оренди земельних часток (паїв) як і раніше реєструють виконавчі комітети відповідних сільських, селищних рад за місцем розташування земельної частки (паю).
Щодо розрізнення понять як нерозподілена (не витребувана) земельна ділянка та земельна ділянка, право на які реалізовано її власником в цьому випадку хибним є погляд, що земельна ділянка передана в оренду її власником після його смерті вважається не витребуваною, якщо спадкоємці вчасно не переоформлять право власності на неї. Згідно статті 7.31 закону України «Про оренду землі» та Типового договору оренди землі затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, смерть орендодавця не є підставою для автоматичного припинення договору оренди землі.

На підтвердження викладеного в п. 5 ст. 1268 Цивільного Кодексу України зазначено, що від часу прийняття вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини. Тому така земельна ділянка, земельна частка (пай) до оформлення спадкоємцями прав на неї не може вважатися невитребуваною.

Невитребувані паї чи відумерла спадщина

Поняття «невитребувані паї» слід відрізняти від земельних ділянок, власники яких померли і ці ділянки можуть бути визнані відумерлою спадщиною.

Відумерла спадщина – спадщина, на яку ніхто із спадкоємців не претендує з будь-яких причин:

• у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом;
• усі спадкоємці усунені від права на спадкування;
• у разі неприйняття спадкоємцями спадщини;
• усі спадкоємці як за законом, так і за заповітом відмовилися від прийняття спадщини.
  

Сільська, селищна, міська рада зобов’язана своєчасно виявляти земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які не використовуються і власники яких померли.
Оскільки такі земельні ділянки потребують утримання, догляду, учинення інших фактичних чи юридичних дій для підтримання їх у належному стані, нотаріус, а в населених пунктах, де немає нотаріуса, відповідний орган місцевого самоврядування, у разі відсутності спадкоємців або виконавця заповіту, на підставі заяви заінтересованої особи, зокрема представника територіальної громади, після пред’явлення свідоцтва про смерть спадкоємця укладає договір на управління спадщиною.
Представник територіальної громади, який управляє спадщиною, має право на вчинення будь-яких необхідних дій, спрямованих на збереження спадщини до з’явлення спадкоємців або визнання її відумерлою, у тому числі передачі її в оренду.

Особа, яка управляє спадщиною, має право на плату за виконання своїх повноважень.
Земельна ділянка передається в оренду з урахуванням вимог Закону України «Про оренду землі», Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. №220 із змінами і доповненнями, Указів Президента України від 02.02.2002 р. № 92 із змінами і доповненнями, внесеними Указами Президента України від 13.09.2002 р. №830/2002 та від 19.08.2008 р. №725/2008 право оренди землі виникає після його державної реєстрації та після спливу терміну прийняття спадщини сільська, селищна, міська рада зобов’язана своєчасно виявити таку земельну ділянку та звернутися до суду з метою визнання її відумерлою.
Слід зазначити, що спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини (тобто у комунальну власність).