Будівництво об'єктів на землях сільськогосподарського призначення

Нормативна база

• Земельний Кодекс України
• Закон України "Про фермерське господарство"
• Закон України «Про відходи»
• Постанова Кабінету Міністрів України № 821 від 28.07.2021 р. "Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України".
• Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок (Додаток №59 до порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 року № 1051.
• Державний класифікатор будівель і споруд ДК 018-2000, затверджений наказом Держстандарту від 17.08.2000 р. № 507

Основні поняття

Відповідно до частини 1 статті 22 Земельного Кодексу України землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

До земель сільськогосподарського призначення належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі під об’єктами виробництва біометану, які є складовими комплексів з виробництва, переробки та зберігання сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Категорії об’єктів будівництва на землях сільськогосподарського призначення

Згідно зі ст. 23 Земельного кодексу України землі, придатні для потреб сільського господарства (крім самозалісених земель), повинні надаватися насамперед для таких цілей:

1. Ведення сільського господарства
2. Ведення лісового господарства
3. Створення територій та об’єктів природно-заповідного фонду.

Визначення земель, придатних для потреб сільського господарства, провадиться на підставі даних державного земельного кадастру.

Для будівництва промислових підприємств, об'єктів житлово-комунального господарства, залізниць і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та електронних комунікаційних мереж, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов'язаних з веденням сільськогосподарського виробництва, надаються переважно несільськогосподарські угіддя або сільськогосподарські угіддя гіршої якості.

Лінії електропередачі та електронних комунікаційних мереж та інші комунікації проводяться головним чином вздовж шляхів, трас тощо.

Чинним законодавством України дійсно передбачено можливість будівництва об’єктів нерухомості на землях сільськогосподарського призначення, але за умови, що подальше функціональне використання цих об’єктів відповідатиме цільовому призначенню земельної ділянки.

Відповідно до Державного класифікатора будівель і споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту від 17.08.2000 р. № 507, до будівель сільськогосподарського призначення, лісництва і рибного господарства належать (код 1271):

• будівлі для тваринництва,
• будівлі для птахівництва,
• будівлі для зберігання зерна,
• будівлі для садівництва, виноградарства і виноробства,
• силосні й сінажні;
• будівлі тепличного господарства,
• будівлі рибного господарства;
• будівлі підприємств лісництва і звірівництва;
• інші об’єкти сільськогосподарського призначення.

До цього класу будівель також відносяться: корівники, стайні, свинарники, кошари, кінні заводи, собачі розплідники, птахофабрики, зерносховища, склади і надвірні споруди, підвали, винокурні, винні ємкості, теплиці, силосні ями тощо.

Будівництво автозаправної станції

Автозаправна станція (АЗС) — комплекс будинків, споруд, технологічного обладнання, призначений для приймання, зберігання моторного палива та заправлення ним автотранспорту (мототранспорту). Для будівництва автозаправної станції на землях сільськогосподарського призначення необхідна зміна категорії земель та цільового призначення земельної ділянки на землі транспорту, цільове призначення — для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства згідно коду 12.04 Класифікації видів цільового призначення земель.

Важливо! Під час розміщення АЗС поблизу лісових масивів, насаджень і посівів сільськогосподарських культур, де можливе поширення вогню, по периметру меж території АЗС необхідно передбачати наземне покриття, що не поширює полум’я по своїй поверхні або зорану земельну смугу завширшки не менше як 5 м. Відстань від АЗС до посівів сільськогосподарських культур слід визначати не менше 30 м.

Розміщення АЗС усіх типів не допускається:

• у прибережних захисних смугах водних об’єктів;
• у І та ІІ поясах зони санітарної охорони поверхневих та підземних джерел водопостачання;
• у санітарно-захисних смугах магістральних водопроводів;
• у санітарно-захисних зонах повітряних ліній електропередач.

Земельна ділянка під АЗС надається відповідним суб’єктам господарювання шляхом продажу речового права оренди на неї на конкурентних засадах (земельних торгах).

Будівництво об’єктів торгівлі

Об’єкт торгівлі — будь-яка торговельна точка як стаціонарної мережі (магазини, ринкові комплекси, пункти стаціонарної дрібнороздрібної торговельної мережі — кіоски, палатки, ларі, ларьки, павільйони, торговельні автомати), так і пересувної мережі (автомагазини, автокафе, авторозвозки, автоцистерни, лавки-автопричепи, візки, спеціальне технологічне обладнання низькотемпературні лотки-прилавки, розноски, лотки, столики тощо. Для розміщення об’єктів торгівлі будь-якої конструкції на землях сільськогосподарського призначення потрібно змінити категорію земель та цільового призначення земельної ділянки на код КВЦПЗ — 03.01 - 03.17 «Землі громадської забудови», зокрема це може бути цільове призначення :

03.01	Для будівництва та обслуговування будівель органів державної влади та місцевого самоврядування
03.02	Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти
03.03	Для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги
03.04	Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій
03.05	Для будівництва та обслуговування будівель закладів культурно-просвітницького обслуговування
03.06	Для будівництва та обслуговування будівель екстериторіальних організацій та органів
03.07	Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі
03.08	Для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування
03.09	Для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ
03.10	Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку)
03.11	Для будівництва та обслуговування будівель і споруд закладів науки
03.12	Для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування
03.13	Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування
03.14	Для розміщення та постійної діяльності органів і підрозділів ДСНС
03.15	Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови
03.16	Для цілей підрозділів 03.01-03.15, 03.17 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду
03.17	Для розміщення та експлуатації закладів з обслуговування відвідувачів об’єктів рекреаційного призначення

Примітка! Землі громадської забудови (землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об'єктів загального користування) Вимоги для підприємств роздрібної торгівлі :

• Ділянки підприємств роздрібної торгівлі повинні бути упорядковані, озеленені, обладнані малими архітектурними формами, елементами благоустрою та місцями для встановлення рекламних стендів.
• Під'їзні шляхи, тротуари і розвантажувальні майданчики повинні бути заасфальтовані або замощені.
• Площа земельної ділянки для розміщення підприємства торгівлі повинна бути достатньою для під'їзду до нього автомобілів та розвантаження товарів, організації стоянок автотранспорту співробітників та відвідувачів.

Розміщення полігона твердих побутових відходів

Полігони твердих побутових відходів є інженерними спорудами, які призначені для захоронення твердих побутових відходів (ТПВ). Для розміщення полігона ТПВ необхідна зміна категорії земель та цільового призначення земельної ділянки на код КВЦПЗ 11.02 «Землі промисловості», цільове призначення — для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Полігони ТПВ розміщуються:

• на ділянках, де є можливість вжиття заходів і впровадження інженерних рішень, що виключають забруднення навколишнього природного середовища, розвиток небезпечних геологічних процесів чи інших негативних процесів і явищ;
• на землях несільськогосподарського призначення, непридатних для сільського господарства, погіршеної якості, не зайнятих зеленими насадженнями (особливо лісами 1-ї групи);
• на ділянках, прилеглих до міських територій, якщо вони не включені в житлову забудову відповідно до генерального плану розвитку міста на найближчі 25 років, а також під перспективну забудову;
• з урахуванням рози вітрів відносно житлової забудови, зон відпочинку й інших місць масового перебування населення за межами санітарно-захисної зони;
• за межами зон можливого впливу на водозабори, поверхневі води, заповідники, курорти тощо;
• на ділянках, що характеризуються природною захищеністю підземних вод від забруднення;
• за межами міст;

         на відстані, не менше:

• 15 км – від аеропортів та різного роду аеродромів;
• ­3000 м – від межі курортного міста, відкритих водоймищ господарського призначення, об’єктів, які використовуються у культурно-оздоровчих цілях, заповідників, місць відпочинку перелітних птахів, морського узбережжя;
• 1000 м – від межі міст;
• ­500 м – від житлової та громадської забудови (санітарно-захисна зона);
• ­200 м – від сільськогосподарських угідь і від автомобільних та залізничних шляхів загальної мережі;
• 50 м – від межі лісу і лісопосадок, не призначених для використання в рекреаційних цілях.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про відходи" розміщення відходів — це зберігання та захоронення відходів у спеціально відведених для цього місцях чи об'єктах. Захороненням відходів є остаточне розміщення відходів при їх видаленні у спеціально відведених місцях чи на об'єктах таким чином, щоб довгостроковий шкідливий вплив відходів на навколишнє природне середовище та здоров'я людини не перевищував установлених нормативів.

Розміщення полігонів ТПВ не допускається:

• на площах залягання корисних копалин і територіях з гірничими виробками без погодження з
• у небезпечних зонах відвалів породи різних шахт чи збагачувальних фабрик;
• у зонах активного карсту;
• у зонах розвитку тектонічних розломів, зсувів, селевих потоків, снігових лавин, підтоплення й інших небезпечних геологічних процесів, а також на територіях сезонного затоплення;
• у заболочених місцях;
• у зонах поповнення і виходу на поверхню підземних вод;
• у водоохоронних зонах;
• у зонах санітарної охорони курортів;
• у зонах формування і використання мінеральних вод;
• на територіях зон І, II поясу санітарної охорони водозаборів питних і мінеральних вод;
• на землях, зайнятих чи призначених під зайняття лісами, лісопарками, іншими зеленими насадженнями, що виконують захисні функції і є місцями масового відпочинку населення;

Для вирішення комплексу питань розміщення полігона ТПВ відповідному органу місцевого самоврядування, зокрема, необхідно вжити заходів з:

• оформлення документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою під розміщення полігона ТПВ відповідно до вимог чинного законодавства;
• отримання комунальним підприємством (якщо саме воно буде експлуатантом полігона) спеціального паспорта на місце видалення ТПВ;
• отримання суб'єктом господарювання — експлуатантом полігона дозволу на розміщення та ліміти на утворення відходів.

Чи можливо будівництво на земельних ділянках, наданих для городництва?

Відповідно до ч. 2 ст. 36 Земельного кодексу на земельних ділянках, наданих для городництва, закладання багаторічних плодових насаджень, а також спорудження капітальних будівель і споруд не допускається.

Відповідно до ч. 3 ст. 35 Земельного кодексу земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо.

Також на землях сільськогосподарського призначення у разі зміни цільового призначення здійснюють будівництво (розміщення) об’єктів автозаправних станцій, торгівлі, полігони твердових побутових відходів.

Чи дозволяє чинне законодавство України будівництво будівель чи споруд на земельних ділянках, наданих для фермерських господарств?

Статті 5 Закону України «Про фермерське господарство» нам каже: «Громадяни, що створили фермерське господарство, мають право облаштувати житло в тій частині наданої для ведення фермерського господарства земельної ділянки, з якої забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об’єктів господарства. Якщо житло членів фермерського господарства знаходиться за межами населених пунктів, то вони мають право на створення відокремленої фермерської садиби, якій надається поштова адреса».

Відокремлена фермерська садиба – це земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними й підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями, яка знаходиться за межами населеного пункту.

В той же час, земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо.

Відповідно до ст. 16 Закону України "Про фермерське господарство" фермерське господарство має право споруджувати житлові будинки, господарські будівлі та споруди на належних йому, його членам на праві власності земельних ділянках відповідно до затвердженої документації із землеустрою та містобудівної документації у встановленому законом порядку. На орендованій земельній ділянці фермерське господарство - орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити житлові будинки, господарські будівлі та споруди, а також закладати багаторічні насадження, здійснювати будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем відповідно до затвердженої документації із землеустрою, містобудівної документації та з дотриманням умов цільового використання земельної ділянки у встановленому законом порядку.

Дивись також:

• Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій)