Права та обов'язки орендодавця та орендаря житлового приміщення

Нормативна база

• Конституція України
• Цивільний кодекс України (ЦК України)
• Цивільний процесуальний кодекс України
• Житловий кодекс України

Загальні положення

Орендар (наймач) — це фізична або юридична особа (суб'єкт господарювання, організація) яка бере у тимчасове користування нерухоме або рухоме майно. У договорі оренди це - сторона, якій передано майно в оренду за окрему плату у тимчасове користування, де друга сторона - орендодавець (власник, суб'єкт господарювання, організація), який передає в оренду майно для орендаря.

Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (частина друга статті 813 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Правовою підставою для цього може бути договір суборенди (піднайму) житла (стаття 823 ЦК України).

Згідно зі статтею 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

ЦК України встановлює низку прав і обов'язків сторін договору оренди приватного житла, які ніяким чином не можуть бути змінені ними в договірному порядку.

Згідно з частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Права орендодавця (наймодавця)

Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди житла за рішенням суду у разі:

• невнесення орендарем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;
• руйнування або псування житла орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає (частина друга статті 825 ЦК України).

За рішенням суду орендареві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, орендар не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом орендодавця постановляє рішення про розірвання договору оренди житла. На прохання орендаря суд може відстрочити виконання рішення не більше, ніж на один рік.

Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) в разі необхідності використання житла для проживання самого орендодавця та членів його сім'ї. Орендодавець повинен попередити орендаря про розірвання договору не пізніше, ніж за два місяці (частина третя статті 825 ЦК України).

Якщо орендар житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, орендодавець може попередити орендаря про необхідність усунення цих порушень (частина четверта статті 825 ЦК України).

Якщо орендар або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди житла.

Якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення житла, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки в розмірі подвійної орендної плати за час прострочення (частина друга статті 785 ЦК України).

Обов'язки орендодавця (наймодавця)

Орендодавець при укладенні договору оренди зобов'язаний повідомити орендарю про всі права третіх осіб на житло, що передається в оренду. При укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за найм речі або розірвання договору та відшкодування збитків (за аналогією закону застосовується частина друга статті 769 ЦК України).

Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про особливі властивості та недоліки житла, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб або призвести до пошкодження самого житла під час під час володіння та/або користування нею (частина друга статті 767 ЦК України).

Якщо договором обов'язок проведення капітального ремонту не покладений на орендаря (частина друга статті 819 ЦК України), орендодавець зобов'язаний при виникненні невідкладної потреби в капітальному ремонті провести його в «розумний строк» ( частина друга статті 776 ЦК України).

Права орендаря (наймача)

♦ Якщо орендодавець не передає орендареві житло негайно (в день укладення договору) або в інший строк, якщо такий строк встановлений в договорі (частина перша статті 765 ЦК України), орендар має право за своїм вибором:

1. вимагати від орендодавця передання житла і відшкодування збитків, завданих затримкою;
2. відмовитися від договору оренди і вимагати відшкодування завданих йому збитків (частина перша статті 766 ЦК України).

Орендар звільняється від орендної плати за весь час, протягом якого житло не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (частина шоста статті 762 ЦК України).

♦ Орендар має право за згодою з особами, які проживають разом з ним, і з попереднім повідомленням орендодавця дозволити тимчасове проживання в помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців) (частина перша статті 818 ЦК України).

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони можуть користуватися лише тими приміщеннями, якими їм дозволили орендар та інші мешканці, і не можуть дозволити проживання в помешканні інших осіб. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них орендарем або орендодавцем вимоги про звільнення помешкання.

Таке право надається законом орендарю, якщо договір укладений на строк від одного року (частина друга статті 821 ЦК України).

♦ Орендар має право користуватися в багатоквартирному житловому будинку майном, що обслуговує будинок (частина третя статті 812 ЦК України).

♦ Орендар має право на вилучення зроблених ним поліпшення житла, якщо вони можуть бути відокремлені без пошкодження житла (частина друга статті 778 ЦК України) незалежно від того, чи давав орендодавець згоду на такі поліпшення.

Якщо поліпшення житла зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати.

Орендар набуває право спільної з орендодавцем власності на нову річ, створену в результаті поліпшення житла, зробленого за згодою орендодавця.

♦ Орендар має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди житла на новий строк у разі спливу строку договору (частина перша статті 822 ЦК України) - за винятком випадку, коли договір укладений на строк до одного року (частина друга статті 821 ЦК України).

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору оренди житла орендодавець може запропонувати орендареві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити орендаря про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо орендодавець не попередив орендаря, а орендар не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо орендодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір оренди житла з іншою особою, орендар має право вимагати переведення на нього прав орендаря та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

♦ Орендар має переважне перед іншими особами право на придбання житла, яке було предметом договору оренди, у разі його продажу (частина друга статті 822 ЦК України) за винятком випадку, коли договір укладений на строк до одного року.

Таким чином, орендодавець зобов'язаний письмово повідомити орендаря про намір продати житло, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає.

Якщо орендар відмовився від здійснення переважного права купівлі чи не здійснив цього права протягом одного місяця, орендодавець має право продати житло іншій особі (за аналогією закону до даних правовідносин може застосовуватися стаття 362 ЦК України).

Якщо в якості орендаря виступає кілька осіб, які виявили бажання придбати житло, орендодавець має право вибору серед таких осіб.

У разі продажу житла з порушенням переважного права купівлі орендар може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав і обов'язків покупця. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Передання орендарем свого переважного права придбання житла іншій особі не допускається.

♦ Орендар має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору оренди, письмово попередивши про це орендодавця за три місяці (частина перша статті 825 ЦК України).

Якщо орендар звільнив помешкання без попередження, орендодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо орендодавець доведе, що він не міг укласти договір оренди житла на таких самих умовах з іншою особою.

Орендар має право відмовитися від договору оренди житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому.

Обов'язки орендаря (наймача)

При прийнятті житла в своє володіння орендар зобов'язаний перевірити належний стан житла. Якщо орендар у момент передання житла в його володіння не переконається в його належному стані, житло вважається таким, що передане в належному стані (частина третя статті 767 ЦК України).

Орендар зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (частина перша статті 815 ЦК України).

Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло та самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (частина третя статті 815 ЦК України).

Орендар не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди орендодавця (частина друга статті 815 ЦК України).

Орендар несе відповідальність перед орендодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним (частина друга статті 816 ЦК України).

Орендар зобов'язаний усунути погіршення житла, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення житла орендодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків (стаття 779 ЦК України).

Якщо договором обов'язок проведення капітального ремонту покладений на орендаря (стаття 819 ЦК України), орендар зобов'язаний при виникненні невідкладної потреби в капітальному ремонті провести його в «розумний строк».

У разі розірвання договору оренди житла орендар та інші особи, які проживали в помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду без надання їм іншого житла (частина перша статті 826 ЦК України).

Орендар, який затримав повернення житла орендодавцеві, несе ризик його випадкового знищення або пошкодження.

Див. також

• Договір найму (оренди)
• Договір найму (оренди) транспортних засобів
• Оренда земельних ділянок