Реєстрація права власності за договорами купівлі-продажу нерухомого майна з відчуженням або розстроченням платежу

Нормативна база

• Цивільний кодекс України (ЦК України)
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127

Правове обгрунтування

Частиною першою статті 694 ЦК України встановлено, що договором купівлі - продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу.

Важливо! Право власності у покупця на нерухоме майно виникає з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації цього права.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182 ЦК України).

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України).

При нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, державна реєстрація в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця здійснюється нотаріусом під час вчинення нотаріальної дії, при посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Важливо! У разі, якщо сторони договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу домовилися про збереження права власності за продавцем (стаття 697 ЦК України) допустима ситуація, коли момент проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу, а саме — оплати повної ціни об’єкта нерухомості.

Наслідком є те, що після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит не відбувається державна реєстрація права власності. Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості в кредит, проведення повного розрахунку за нерухоме майно.

Умови проведення державної реєстрації

1. державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію (п.5 ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
2. державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії проводиться одночасно з вчиненням такої дії (ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
3. при здійсненні державної реєстрації права встановлюється відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких;

Відмова у проведенні державної реєстрації

У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено в разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію (ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»)