Порядок проведення земельних торгів

Нормативна база

• Земельний кодекс України (ЗК України)
• Податковий кодекс України
• Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності”
• Закон України “Про оцінку земель”
• Закон України “Про публічні закупівлі”
• Закон України від 05 липня 2012 року № 5077-VI “Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів”
• Порядок реалізації пілотного проекту з проведення електронних земельних торгів, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 21 червня 2017 року № 688

Земельні торги у формі аукціону

Земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів (статті 135 ЗК України).

Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, зазначених нижче.

На земельних торгах не може бути використане переважне право купівлі.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. У такому разі земельні торги регулюються положеннями ЗК України, якщо інше не передбачено законом чи договором з виконавцем земельних торгів.

Звернення стягнення на земельні ділянки або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України "Про виконавче провадження".

Відповідно до статті 134 ЗК України, на земельних торгах земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:

• розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

• використання земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;

• використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями;

• будівництва об'єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;

• надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;

• надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;

• розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;

• надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;

• надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;

• надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала;

• будівництва, обслуговування та ремонту об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу);

• будівництва об'єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об'єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);

• передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;

• надання земельних ділянок суб'єктам господарювання, що реалізують відповідно до Закону України "Про особливості провадження інвестиційної діяльності на території Автономної Республіки Крим" зареєстровані в установленому порядку інвестиційні проекти. Надання такої земельної ділянки у власність здійснюється згідно із законодавством після завершення строку реалізації інвестиційного проекту за умови виконання суб’єктом господарювання договору про умови реалізації цього інвестиційного проекту на території Автономної Республіки Крим;

• поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;

• передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності;\

• надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків;

• надання земельних ділянок зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

• надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), відповідно до статті 37-1 ЗК України;

• надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення.

ВАЖЛИВО! Земельні торги не проводяться у випадку:

• оренди земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби;
• оренди земельних ділянок для городництва;
• приватизації земельних ділянок для для ведення фермерського господарства, для ведення особистого селянського господарства, для ведення садівництва, для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), для індивідуального дачного будівництва, для будівництва індивідуальних гаражів, в межах норм безоплатної передачі;
• передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу;
• при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19-21 частини першої статті 6 Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту".

Організатори, виконавці та учасники земельних торгів

Організатор  земельних  торгів - фізична  або юридична особа  – власник  земельної  ділянки, Верховна  Рада  Автономної Республіки Крим,  Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади,  орган  місцевого самоврядування,  що  здійснює реалізацію  права державної  чи комунальної власності на земельні ділянки, які уклали з виконавцем земельних торгів договір  про  проведення земельних торгів.

Виконавець земельних торгів - суб’єкт господарювання, який уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення.

Учасник земельних торгів - фізична або юридична особа,  яка подала  виконавцю земельних торгів документи,  зазначені в частині сьомій  статті  137 ЗК України,  сплатила реєстраційний та гарантійний внески,  зареєстрована  у книзі реєстрації учасників земельних торгів  і відповідно  до  закону може  набувати  право власності чи користування земельною ділянкою, яка виставляється на земельні торги.

Підготовка лотів до проведення торгів

Організатор земельних торгів визначає перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами. Забороняється вносити до зазначеного переліку призначені під забудову земельні ділянки без урахування у випадках, передбачених законом, результатів громадського обговорення.

У переліку зазначаються місце розташування (адреса) земельної ділянки, її цільове призначення (функціональне використання), площа, кадастровий номер, умови продажу.

Земельні ділянки, включені до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, які виставлені на земельні торги, не можуть відчужуватися, передаватися в заставу, надаватися у користування до завершення торгів.

Підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів.

Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає:

1. виготовлення, погодження та затвердження в установленому законодавством порядку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки та у разі, якщо межі земельної ділянки не встановлені в натурі (на місцевості);
2. державну реєстрацію земельної ділянки;
3. державну реєстрацію речового права на земельну ділянку;
4. отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оцінку земель" у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї;
5. проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оцінку земель", крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї;
6. встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки;
7. встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим розміру орендної плати, визначеного Податковим кодексом України;
8. встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за ринкову вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок;
9. визначення виконавця земельних торгів, дати та місця проведення земельних торгів.

Витрати, здійснені організатором земельних торгів або їх виконавцем на підготовку лотів до проведення земельних торгів, відшкодовуються переможцем земельних торгів за кожним лотом.

Підготовка до проведення торгів (аукціону)

Організатор земельних торгів не пізніше 10 робочих днів після підписання договору про проведення торгів передає, а виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот, зазначені у частині четвертій статті 136 ЗК України.

Документація щодо кожного лота оформляється виконавцем земельних торгів в окрему справу і після закінчення торгів передається покупцеві.

Із зазначених документації та матеріалів виконавець земельних торгів формує інформаційну картку на лот.

Виконавець земельних торгів після отримання документів та матеріалів на лот забезпечує опублікування на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастру), а також, за бажанням організатора земельних торгів, у друкованих засобах масової інформації оголошення про проведення земельних торгів, в якому зазначається за кожним окремим лотом:

1. найменування організатора земельних торгів;
2. місце розташування, площа земельної ділянки та її кадастровий номер;
3. цільове призначення, а для містобудівних потреб - також види використання;
4. умови договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, який укладається на земельних торгах;
5. стартова ціна продажу земельної ділянки або стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою;
6. містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки для земельних ділянок, призначених для цілей, пов'язаних із забудовою;
7. місце і час проведення земельних торгів;
8. розмір реєстраційного та гарантійного внесків, які сплачуються учасниками, порядок їх сплати;
9. номери рахунків виконавця земельних торгів, відкритих у банку для сплати реєстраційного та гарантійного внесків;
10. найменування та адреса виконавця земельних торгів, прізвище та посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами на лот;
11. текст договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря);
12. сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, організацію та проведення земельних торгів, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів.

При розміщенні оголошення на офіційному веб-сайті Держгеокадастру воно має містити фотографічні зображення земельних ділянок, копії документів та матеріалів на лот.

Земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення.

Перелік необхідних документів

Особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, не пізніше ніж за три робочі дні до їх проведення подає виконавцю земельних торгів:

• заяву про участь у земельних торгах;
• інформацію про найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код юридичної особи згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України, інформацію про державу, в якій зареєстровані або мають постійне місце проживання засновники (учасники) юридичної особи, у статутному (складеному) капіталі якої є частка іноземного капіталу; або прізвище, ім'я, по батькові та реєстраційний номер облікової картки платника податків або номер та серію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідний податковий орган і мають відмітку у паспорті) фізичної особи - підприємця.

Фізичні особи, які не є підприємцями, подають копію довідки про присвоєння їм реєстраційного номера облікової картки платника податків (ідентифікаційного номера фізичної особи - платника податків) або копію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідний податковий орган і мають відмітку у паспорті).

Для іноземних громадян та осіб без громадянства - прізвище, ім'я та по батькові, громадянство (підданство) іншої держави, постійне місце проживання в країні, громадянином (підданим) якої є особа; для іноземних юридичних осіб - найменування, місцезнаходження та держава, в якій зареєстрована юридична особа.

Копії засвідчуються підписом особи, яка бажає взяти участь у торгах;

• документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків).

• документи, що підтверджують право діяти від імені учасника торгів (якщо документи подаються представником фізичної чи юридичної особи).

Виконавець земельних торгів після отримання документів заносить до книги реєстрації учасників торгів порядковий номер учасника і номер лота, який він виявив бажання придбати, та видає учаснику (його представнику) довідку про отримання документів із зазначенням їх переліку, вхідний квиток, інформаційну картку на лот та картку учасника (із зазначенням на зворотному боці умов проведення торгів).

Внески учасників торгів

Учасник аукціону  перед його початком оплачує два внески:

♦ реєстраційний. Розмір реєстраційного внеску визначається виконавцем і не може перевищувати 50 %  розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб на дату публікації оголошення про проведення земельних торгів

♦ гарантійний. Розмір гарантійного внеску за лотом становить 5 % стартової ціни від продажу земельної ділянки або 30 відсотків стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису).

Сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають (крім випадків, коли земельні торги були скасовані).

Сплачені суми гарантійних внесків повертаються виконавцем земельних торгів всім учасникам земельних торгів, які не були визнані переможцями, протягом трьох банківських днів з дня проведення земельних торгів. Гарантійний внесок, сплачений переможцем на початку торгів, зараховується до ціни покупки.

Початок, проведення та завершення торгів

В день проведення торгів виконавець реєструє присутніх учасників та видає кожному учаснику табличку з номером.

Земельні торги починаються з оголошення ліцитатором (ведучим аукціону) порядку їх проведення. Лот виставляється на торги за наявності не менше двох зареєстрованих учасників.

Торги починаються з оголошення ліцитатором стартової ціни одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга), якщо один або більше учасників сповістили про готовність придбати лот.

Значення кроку торгів встановлюється організатором у розмірі до 5 відсотків стартової ціни земельної ділянки, або до 0,5 відсотка стартової плати за користування земельною ділянкою (оренди, суперфіцію, емфітевзису) у разі продажу права на неї.

У ході торгів учасники повідомляють про намір придбати лот за оголошеною ліцитатором ціною у два способи: підняттям таблички з номером, повернутим до ліцитатора, що засвідчує прийняття ціни, запропонованої ліцитатором (прийняття пропозиції ціни без голосу), або підняттям таблички з одночасним оголошенням своєї пропозиції стосовно ціни лота, яка має бути більшою, ніж названа ліцитатором ціна, щонайменше на один крок торгів і обов'язково кратною кроку торгів (пропозиція ціни з голосу).

У разі якщо протягом трьох хвилин після триразового повторення останньої ціни не запропонована вища ціна, ліцитатор закінчує торги за лотом одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга) та проголошенням слова "Продано", називає ціну продажу лота за останньою найбільшою ціною, за якою виявлено намір придбати лот, номер переможця і викликає його для підписання протоколу, який ведеться під час торгів.

Протокол підписується переможцем, ліцитатором та організатором земельних торгів або його представником негайно після закінчення торгів по лоту у двох примірниках (один примірник протоколу видається переможцю).

Ліцитатор аукціону оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів.

Договір купівлі - продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів. У разі придбання переможцем кількох лотів договір укладається окремо на кожний з них. Обов’язково укладений договір купівлі- продажу земельної ділянки нотаріально засвідчується.

Право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом. Документ про оплату разом з договором купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки є підставою для державної реєстрації відповідного речового права переможця земельних торгів на земельну ділянку.

Ціна продажу земельної ділянки, а також плата за користування земельною ділянкою підлягає сплаті переможцем не пізніш трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору.

Гарантійний внесок, сплачений переможцем до початку торгів, зараховується до купівельної ціни.

Оприлюднення результатів торгів

Організатор земельних торгів не пізніше п’яти робочих днів після проведення торгів розміщує на офіційному веб-сайті Держгеокадастру, відеозапис торгів і повідомлення про їх результати за кожним лотом, а також, за бажанням організатора земельних торгів, публікує це повідомлення у друкованих засобах масової інформації, в яких було розміщено оголошення про їх проведення, із зазначенням:

1) місця розташування, розміру земельної ділянки та її кадастрового номера;

2) ціни продажу земельної ділянки або розміру річної плати за користування земельною ділянкою, визначених за результатами торгів;

3) строку користування земельною ділянкою (у разі продажу права оренди, суперфіцію, емфітевзису);

4) цільового призначення земельної ділянки.