Договір іпотеки

Нормативна база

• Конституція України
• Цивільний кодекс України
• Господарський кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України "Про іпотеку"
• Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати"
• Закон України "Про іпотечні облігації"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 "Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Роз’яснення Міністерства юстиції України від 13 грудня 2011 року "Особливості посвідчення договору іпотеки"

Загальні поняття

Іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Договір іпотеки – цивільно-правова угода про заставу нерухомого майна, для рішення житлових проблем, предметом застави звичайно виступає житловий будинок або квартира.

Сторони договору іпотеки

Сторонами в іпотечному договорі є іпотекодавець та іпотекодержатель.

Іпотекодавець – це особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем.

Іпотекодавцем може бути як боржник так і його майновий поручитель:

• майновий поручитель - це особа, яка передає в іпотеку власне нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання третьої особи – боржника за договором, яким встановлено основне зобов'язання;
• боржник - це особа, яка передає в іпотеку власне нерухоме майно для забезпечення виконання власних зобов'язань за договором, яким встановлено основне зобов'язання.

Іпотекодержателем є кредитор за основним зобов'язанням. Іпотекодавцем та іпотекодержателем за іпотечним договором можуть виступати фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства), юридичні особи та держава в особі уповноважених органів. Фізичні і юридичні особи для укладення іпотечного договору повинні мати повну цивільну дієздатність.
Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально засвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Істотні умови договору іпотеки

Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:
I. 1. для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про:

• для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців;
• для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

2. для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:

• для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів;
• для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

II. зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання;
III. опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;
IV. посилання на видачу заставної або її відсутність.
У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Предмет іпотеки

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:

• нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
• нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
• нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення (відповідно до статті 364 Цивільного кодексу України) в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості (частина третя статті 5 Закону України «Про іпотеку»). Іпотека також поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для забезпечення виконання основного зобов'язання вважається нерухомим майном.

Не може бути предметом іпотеки: вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом (наприклад, право на отримання аліментів тощо); об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації.

Форма іпотечного договору

Іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню

Відповідно до частини першої ст. 220 Цивільного кодексу України недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору має свої наслідком визнання такого договору нікчемним.
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухоме майно, посвідчується за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину.

Державна реєстрація іпотеки

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України "Про іпотеку" обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до вимог Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.
Державна реєстрація іпотеки проводиться з метою встановлення пріоритету, тобто переважного права іпотекодержателя перед іншими особами задовольнити свої вимоги першим за рахунок майна переданого в іпотеку.
У разі недотримання умови про державну реєстрацію іпотеки іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.
Державна реєстрація здійснюється особою , на яку відповідно до законодавства покладені функції щодо державної реєстрації обтяжень нерухомого майна іпотекою, шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі повідомлення іпотекодержателя.

Виконання умов договору

Позичальник іпотечного кредиту має право проживати в закладеному будинку або квартирі, а так само зареєструвати на цій житловій площі всіх членів родини.
Іпотекодавець має право на проведення перепланування, передачу в оренду або продаж закладеного нерухомого майна виключно на підставі згоди іпотекодержателя.
Іпотекодержатель має право у будь-який час протягом строку дії іпотечного договору за умови попереднього письмового повідомлення іпотекодавця перевіряти документально і в натурі наявність, стану, умови збереження та користування предметом іпотеки. Іпотекодавець зобов'язаний не перешкоджати реалізації цього права іпотекодержателем, надавати йому всі документи, необхідні для перевірки наявності, стану, умов збереження та користування предметом іпотеки, а також негайно на вимогу іпотекодержателя забезпечити йому фізичний доступ до предмета іпотеки.
У разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Постановою Кабінету Міністрів України від 27 травня 2020 року № 481 "Про внесення змін до Правил реєстрації місця проживання" передбачено, що в разі перебування житла в іпотеці, довірчій власності як способу забезпечення виконання зобов'язань, для реєстрації місця проживання особи додатково подається письмова згода відповідного іпотекодержателя або довірчого власника.

Припинення іпотеки. Визнання недійсним іпотечного договору

Підстави припинення іпотеки:

1. припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору;
2. реалізації предмета іпотеки відповідно до закону;
3. набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;
4. визнання іпотечного договору недійсним;
5. знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;
6. з інших підстав, передбачених законом.

Особливу увагу слід звернути на випадок припинення іпотеки у разі набуття права власності на предмет іпотеки. В тому випадку, коли іпотекодавцем за іпотечним договором виступав майновий поручитель, останній набуває права кредитора за основним зобов’язанням. Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.

Також слід звернути увагу, що у разі смерті іпотекодавця виконання умов договору іпотеки не припиняється, Цивільним кодексом України передбачено, що до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця, і має всі його права, несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умова, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Судова практика

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17 (відсутність нотаріально посвідченої згоди іншого з власників (другого з подружжя) на укладення договору іпотеки позбавляє співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень на укладення договору про розпорядження спільним майном. Укладення такого договору свідчить про порушення його форми і надає іншому з співвласників право оспорити договір з підстав його недійсності).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 червня 2019 року по справі № 643/17966/14-ц дійшла висновку, що у разі передачі в іпотеку багатоквартирного житлового будинку в цілому, а не окремої квартири у ньому, то таке житлове приміщення - квартира, як і інші нежитлові та допоміжні приміщення, що знаходяться у ньому, не можна вважати відокремленими предметами іпотеки, на які може бути звернуто стягнення, як на самостійні об`єкти нерухомого майна. За викладених обставин Велика Палата Верховного Суду підтримала правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду України від 16 вересня 2015 року (провадження № 6-1193цс15) та від 05 жовтня 2016 року (провадження 6-1582цс16), у яких зазначено, що неможливо звернути стягнення на квартиру як на частину об`єкта нерухомого майна (частину предмета іпотеки) в разі визначення предметом іпотеки за договором іпотеки будинку у цілому, а не окремих квартир.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 березня 2019 року по справі № 711/4556/16-ц зазначено, що за належного виконання у повному обсязі забезпеченого іпотекою основного зобов`язання за кредитним договором припиняється як це зобов`язання, так і зобов`язання за договором іпотеки, які є похідними від основного зобов`язання (аналогічний висновок сформулював Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 14 лютого 2018 року у справі № 910/16461/16; див. також пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 522/407/15-ц).

Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року по справі № 361/7543/17 зауважено, що наявність самого судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором за наведеними вище положеннями законодавства не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством. З метою забезпечення однозначного розуміння ухваленого рішення у резолютивній частині Верховний Суд зазначив, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається в рахунок стягнення заборгованості за основним договором, а отже таке звернення стягнення не є додатковим стягненням, яке могло б розумітися як подвійне.