Реєстрація права власності за договорами купівлі-продажу нерухомого майна з відчуженням або розстроченням платежу

Нормативна база

• Цивільний кодекс України (ЦК України)
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон)
• Закон України "Про іпотеку"
• Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється з урахуванням особливостей, визначених постановою Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 "Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану" Надіслані заявником електронною поштою або за допомогою інших засобів зв’язку документи для державної реєстрації в електронній формі, які подані не у повному обсязі або не відповідають законодавству, не розглядаються, а заявнику протягом трьох робочих днів повідомляється електронною поштою або за допомогою інших засобів зв’язку про повний перелік документів, що повинні бути подані, та/або вимоги законодавства, що повинні бути дотримані. Державна реєстрація проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено переліком. Сплата адміністративного збору може підтверджуватися електронною копією (у тому числі скрін-копією) відповідного платіжного документа.

Правове обгрунтування

Частиною першою статті 694 ЦК України встановлено, що договором купівлі - продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу.

Важливо! Право власності у покупця на нерухоме майно виникає з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації цього права.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182 ЦК України).

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України).

Державна реєстрація права власності при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит

1. Системний аналіз положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» надає можливість виокремити правила, яких потрібно дотримуватися при державній реєстрації права власності на основі договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит. До таких відноситься те, що:

• по-перше, державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію (абз. 3 ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
• по-друге, державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії (ч. 9 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
• по-третє, при здійсненні державної реєстрації права встановлюється відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав (абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
• по-четверте, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено в разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію (п. 55 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

2. Тлумачення перелічених норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підтверджує, що:

• (а) в законі встановлюється загальне правило про необхідність здійснення державної реєстрації права одночасно при вчиненні нотаріальної дії. Тобто після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит відбувається державна реєстрація права власності;
• (б) наявність загального правила не виключає закріплення винятків із нього. Під винятками варто розуміти ті випадки, коли проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов правочину. Цей висновок обґрунтовується змістом абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Як наслідок, після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит може не відбуватися державна реєстрація права власності. Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості в кредит, а саме повне проведення повного розрахунку за нерухоме майно.

Таким чином, враховуючи викладене вище, цілком допустимо стверджувати, що нотаріус може при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, не проводити одночасно державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця, а здійснення державної реєстрації права власності буде відбуватися після проведення повного розрахунку за нерухоме майно, тобто у разі, якщо сторони договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу домовилися про збереження права власності за продавцем (стаття 697 ЦК України) допустима ситуація, коли момент проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу, а саме — оплати повної ціни об’єкта нерухомості.

Строки проведення реєстраційних дій та надання інформації з Державного реєстру прав

• Реєстраційні дії здійснюються в день реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадків, передбачених статтею 19 Закону.
• Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадку, передбаченого статтею 31² Закону.

Зверніть увагу! Надання інформації з Державного реєстру прав у електронній формі здійснюється в режимі реального часу.

Важливо! Строк, зазначений у частині другій статті 19 Закону, обраховується з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

У разі наявності зареєстрованих у Державному реєстрі прав інших заяв про державну реєстрацію прав на це саме майно строк державної реєстрації прав обраховується з дня прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації щодо заяви, зареєстрованої в Державному реєстрі прав раніше.

Зверніть увагу! Закон №3774 щодо удосконалення механізму протидії рейдерству. У разі виявлення державним реєстратором факту використання його ідентифікаторів доступу до ДРП або ЄДР іншими особами (наприклад, у разі постійних, але безуспішних кібератак, які наші реєстри зазнають з 24 лютого). реєстратор зобов’язаний невідкладно, але не пізніше наступного робочого дня, повідомити Мін‘юсту про зазначений факт, а також про усі відомі йому рішення (дії) у відповідному державному реєстрі, прийняті (виконані) з неправомірним використанням таких ідентифікаторів.

Відмова у проведенні державної реєстрації

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» існують підстави для відмови в державній реєстрації прав:

1. заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до Закону;
2. заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою;
3. подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом;
4. подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;
5. наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;
6. наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, крім випадків, визначених цим Законом;
7. заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;
8. після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав;
9. документи подано до неналежного суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріуса;
10. заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі;
11. заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав;
12. заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, у тому числі за виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці;
13. відсутність згоди заставодержателя (іпотекодержателя) на дострокове припинення дії договору емфітевзису, суперфіцію, оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо державної реєстрації припинення таких прав, що перебувають у заставі (іпотеці).

Відмова в державній реєстрації прав з підстав, зазначених у частині першій статті 24 Закону, не застосовується у разі:

1) наявності помилки в Державному земельному кадастрі, що виникла після перенесення інформації про земельні ділянки з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру (розташування в межах земельної ділянки частини іншої земельної ділянки, невідповідність меж земельної ділянки, зазначених у Державному реєстрі земель, її дійсним межам);

2) невідповідності площі земельної ділянки, зазначеної в Державному реєстрі земель, її дійсній площі у результаті зміни методів підрахунку (округлення);

3) невідповідності відомостей про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі відомостям, що містяться в документі, який посвідчує речове право на неї, якщо така невідповідність виникла внаслідок внесення змін або виправлення помилки у відомостях Державного земельного кадастру про земельну ділянку після оформлення документа, що є підставою для виникнення відповідного речового права на земельну ділянку. У такому разі пріоритет мають відомості Державного земельного кадастру;

4) зміни найменування акціонерного товариства у зв’язку із зміною типу акціонерного товариства або перетворенням акціонерного товариства в інше господарське товариство;

5) звернення заявника із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, яке було придбане у процесі приватизації у складі єдиного майнового комплексу державного або комунального підприємства, яке на момент проведення такої реєстрації внесено до Єдиного реєстру боржників.

Відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої статті 24 Закону, не застосовується у разі:

1. державної реєстрації речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
2. державної реєстрації права власності на нерухоме майно з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав за особою, щодо якої або щодо майна якої наявні обтяження у спеціальному розділі Державного реєстру прав, чи в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, що є невід’ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав;
3. державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що набувається у результаті його примусової реалізації відповідно до закону;
4. державної реєстрації інших обтяжень речових прав на нерухоме майно (крім іпотеки);
5. державної реєстрації речових прав на нерухоме майно за наявності згоди іпотекодержателя або контролюючого органу на відчуження або передачу на іншому речовому праві такого майна - у разі якщо обтяженням є заборона відчуження нерухомого майна, що виникла на підставі договору, або податкова застава. Згода контролюючого органу на відчуження майна, що перебуває у податковій заставі, не вимагається у випадку, передбаченому пунктом 92.4 статті 92 Податкового кодексу України;
6. державної реєстрації права власності на нерухоме майно на підставі свідоцтва про право на спадщину;
7. державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України "Про іпотеку". Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем;
8. державної реєстрації речових прав на нерухоме майно на підставі нотаріально посвідченого договору - у разі якщо обтяженням є вимога нотаріального посвідчення договору, встановлена власником майна.

Важливо! Відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою статті 24 Закону, заборонена.

За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.