Проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Закон України "Про землеустрій"
• Законом України "Про державний земельний кадастр"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 04 березня 2004 року № 266 "Про затвердження Типового договору про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки"

Поняття

 У зв’язку із введенням в Україні воєнного стану, відведення земельної ділянки у власність (не в користування) на підставі рішення та проекту землеустрою заборонено. Зазначене обмеження буде переглянуто із припиненням воєнного стану в Україні. Відповідно, вказаний нижче порядок може бути актуальним тільки у випадку відведення ділянки в користування.

Проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки — це землевпорядна документація, яка розробляється при першому оформленні права власності або користування (оренди) на землю, при зміні цільового призначення землі та ін. Підставою для розробки проєкту землеустрою є заява замовника та дозвіл відповідного органу місцевого самоврядування на розробку проєкту відведення.

Відповідно до ст. 50 Закону України «Про землеустрій» проєкт відведення земельної ділянки є однією із важливих стадій порядку оформлення права власності на земельну ділянку.

Випадки розроблення та з чого складаються проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

Проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок розробляється у таких випадках:

• відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;
• зміни цільового призначення земель;
• надання земельних ділянок в оренду із земель державної або комунальної власності;
• безкоштовної приватизації земельних ділянок громадянами;
• формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав;
• продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам;
• підготовки земельних ділянок до продажу на земельних торгах.

Відповідно до ст. 50 Закону України «Про землеустрій» проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок включають:

• пояснювальну записку;
• матеріали геодезичних вишукувань та землевпорядного проектування (у разі формування земельної ділянки);
• розрахунок розміру втрат лісогосподарського виробництва (у випадках, передбачених законом);
• розрахунок розміру збитків власників землі та землекористувачів (у випадках, передбачених законом);
• перелік обмежень у використанні земельної ділянки;
• кадастровий план земельної ділянки.

У разі формування земельної ділянки чи зміни цільового призначення земельної ділянки для потреб, пов'язаних із забудовою, до проекту додається витяг із відповідної містобудівної документації із зазначенням функціональної зони території, в межах якої розташована земельна ділянка, та обмежень у використанні території для містобудівних потреб. Ці вимоги не поширюються на випадки, якщо відповідно до закону передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб може здійснюватися за відсутності зазначеної містобудівної документації або без дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією.

Проекти землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб включають:

• завдання на складання проекту землеустрою;
• пояснювальну записку;
• матеріали геодезичних вишукувань та землевпорядного проектування;
• відомості про об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, якщо права власності на такі об’єкти зареєстровані;
• перелік обмежень у використанні земельних ділянок;
• план організації території для містобудівних потреб;
• план меж зон обмежень у використанні земель (земельних ділянок);
• викопіювання з детального плану території.

У разі формування земельної ділянки проект землеустрою щодо впорядкування територій для містобудівних потреб також включає:

• відомості про обчислення площі земельної ділянки;
• кадастровий план земельної ділянки;
• перелік обмежень у використанні земельної ділянки;
• відомості про встановлені межові знаки;
• відомості про межі охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон і зон особливого режиму використання земель, прибережних захисних смуг і пляжних зон (за наявності);
• матеріали перенесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість).

Ознайомитись з переліком документів для проектів землеустрою в різних видах можна в ст.51-55 Закону України "Про землеустрій".

Отримання дозволу на розробку проєкту відведення земельної ділянки

Для отримання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки у власність необхідно звернутись з клопотанням (заявою) до однієї з таких організацій:

1. місцевої (сільської, міської) ради, якщо земельна ділянка знаходиться в межах населеного пункту;
2. районної державної адміністрації, якщо земельна ділянка знаходиться поза межами населеного пункту;
3. обласного управління Держгеокадастру, якщо земельна ділянка поза межами населеного пункту та належать до категорії земель сільськогосподарського призначення.

Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні (ст. 123 Земельного кодексу України). Одна з вказаних вище організацій зобов'язана розглянути заяву та прийняти рішення про надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки. При цьому, до заяви необхідно також додати:

• викопіювання із затвердженого генерального плану населеного пункту або детального плану території (є загальнодоступним та надається відповідною місцевою радою на запит заінтересованих осіб);
• копію паспорта;
• копію ідентифікаційного номера.

Виготовлення та погодження проекту відведення земельної ділянки

Після отримання рішення (наказу, розпорядження) з дозволом на виготовлення проекту відведення земельної ділянки, Вам необхідно звернутись до відповідної землевпорядної організації, в штаті якої працюють сертифіковані інженери-землевпорядники та інженери-геодезисти, з метою розробки та організації погодження проекту землеустрою. Проект відведення земельної ділянки розробляється на основі завдання, затвердженого замовником, що є невід'ємною частиною договору на проведення відповідних робіт. Типовий договір про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджено Постановою Кабінету міністрів України № 266 від 04.03.2004 року.

Відповідно до пункту г) ч. 2 ст. 28 Закону України "Про землеустрій", максимальний строк складання документації із землеустрою, крім документації із землеустрою, яка одночасно є містобудівною документацією, не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору.

Погодження документації із землеустрою проводиться в порядку, встановленому Земельним кодексом України, Законом України "Про землеустрій".

Розроблений землевпорядниками проект землеустрою підлягає погодженню в наступних організаціях:

• місцеве управління Держгеокадастру;
• місцевий відділ архітектури та містобудування;
• інші організації (органи лісгоспу, водгоспу, охорони культурної спадщини, екології і т.і.) в окремих індивідуальних випадках.

Розробник подає на погодження до визначеного органу оригінал проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, у випадках передбачених законом, завірені копії проекту. Відповідні органи, зобов’язані протягом десяти робочих днів з дня одержання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або копії такого проекту безоплатно надати або надіслати рекомендованим листом з повідомленням розробнику свої висновки про його погодження або про відмову в такому погодженні з обов’язковим посиланням на закони та прийняті відповідно до них нормативно-правові акти, що регулюють відносини у відповідній сфері.
Підставою для відмови у погодженні проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівній документації. У разі якщо проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки підлягає обов'язковій державній експертизі землевпорядної документації, погоджений проект подається замовником або розробником до центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, або його територіального органу для здійснення такої експертизи.

У висновку про відмову погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, має бути надано вичерпний перелік недоліків проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та розумний строк для усунення таких недоліків (який за письмовим проханням розробника проекту може бути продовжений).

Повторна відмова не позбавляє права розробника проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки усунути недоліки проекту та подати його на погодження.

Реєстрація земельної ділянки в кадастрі (ДЗК)

Державні акти про право власності на земельну ділянку більше не видаються. З набранням чинності Законом України «Про державний земельний кадастр» тепер реєстрація права власності на земельну ділянку проходить у два етапи:

• реєстрація безпосередньо земельної ділянки в Державному земельному кадастрі (ДЗК);
• реєстрація права власності на земельну ділянку у районній (міській) реєстраційній службі Укрдержреєстру.

Для реєстрації земельної ділянки в земельному кадастрі (ДЗК), власник або його представник (наприклад, землевпорядна організація) подає місцевому державному кадастровому реєстратору (місцеве управління Держгеокадастру) наступні документи:

• заяву встановленого зразка;
• погоджений та затверджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
• спеціальний електронний обмінний файл (XML-файл);
• квитанцію про оплату послуг реєстратора.

Оплату за реєстрацію земельної ділянки в ДЗК скасовано. В результаті реєстрації земельної ділянки у ДЗК, державний кадастровий реєстратор присвоює земельній ділянці кадастровий номер. Після отримання кадастрового номера необхідно отримати відповідний витяг із кадастру (ДЗК), який надалі буде підставою для реєстрації права власності на земельну ділянку.

Затвердження проекту відведення земельної ділянки

Після отримання позитивних висновків щодо проекту відведення земельної ділянки від вищевказаних установ та організацій, необхідно звернутись до тієї ж місцевої ради (райдержадміністрації, обласного управління Держгеокадастру), яка надавала дозвіл на розробку проекту землеустрою та отримати рішення про затвердження проекту землеустрою. Вказана рада (інший орган) зобов’язана протягом 14 днів, після подання погодженого проекту землеустрою, прийняти рішення про його затвердження.

Єдиною підставою для відмови у затвердженні проекту землеустрою може бути лише те, що проект землеустрою не погоджено вищезазначеному порядку, а також відсутність відомості щодо державної реєстрації сформованої земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.

Жодних інших правових підстав для відмови у затвердженні проекту землеустрою після його погодження норми статті 118 Земельного кодексу України не містять.

Оскільки процес надання формальних відмов у затвердженні проекту землеустрою може тривати нескінченно, то в такому випадку єдиним правильним способом захисту порушеного права є зобов’язання органу, що виносив рішення про відмову у затвердженні проекту землеустрою, затвердити проект землеустрою. Така позиція повністю узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України, який у своєму рішенні від 16 вересня 2015 року у справі № 21-1465а15 вказав, що спосіб відновлення порушеного права має бути ефективним та таким, який виключає подальші протиправні рішення, дії чи бездіяльність суб’єкта владних повноважень, а у випадку невиконання, або неналежного виконання рішення не виникала б необхідність повторного звернення до суду, а здійснювалося примусове виконання рішення.

Реєстрація права власності на земельну ділянку в реєстраційній службі Укрдержреєстру

Для отримання свідоцтва (витягу) про право власності на земельну ділянку Вам необхідно звернутись в реєстраційну службу за місцезнаходженням земельної ділянки та подати наступний пакет документів:

• оригінал рішення місцевої ради про затвердження проєкту землеустрою;
• оригінал витягу з ДЗК про реєстрацію земельної ділянки;
• копія паспорта;
• копія ідентифікаційного номера;
• квитанції про оплату послуг реєстрації.

В результаті реєстрації державним реєстратором права власності на земельну ділянку видається свідоцтво та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Судова практика

• Постанова Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року по справі № 820/4439/17 - щодо юрисдикції спорів про передання у власність земельної ділянки із земель державного резервного фонду (за змістом положень ст. 122 ЗК України вирішення питань щодо передачі земельних ділянок у власність або в користування із земель державної чи комунальної власності належить до компетенції відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Згідно із ч. 6, ч. 7 ст. 118 ЗК України передача безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення особистого селянського господарства здійснюється на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Як установлено ч. 9 ст. 118 ЗК України, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (а в разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи) приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність. Виникнення спірних правовідносин обумовлено протиправними, на думку позивача, діями відповідача при вирішенні питання, яке в силу законодавчих приписів належить до його виключної компетенції як органу виконавчої влади, тому законність таких дій (бездіяльності) підлягає перевірці адміністративним судом).

Аналогічний висновок щодо застосування норм процесуального права у подібних відносинах викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21 березня 2018 року по справі № 536/233/16-ц та від 30 травня 2018 року по справі № 127/16433/17.

• Постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 січня 2019 року по справі № 371/957/16-а - щодо юрисдикції спорів про оскарження рішень органів місцевого самоврядування, що змінюють дію раніше прийнятого акта індивідуальної дії (визначальною ознакою справи адміністративної юрисдикції є наявність публічно-правового спору, тобто спору, у якому хоча б одна сторона здійснює публічно-владні управлінські функції і який виник у зв'язку з виконанням або невиконанням такою стороною зазначених функцій. З аналізу процесуальних норм вбачається, що до адміністративної юрисдикції відноситься справа, яка виникає зі спору в публічно-правових відносинах, що стосується цих відносин, коли один з його учасників - суб'єкт владних повноважень, здійснює владні управлінські функції, у цьому процесі або за його результатами владно впливає на фізичну чи юридичну особу та порушує їх права, свободи чи інтереси в межах публічно-правових відносин. Реалізуючи дискрецію при визначенні предметної юрисдикції справ, суди повинні виходити із суті права та/або інтересу, за захистом якого звернулася особа, заявлених вимог, характеру спірних правовідносин, змісту та юридичної природи обставин у справі. Тобто, якщо особа звертається до органу місцевого самоврядування із заявою для отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність, за результатами розгляду якої орган приймає відповідні рішення, зокрема, й про скасування рішення щодо надання відповідного дозволу, то в цих правовідносинах відповідач реалізує свої контрольні функції у сфері управління діяльністю, що підпадає під юрисдикцію адміністративного суду).

• Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 січня 2022 року по справі № 264/37/21 - щодо юрисдикції спорів стосовно оскарження рішень органу місцевого самоврядування про відмову у затвердженні проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки (відмова особі у наданні земельної ділянки, яка висловлена шляхом відмови у затвердженні проекту землеустрою щодо її відведення, сама по собі не є порушенням цивільного права цієї особи за відсутності обставин, які свідчать про наявність в неї або інших заінтересованих осіб відповідного речового права щодо такої земельної ділянки. Тобто, якщо особа звертається до відповідних органів із заявою для отримання в користування земельної ділянки, за результатами розгляду якої ці органи приймають відповідні рішення, то в цих правовідносинах відповідач реалізує свої контрольні функції у сфері управління діяльністю, що підпадає під юрисдикцію адміністративного суду).

Аналогічна правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 19 лютого 2020 року у справі № 591/5935/17 та від 04 березня 2020 року у справі № 280/174/19