Припинення договору оренди землі: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Мітка: редагування коду 2017
Мітка: редагування коду 2017
 
(Не показано 35 проміжних версій цього користувача)
Рядок 3: Рядок 3:
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/157-20/conv#top Закон України "Про оренду державного та комунального майна"]
* [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1559-17 Закон України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності"]
* [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1559-17 Закон України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності"]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2698-20#Text Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель»]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2698-20#Text Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель»]
Рядок 25: Рядок 26:


[http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220].
[http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220].
* Відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/157-20/conv#n431 Законом України "Про оренду державного та комунального майна"].


== Припинення договору оренди землі ==
== Припинення договору оренди землі ==
Договір оренди землі припиняється в разі ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/conv#Text:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%2031.%20%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%BF%D0%B8%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B8%20%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%BB%D1%96 стаття 31 Закону України "Про оренду землі"]):
Договір оренди землі припиняється в разі ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/conv#Text:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%2031.%20%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%BF%D0%B8%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B8%20%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%BB%D1%96 стаття 31 Закону України "Про оренду землі"]):
# закінчення строку, на який його було укладено;
* закінчення строку, на який його було укладено;
# [[Викуп земельних ділянок та інших об’єктів нерухомого майна для суспільних потреб|викупу земельної ділянки для суспільних потреб]] та [[Примусове відчуження земельних ділянок та інших об'єктів нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності|примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності]] в порядку, встановленому законом;
* [[Викуп земельних ділянок та інших об’єктів нерухомого майна для суспільних потреб|викупу земельної ділянки для суспільних потреб]] та [[Примусове відчуження земельних ділянок та інших об'єктів нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності|примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності]] в порядку, встановленому законом;
# поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
* поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
# смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/conv#n43:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%207.%20%D0%9F%D0%B5%D1%80%D0%B5%D1%85%D1%96%D0%B4%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0%20%D0%BD%D0%B0%20%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%83%20%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D1%97%20%D0%B4%D1%96%D0%BB%D1%8F%D0%BD%D0%BA%D0%B8 статті 7 Закону України "Про оренду землі"], від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
* смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/conv#n43:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%207.%20%D0%9F%D0%B5%D1%80%D0%B5%D1%85%D1%96%D0%B4%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0%20%D0%BD%D0%B0%20%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%83%20%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D1%97%20%D0%B4%D1%96%D0%BB%D1%8F%D0%BD%D0%BA%D0%B8 статті 7 Закону України "Про оренду землі"] (при переході права на оренду земельної ділянки), від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
# [[Порядок ліквідації юридичної особи|ліквідації юридичної особи-орендаря]];
* [[Порядок ліквідації юридичної особи|ліквідації юридичної особи-орендаря]];
# припинення дії договору, укладеного в рамках [[Право приватного партнера (концесіонера) на земельну ділянку|державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору]] (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії);
* припинення дії договору, укладеного в рамках [[Право приватного партнера (концесіонера) на земельну ділянку|державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору]] (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії);
#припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1116-20#n2 Закону України] "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями";
* припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1116-20#n2 Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями"];
# інші випадки, передбачені законом (наприклад, припинення договору шляхом його [[Дострокове розірвання договору оренди землі|розірвання]]).
* інші випадки, передбачені законом (наприклад, припинення договору шляхом його [[Дострокове розірвання договору оренди землі|розірвання]]).


{| class="wikitable"
{| class="wikitable"
|                                                                                            '''ВАЖЛИВО!'''  
|                                                                                            '''ВАЖЛИВО!'''  
Необхідно звертати особливу увагу на умови договору оренди стосовно можливості права <u>продовження</u> дії його умов. Так, стаття 126<sup>-1</sup> [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] передбачає, якщо договір містить умову про його поновлення '''після закінчення строку''', на який його укладено, цей договір [[Відмінності порядку поновлення договору оренди землі та порядку укладення договору оренди землі на новий строк|поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах]]. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Необхідно звертати особливу увагу на умови договору оренди стосовно права [[Зміна і поновлення договору оренди земельної ділянки|<u>поновлення</u> договору]].  
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору <u>не пізніш як за місяць</u> до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
 
Так, [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/conv#n2344:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%20126%2D1.%20%D0%9F%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B8%20%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%BB%D1%96%2C%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D0%BF%D1%80%D0%BE%20%D0%B2%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%20%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D1%96%D1%82%D1%83%D1%82%D1%83%2C%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%96%D0%B2%20%D0%BF%D1%80%D0%BE%20%D0%BD%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0%20%D0%BA%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%83%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D1%8E%20%D0%B4%D1%96%D0%BB%D1%8F%D0%BD%D0%BA%D0%BE%D1%8E%20%D0%B4%D0%BB%D1%8F%20%D1%81%D1%96%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%8C%D0%BA%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D1%81%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%8C%D0%BA%D0%B8%D1%85%20%D0%BF%D0%BE%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B1%20%D0%B0%D0%B1%D0%BE%20%D0%B4%D0%BB%D1%8F%20%D0%B7%D0%B0%D0%B1%D1%83%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B8 стаття 126-1 Земельного кодексу України] передбачає, якщо договір містить умову про його поновлення '''після закінчення строку''', на який його укладено, цей договір [[Відмінності порядку поновлення договору оренди землі та порядку укладення договору оренди землі на новий строк|поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах]]. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
 
Сторона договору, яка бажає''' скористатися правом відмови від поновлення договору <u>не пізніш як за місяць</u> до дати закінчення дії такого договору''', подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.


У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.


Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після 16 липня 2020 року [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#Text Законом № 340-IX].
Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після 16 липня 2020 року
До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності п.п. 4 п. 1 розділу I Закону № 340-IX застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.'''
До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#n390 п.п. 4 п. 1 розділу I Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"] застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.'''


|}
|}
Крім того, стаття 141 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] зазначає '''підстави припинення права користування земельною ділянкою''':
* добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
* вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельним кодексом України];
* припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій, крім перетворення державних підприємств в акціонерне товариство, товариство з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/conv#Text ст.120-1 Земельного кодексу України]);
* використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
* використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
* систематична несплата земельного податку або орендної плати;
* набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;
* використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини;
* передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об’єктом державно-приватного партнерства або об’єктом концесії.
* припинення права користування надрами у разі закінчення встановленого спеціальним дозволом на користування надрами строку користування надрами (у разі передачі земельної ділянки державної, комунальної власності користувачу надр для здійснення діяльності з користування надрами);
* невиконання акціонерним товариством, товариством з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, вимог, визначених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/conv#Text ст.120-1 Земельного кодексу України].
Слід зазначити, що відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі»] '''перехід права власності на орендовану земельну ділянку''' '''до іншої особи''' (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря '''не є підставою для зміни умов або припинення договору''', якщо інше не передбачено договором оренди землі.


Однак варто зазначити, що ''особа яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді'', '''протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності''' на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельного кодексу України].
==== Припинення договору оренди державного та комунального майна ====
 
Договір оренди державної та комунальної власності припиняється у разі ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/157-20/conv#top:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%2024.%20%D0%A3%D0%BC%D0%BE%D0%B2%D0%B8%20%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%BF%D0%B8%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B8 стаття 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"]):
* закінчення строку, на який його укладено;
* укладення з орендарем договору концесії такого майна;
* приватизації об’єкта оренди орендарем (за участю орендаря);
* припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника);
* смерті фізичної особи - орендаря;
* визнання орендаря банкрутом (у разі банкрутства орендар відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України);
* знищення об’єкта оренди або значне пошкодження об’єкта оренди.
 
Договір оренди державного та комунального майна '''вважається припиненим в односторонньому порядку''' за умови встановлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем відповідно до положень [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/157-20/conv#n139:~:text=3.%20%D0%9E%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%8F%D0%BC%D0%B8%20%D0%B7%D0%B0,%D0%B1%D0%B0%D0%BB%D0%B0%D0%BD%D1%81%D1%96%20%D1%82%D0%B0%D0%BA%D0%B8%D1%85%20%D0%B1%D0%B0%D0%BB%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BE%D1%83%D1%82%D1%80%D0%B8%D0%BC%D1%83%D0%B2%D0%B0%D1%87%D1%96%D0%B2. ч. 3 і 4 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"] ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/157-20/conv#top:~:text=4.%20%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D1%96%D1%80%20%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B8%20%D0%B2%D0%B2%D0%B0%D0%B6%D0%B0%D1%94%D1%82%D1%8C%D1%81%D1%8F%20%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%BF%D0%B8%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%BC%20%D0%B2%20%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%BD%D0%BD%D1%8C%D0%BE%D0%BC%D1%83%20%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%8F%D0%B4%D0%BA%D1%83%20%D0%B7%D0%B0%20%D1%83%D0%BC%D0%BE%D0%B2%D0%B8%20%D0%B2%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D1%84%D0%B0%D0%BA%D1%82%D1%83%20%D0%BD%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BC%20%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%96%D1%80%D0%BD%D0%BE%D1%97%20%D1%96%D0%BD%D1%84%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B0%D1%86%D1%96%D1%97%20%D0%BF%D1%80%D0%BE%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%20%D0%B1%D1%83%D1%82%D0%B8%20%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BC%20%D0%B2%D1%96%D0%B4%D0%BF%D0%BE%D0%B2%D1%96%D0%B4%D0%BD%D0%BE%20%D0%B4%D0%BE%20%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D1%8C%20%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8%D0%BD%20%D1%82%D1%80%D0%B5%D1%82%D1%8C%D0%BE%D1%97%20%D1%96%20%D1%87%D0%B5%D1%82%D0%B2%D0%B5%D1%80%D1%82%D0%BE%D1%97%20%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%96%204%20%D1%86%D1%8C%D0%BE%D0%B3%D0%BE%20%D0%97%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D1%83. ч. 4 ст. 24 Закон України "Про оренду державного та комунального майна"]).
 
=== Чи припиняється дія договору у випадку переходу права власності до іншої особи ===
 
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/conv#n197:~:text=%D0%9F%D0%B5%D1%80%D0%B5%D1%85%D1%96%D0%B4%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0%20%D0%B2%D0%BB%D0%B0%D1%81%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%96,%D1%80%D0%B5%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%B0%D0%BD%D1%96%D0%B7%D0%B0%D1%86%D1%96%D1%94%D1%8E%20%D1%8E%D1%80%D0%B8%D0%B4%D0%B8%D1%87%D0%BD%D0%BE%D1%97%20%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B8. ч. 5 ст. 32 Закону України "Про оренду землі"] '''перехід права власності на орендовану земельну ділянку''' '''до іншої особи''' (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря '''не є підставою для зміни умов або припинення договору''', якщо інше не передбачено договором оренди землі.
 
До особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
 
Однак варто зазначити, що ''особа яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді'', '''протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності''' на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1467:~:text=3.%20%D0%9E%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B0%2C%20%D1%8F%D0%BA%D0%B0,%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%BE%20%D0%BF%D1%96%D0%B4%20%D1%80%D0%BE%D0%B7%D0%BF%D0%B8%D1%81%D0%BA%D1%83. статтею 148-1 Земельного кодексу України].


''Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень ''(плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), '''не може містити положень''' про зміну його умов або припинення договору у зв’язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.
''Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень ''(плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), '''не може містити положень''' про зміну його умов або припинення договору у зв’язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.


== Розірвання договору оренди землі ==
== Припинення договору оренди шляхом його розірвання ==
'''Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору''', Допускається розірвання договору в односторонньому порядку в разі, ''якщо це передбачено умовами самого договору''.
 
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text:~:text=3.%20%D0%A3%20%D1%80%D0%B0%D0%B7%D1%96%20%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%BD%D0%BD%D1%8C%D0%BE%D1%97%20%D0%B2%D1%96%D0%B4%D0%BC%D0%BE%D0%B2%D0%B8%20%D0%B2%D1%96%D0%B4%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D1%83%20%D0%BF%D0%BE%D0%B2%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D1%83%20%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%8F%D0%B7%D1%96%20%D0%B0%D0%B1%D0%BE%20%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%BE%2C%20%D1%8F%D0%BA%D1%89%D0%BE%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%20%D0%BD%D0%B0%20%D1%82%D0%B0%D0%BA%D1%83%20%D0%B2%D1%96%D0%B4%D0%BC%D0%BE%D0%B2%D1%83%20%D0%B2%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%BE%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%BC%20%D0%B0%D0%B1%D0%BE%20%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC%2C%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D1%96%D1%80%20%D1%94%20%D0%B2%D1%96%D0%B4%D0%BF%D0%BE%D0%B2%D1%96%D0%B4%D0%BD%D0%BE%20%D1%80%D0%BE%D0%B7%D1%96%D1%80%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%BC%20%D0%B0%D0%B1%D0%BE%20%D0%B7%D0%BC%D1%96%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%BC. ч. 3 ст. 651 Цивільного кодексу України] у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку '''не допускається''', якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.


'''Договір може бути дострокового розірваний:'''
'''[[Дострокове розірвання договору оренди землі|Договір оренди земельної ділянки може бути розірвано]]:'''


♦ '''за згодою сторін'''.
♦ '''за згодою сторін'''.
Рядок 76: Рядок 88:
Розірвання за погодженням сторін договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, право оренди якої перебуває у заставі (іпотеці),'' допускається лише за письмовою згодою заставодержателя (іпотекодержателя), підпис на якій засвідчується нотаріально.''
Розірвання за погодженням сторін договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, право оренди якої перебуває у заставі (іпотеці),'' допускається лише за письмовою згодою заставодержателя (іпотекодержателя), підпис на якій засвідчується нотаріально.''


Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним.  
Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним).
 
У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним.
'''На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.'''


♦ '''за рішенням суду:'''
♦ '''за рішенням суду:'''
* невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"];
* невиконання сторонами обов'язків, передбачених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%2024.,%D0%B4%D0%BE%20%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%85%20%D0%B4%D0%BE%D0%B7%D0%B2%D0%BE%D0%BB%D1%96%D0%B2. статтями 24 і 25 Закону України Закону України "Про оренду землі"];


* невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
* невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
Рядок 89: Рядок 100:
* на підставах, визначених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1419 Земельним кодексом України] та іншими законами України.
* на підставах, визначених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1419 Земельним кодексом України] та іншими законами України.


==== Коли договір вважається припиненим у випадку його розірвання ====


'''<u>Детальніше див.:</u>''' "[[Дострокове розірвання договору оренди землі]]".
У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.


== Наслідки припинення або розірвання договору оренди ==
Розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
 
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#n3232 Статтею 653 Цивільного кодексу України визначено:]


Момент припинення зобов’язань за розірваним договором оренди землі визначає частина третя статті 653 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільного кодексу України] – ним є момент досягнення сторонами домовленості про таке розірвання, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни, або ж момент набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору.
* у разі розірвання договору зобов'язання припиняється з моменту досягнення домовленості про розірвання договору, якщо інше не встановлено договором.
* у разі розірвання договору судом, зобов'язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.


У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
== Наслідки припинення або розірвання договору оренди ==


У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.  
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/conv#n253:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%2034.,%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B2%D1%86%D1%8E%20%D0%B7%D0%B0%D0%B2%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%96%20%D0%B7%D0%B1%D0%B8%D1%82%D0%BA%D0%B8. стаття 34 Закону України "Про оренду землі"]).  


* У разі розірвання договору оренди землі ''з ініціативи орендаря'' орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань, а також випадків розірвання договору оренди землі у зв’язку із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.
У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.


У разі розірвання договору оренди ''землі з ініціативи орендодавця'' (крім випадків розірвання договору у зв’язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.
==== Відшкодування витрат/понесених збитків ====


У випадку, коли договір оренди землі розірваний за погодженням сторін, кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених нею збитків відповідно до закону (стаття 32 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України "Про оренду землі"]).
У випадку, коли договір оренди землі розірваний за погодженням сторін, кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених нею збитків відповідно до закону (стаття 32 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України "Про оренду землі"]).


Розірвання договору оренди земельної ділянки в разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам шкоди, спричиненої цим, зокрема витрат, пов’язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди.
У разі '''розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря''' орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань, а також випадків розірвання договору оренди землі у зв’язку із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.


Слід враховувати, що розірвання договору оренди землі вчиняється в такій самій формі, що й сам договір.
У разі '''розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця''' (крім випадків розірвання договору у зв’язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.


== Судова практика ==
== Судова практика ==
Рядок 127: Рядок 142:
* [[Відмова власника від поновлення договору оренди земельної частки (пай)]]
* [[Відмова власника від поновлення договору оренди земельної частки (пай)]]
* [[Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)]]
* [[Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)]]
* [[Дострокове розірвання договору оренди землі]]
* [[Підстави та порядок відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам|Підстави та порядок відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам]]
[[Категорія:Цивільне право]]
[[Категорія:Цивільне право]]
[[Категорія:Договір оренди]]
[[Категорія:Договір оренди]]

Поточна версія на 08:20, 17 вересня 2024

Нормативна база


Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану!

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» та Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії, припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях .

Укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 та 28 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України".


Загальна інформація

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.

  • Відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Припинення договору оренди землі

Договір оренди землі припиняється в разі (стаття 31 Закону України "Про оренду землі"):

ВАЖЛИВО!

Необхідно звертати особливу увагу на умови договору оренди стосовно права поновлення договору.

Так, стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після 16 липня 2020 року До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності п.п. 4 п. 1 розділу I Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.

Припинення договору оренди державного та комунального майна

Договір оренди державної та комунальної власності припиняється у разі (стаття 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"):

  • закінчення строку, на який його укладено;
  • укладення з орендарем договору концесії такого майна;
  • приватизації об’єкта оренди орендарем (за участю орендаря);
  • припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника);
  • смерті фізичної особи - орендаря;
  • визнання орендаря банкрутом (у разі банкрутства орендар відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України);
  • знищення об’єкта оренди або значне пошкодження об’єкта оренди.

Договір оренди державного та комунального майна вважається припиненим в односторонньому порядку за умови встановлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем відповідно до положень ч. 3 і 4 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (ч. 4 ст. 24 Закон України "Про оренду державного та комунального майна").

Чи припиняється дія договору у випадку переходу права власності до іншої особи

Відповідно до ч. 5 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

До особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Однак варто зазначити, що особа яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв’язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.

Припинення договору оренди шляхом його розірвання

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.

Договір оренди земельної ділянки може бути розірвано:

за згодою сторін.

Розірвання за погодженням сторін договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, право оренди якої перебуває у заставі (іпотеці), допускається лише за письмовою згодою заставодержателя (іпотекодержателя), підпис на якій засвідчується нотаріально.

Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним.

за рішенням суду:

  • невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
  • у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

Коли договір вважається припиненим у випадку його розірвання

У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Статтею 653 Цивільного кодексу України визначено:

  • у разі розірвання договору зобов'язання припиняється з моменту досягнення домовленості про розірвання договору, якщо інше не встановлено договором.
  • у разі розірвання договору судом, зобов'язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.

Наслідки припинення або розірвання договору оренди

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором (стаття 34 Закону України "Про оренду землі").

У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Відшкодування витрат/понесених збитків

У випадку, коли договір оренди землі розірваний за погодженням сторін, кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених нею збитків відповідно до закону (стаття 32 Закону України "Про оренду землі").

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань, а також випадків розірвання договору оренди землі у зв’язку із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору у зв’язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.

Судова практика

  • Постанова Верховного Суду України від 22 вересня 2020 року у cправі № 159/5756/18 (факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Див. також