Плата за землю під час воєнного стану

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Господарський кодекс України
• Земельний кодекс України
• Податковий кодекс України
• Закон України «Про торгово-промислові палати в Україні»
• Указ Президента України від 24.02.2022 № 64 «Про запровадження воєнного стану в Україні»
• Постанова КМУ від 6 грудня 2022 р. N 1364 "Деякі питання формування переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією"
• Наказ Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309 "Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією"

Визначення понять

Земельний кодекс України передбачає, що використання землі в Україні є платним. Податковий кодекс України(далі - ПКУ) визначає плату за землю як обов’язковий платіж у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Відмінність між «земельним податком» та «орендною платою» полягає в тому, що:

• Земельний податок справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів;
• Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності – з орендарів (тимчасових користувачів) земельних ділянок. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Таким чином, земельні відносини в Україні регулюються земельним законодавством, а питання справляння та нарахування плати за землю податковим законодавством. На цьому важливо зосередити увагу, оскільки в такий спосіб закріплюється принцип пріоритетності норм саме податкового законодавства при визначенні розміру платежів за користування земельними ділянками державної та комунальної форми власності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Головною ознакою (рисою) договору оренди є його платність у вигляді сплати земельного податку або ж орендної плати.

Оподаткування під час воєнного стану

17 березня 2022 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» № 2120-IX. Цим Законом було внесено певні зміни щодо питань оподаткування землі, зокрема до пп. 69.14 п. 69 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ.

Так, встановлено, що на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний стан, НЕ нараховується та НЕ сплачується плата за землю (земельний податок; орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за:

• земельні ділянки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії,
• земельні ділянки, що розташовані на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації.
• земельні ділянки, визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди.

Вказане положення Закону №2120 розповсюджується на:

• земельні частки (паї) та земельні ділянки, що перебувають у приватній власності;
• земельні ділянки, які перебувають у користуванні на праві постійного користування;
• орендовані земельні ділянки державної та/або комунальної власності.

Слід звернути увагу, що Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації, визначається Кабінетом Міністрів України, але 6 грудня 2022 року КМУ ухвалив Постанову № 1364 , якою встановив, що перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією (далі – Перелік), затверджується Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій за погодженням (далі – Мінінтеграції) з Міністерством оборони на підставі пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій. Перелік передбачає дві градації ведення бойових дій на території: активні та можливі.

Так, наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» затверджено відповідний Перелік громад, що розташовані в районах проведення бойових дій або які є тимчасово окупованими. Звертаємо увагу, що зазначений перелік НЕ є фіксованим документом  він регулярно актуалізується, з урахуванням воєнної ситуації, що відбувається в країні.

Розмір (ставка) земельного податку

Органи місцевого самоврядування самостійно встанoвлюють ставки плати за землю тa пільги щодо земельного податку, щo сплачується на відповідній території. Відповідні рішення мають бути оприлюднені та, як правило, бути доступними онлайн — на сайтах відповідних органів або на сайті Державної податкової служби України.

1. Ставка податку за земельні ділянки, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування — не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для лісових земель — не більше 0,1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.
2. Ставка податку встановлюється у розмірі не більше 12 відсотків від їх нормативної грошової оцінки за земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні суб’єктів господарювання (крім державної та комунальної форм власності).
3. Ставки земельного податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких не проведено, встановлюються:

• за земельні ділянки, розташовані за межами населених пунктів або в межах населених пунктів, – у розмірі не більше 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;
• для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3% та не більше 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;
• для лісових земель – не більше 0,1% від нормативної грошової оцінки площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

Пільги по сплаті земельного податку

Так, згідно ст. 281 Податкового кодексу України, від сплати земельного податку у 2023 році звільняються:

• інваліди першої і другої групи;
• фізичні особи, які виховують трьох і більше дітей віком до 18 років;
• пенсіонери (за віком);
• ветерани війни та особи, на яких поширюється дія Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту»;
• фізичні особи, визнані законом особами, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи.

При цьому звільняються від земельного податку лише земельні ділянки певного розміру:

• для ведення особистого селянського господарства — у розмірі не більш як 2 гектари;
• для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка): у селах — не більш як 0,25 гектара, в селищах — не більш як 0,15 гектара, в містах — не більш як 0,10 гектара;
• для індивідуального дачного будівництва — не більш як 0,10 гектара;
• для будівництва індивідуальних гаражів — не більш як 0,01 гектара;
• для ведення садівництва — не більш як 0,12 гектара.

Від сплати податку звільняються на період дії єдиного податку четвертої групи власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі за умови передачі земельних ділянок та земельних часток (паїв) в оренду платнику єдиного податку четвертої групи.

Якщо фізична особа, визначена у пункті 281.1 статті 281 Податкового кодексу України, має у власності декілька земельних ділянок одного виду використання, то така особа до 1 травня поточного року подає письмову заяву у довільній формі до контролюючого органу за місцем знаходження земельної ділянки про самостійне обрання/зміну земельної ділянки для застосування пільги. Пільга починає застосовуватися до обраної земельної ділянки з базового податкового (звітного) періоду, у якому подано таку заяву.   

Орендна плата за земельні ділянки приватної форми власності

Стосовно сплати орендної плати та земельного податку на землях приватної форми власності (що не віднесені до державної та комунальної), на які не розповсюджує дію положення Податкового кодексу в частині внесених змін, слід зазначити наступне.

Свобода вибору договірних умов відносно майна (в тому числі земельних ділянок), що перебуває в приватній власності громадян, гарантовано Конституцією України, регламентовано нормами цивільного законодавства.

Відносини, пов’язані з орендою землі, крім земельного законодавства регулюються ще й Цивільним кодексом України статтею 617 якого передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв’язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24.02.2022 воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов’язань.

Отже, якщо орендар доведе факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов’язань, або ж виконання договірних зобов’язань внаслідок військової агресії практично неможливо (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності (штрафів/пені) за порушення договірних зобов’язань.

Адже зазвичай такі положення визначають порядок дій сторін договору при виникненні форс-мажорних обставин, і невиконання таких положень може спричинити неможливість посилання сторони на форс-мажор в подальшому.

Тож, для вирішення в кожному конкретному випадку питання звільненні від відповідальності, або ж дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки приватної форми власності, варто звернути увагу на наступні положення договорів:

• Строки для повідомлення іншої сторони про виникнення форс-мажорних обставин;
• Обставини, які визначено сторонами як форс-мажорні;
• Форма та засоби зв’язку, якими має бути направлене повідомлення про форс-мажор іншій стороні.
• Документи, які потрібно надати іншій стороні на підтвердження форс-мажорних обставин та строки їх надання.
• Наявність права на односторонню відмову від договору внаслідок тривалої дії форс-мажорних обставин.
• Інші умови, які сторони погодили під час підписання договору щодо настання форс-мажорних обставин.

Якщо ж у договорі немає положень про форс-мажор, необхідно керуватися загальними приписами статей 617 ЦКУ та 218 ГКУ, які передбачають можливість звільнення від відповідальності внаслідок дії непереборної сили.

Враховуючи вищенаведене, введення воєнного стану в Україні визнано ТПП форс-мажорною обставиною, яка є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання. Проте, кожен випадок неможливості належного виконання зобов’язань необхідно аналізувати окремо з визначенням конкретних обставин та вимог господарського договору.