Право іноземців/осіб без громадянства на землі сільськогосподарського призначення в порядку спадкування

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Податковий кодекс України
• Закон України "Про оренду землі"
• Закон України "Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства"
• Лист Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16.01.2013 № 10-71/0/4-13 "Про деякі питання застосування норм Земельного кодексу України"

Основні поняття

Іноземець - особа, яка не перебуває у громадянстві України і є громадянином (підданим) іншої держави або держав.
Особа без громадянства - особа, яку жодна держава відповідно до свого законодавства не вважає своїм громадянином.
Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

До земель сільськогосподарського призначення належать:

• сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);
• несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Загальні положення

Відповідно до частини другої ст.81 Земельного кодексу України іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

Згідно ч.3 ст. 81 Земельного кодексу України іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у разі:

1. придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
2. викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;
3. прийняття спадщини.

Відповідно ч. 5 ст. 22 Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватися у власність іноземцям, особам без громадянства. Іноземці та особи без громадянства можуть отримати землі сільськогосподарського призначення лише у спадок.
Якщо такі землі прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, то протягом року з моменту отримання права на них зазначені особи мають їх відчужити (ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗК).

При цьому пункт 15 розділу X "Перехідні положення" ЗК, яким встановлено заборону купівлі-продажу або іншим способом відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, не поширюється на ці правовідносини, оскільки положення частини четвертої статті 81 ЗК є імперативним (Лист № 10-71/0/4-13).

У випадках коли земельна ділянка не відчужена, право власності на неї іноземців та осіб без громадянства припиняється, тобто вона підлягає примусовому відчуженню (п. «е» ч. 1 ст. 140 ЗК). Примусове припинення права власності на земельну ділянку здійснюється виключно в судовому порядку (п. «д» ч. 1 ст. 143 ЗК).

Оформлення права власності на землю іноземними громадянами в порядку спадкування

Процедура оформлення спадкування (у т. ч. земельної ділянки) іноземцями та особами без громадянства не відрізняється від процедури спадкування, визначеної для громадян України. Тобто спочатку іноземець (особа без громадянства) повинен прийняти спадщину у строки, встановлені Цивільним кодексом України. Після закінчення шестимісячного строку, за відсутності заперечень з боку інших спадкоємців та за умови надання необхідних документів, він отримує свідоцтво на право на спадщину (ст. 1268, 1269 ЦК). Після отримання свідоцтва спадкоємцю необхідно зареєструвати свої права на успадковане майно.

Підтвердженням державної реєстрації права власності на земельну ділянку - є Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, відлік річного строку для добровільного відчуження земельної ділянки починається з дати отримання Витягу.

Наприклад, якщо іноземець у 2011 році прийняв спадщину, до складу якої входить земельна ділянка сільгосппризначення, а свідоцтво та Витяг отримав лише 23.03.15 р., то відчужити успадковану земельну ділянку він повинен до 23.03.16 р. При цьому слід зауважити, що відповідно до ст. 1296 ЦК видача спадкоємцям свідоцтва ніяким строком не обмежена, а його відсутність не позбавляє їх прав на спадщину. Тобто фактично примусове відчуження успадкованої земельної ділянки може бути відстрочено.

Оренда земельної ділянки, що належить іноземцю

Згідно з пп. 170.1.3 Податкового кодексу нерухомість, що належить фізичній особі-нерезиденту, надається в оренду виключно через фіз. особу-підприємця або юр. особу-резидента (уповноважених осіб).
Такі особи виконують представницькі функції нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковими агентами щодо орендної плати.

Отже, іноземець, який має у власності земельну ділянку сільгосппризначення (отримав Витяг) та хоче передати її в оренду, повинен укласти договір про представництво з фіз. особою-підприємцем або юридичною особою. Договір укладається в письмовій формі та посвідчується нотаріусом.
Строк дії договору визначається за погодженням сторін. У договорі сторони повинні чітко визначити юридичні дії, які належить вчинити повіреному (наприклад, укласти додаткову угоду до договору оренди, отримувати орендну плату тощо).
Якщо іноземець не зареєстрував своє право власності на успадковану земельну ділянку тобто не отримав Витяг, він не може розпоряджатися нею (у т. ч. надавати повноваження щодо розпорядження).
Якщо орендодавець-іноземець та орендар мають намір укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, їм необхідно це зробити протягом року з дня отримання Витягу спадкоємцем, оскільки саме протягом цього часу іноземець (його уповноважена особа) може розпоряджатися нею.
Тоді після відчуження (добровільного або примусового) іноземцем права на таку земельну ділянку або в разі невідчуження ділянки іноземцем орендар має право використовувати ділянку протягом визначеного договором часу.

Відповідно до ст. 32 Закону України "Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

Добровільне відчуження

Якщо іноземець (особа без громадянства) має намір добровільно відчужити земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може зробити це шляхом укладення відповідної цивільно-правової угоди (купівлі-продажу, міни, дарування тощо).
При цьому, як уже було зазначено, мораторій на купівлю-продаж або іншим чином відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення на ці правовідносини не поширюється.

Крім того, якщо земельна ділянка, успадкована іноземним громадянином, перебуває в оренді, то згідно із ст. 9 Закону України "Про оренду землі" орендар має переважне право на придбання її у власність за умови, що відповідно до закону він може мати у власності таку ділянку та сплачує ціну, за якою вона продається. Орендодавець (спадкоємець-іноземець)зобов’язаний письмово повідомити орендаря про намір продати земельну ділянку із зазначенням її ціни та інших умов продажу.
Якщо орендар відмовляється від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки, то до нового власника такої ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї ділянки. Тобто орендар має право продовжувати користуватися такою ділянкою до закінчення строку дії договору оренди.

Примусове позбавлення

Що стосується примусового позбавлення права на земельну ділянку, то, на жаль, ні законодавчими, ні нормативними документами не визначено, хто може звертатися з відповідними заявами до суду, чи відшкодовується іноземцю вартість такої ділянки в разі примусового позбавлення права, а якщо так, то ким та в якому розмірі, тощо.

Як роз’яснено в Листі № 10-71, позивачем у справах про примусове відчуження успадкованих іноземцями чи особами без громадянства земельних ділянок сільгосппризначення можуть бути відповідні органи прокуратури в межах повноважень, визначених законодавством України.
На практиці органи прокуратури звертаються до судових органів із позовами про припинення права приватної власності на земельні ділянки сільгосппризначення.
Суди задовольняють такі позовні вимоги, відчужують земельні ділянки на користь територіальних громад або держави. У своїх рішеннях суди зазначають, що за іноземним громадянином зберігається право на отримання повного відшкодування вартості земельної ділянки.
Проте порядок такого відшкодування не затверджений, тому, вірогідно, ця процедура не проводиться. Можливо, у разі законодавчого регулювання цього питання зацікавлені особи матимуть змогу отримати відповідні кошти.

01 липня 2021 року набули чинності зміни до статті 145 Земельного кодексу України, внесені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/552-20#n6, відповідно до яких  позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.

Судова практика

• Рішення Миколаївського районного суду Одеської області від 11.03.2014 року, справа № 508/295/13-ц, за позовом прокурора Миколаївського району Одеської області в інтересах держави в особі Головного управління Держземагенства в Одеській області до громадянина Російської Федерації про примусове відчуження земельної ділянки шляхом припинення права власності.
• Рішення Шацького районного суду Волинської області від 27 травня 2015 року, справа № 170/9/15-ц, за позовом Любомльського міжрайонного прокурора Волинської області в інтересах держави до громадянина Республіки Білорусь про припинення права власності на земельні ділянки шляхом їх примусового відчуження.
• Рішення Бучацького районного суду Тернопільської області від 02.02.2018 року, справа № 595/1894/17, за позовом Заступника керівника Теребовлянської місцевої прокуратури в інтересах Головного управління Держгеокадастру у Тернопільській області до громадянина Російської Федерації та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Заривинецька сільська рада Бучацького району Тернопільської області про припинення права власності на земельну ділянку шляхом її примусового відчуження.
• Рішення Семенівського районного суду Чернігівської області від 09.12.2022 року, справа № 744/602/22, за позовом керівника Новгород-Сіверської окружної прокуратури Чернігівської області в інтересах держави в особі позивача, Головного управління Держгеокадастру у Чернігівській області, до громадянина Російської Федерації про припинення права власності на земельну ділянку, шляхом її конфіскації.