Виділення однієї земельної ділянки різним особам

Нормативна база

• Конституція України
• Земельний кодекс України
• Кодекс адміністративного судочинства України
• Цивільний процесуальний кодекс України
• Закон України “Про землеустрій”
• Закон України "Про Державний земельний кадастр"
• Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”
• Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству”
• Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні”
• Постанова Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051 “Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру”
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”
• Постанова Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ"
• Постанова Пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин”

Проблеми та причини їх виникнення

У правозастосовчій практиці  часто у клієнтів виникають питання щодо виділення тієї самої земельної ділянки (або значної її частини) різним особам, при цьому кожна особа в наступному вважає саме себе повноправним власником означеної земельної ділянки. При цьому накладення земельних ділянок (знаходження в межах земельної ділянки, що підлягає реєстрації, іншої земельної ділянки або її частини) є розповсюдженою підставою  відмови в проведенні державної реєстрації земельної ділянки, передбаченою пунктом 6 ст. 24 Закону України "Про Державний земельний кадастр", присвоєнні земельній ділянці кадастрового номеру, внесення прав на ділянку до реєстру речових прав.

У відповідності до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України,  розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації). Отже, після змін, внесених до ст. 377 Цивільного кодексу України відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю", відчуження (продаж, дарування тощо) відповідних земельних ділянок стало неможливим без присвоєння земельній ділянці кадастрового номера.

Випадки подвійного виділення різним особам однієї й тієї ж земельної ділянки чи переважної її частини тягнуть за собою звернення заінтересованих осіб до правоохоронних органів, необхідність численних судових процесів та дороговартісних експертиз.

Частіше за все означені випадки трапляються з наступних причин:

4. Рейдерські схеми

Зокрема, Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні” , внесено зміни до ст. 13 Закону України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", згідно з якими у разі, якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин" продовжено строк оформлення невитребуваних земельних часток (паїв) до 1 січня 2028 року.

Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству” були внесені зміни до ст. 79-1 Земельного кодексу України, ст. 24 Закону України “”Про Державний земельний кадастр”, згідно з якими:

- державна рєестрація земельної ділянки скасовується, а земельна ділянка як об’єкт цивільних прав припиняє існування, якщо речове право на земельну ділянку, зареєстровану в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України “Про державний земельний кадастр”, не було зарєєстровано протягом року з вини заявника;

- ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається виключно з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав, їх обтяжень, зареєстрованих щодо такої земельної ділянки (за наявності таких прав, обтяжень).

5. Відсутність інформації про власність на земельні ділянки та їх власників в уповноважених органах

Після увільнення від посади деяких посадових осіб управлінь Держкомзему та сільських голів оригінали документації із землеустрою та інших документів наступникам на посадах не передавалися або передавалася належним чином. Тому наповнення Державного фонду документації із землеустрою, який мав формуватися відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 17 листопада 2004 року № 1553 “Про затвердження Положення про Державний фонд документації із землеустрою”, не є стовідсотковим. Крім того, через хибну практику  правоохоронних органів і судів, що склалася, робити і дозволяти виїмку і надалі, за чинним КПК України, тимчасовий доступ до речей і документів навіть без ознак підробок в документаціях та землевпорядних документах, тобто, фактично, оригінали документів вилучаються без нагальної потреби. При цьому після закінчення слідчих дій документи не повертаються в організації та органи, з яких їх вилучили.  

Для запитувачів, а також користувачів фонду документації із землеустрою, актуальні зміни, внесені до постанови Кабінету Міністрів України від 17 листопада 2004 року № 1553 “Про затвердження Положення про Державний фонд документації із землеустрою відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 4 грудня 2019 року № 1141 «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету Міністрів України», згідно з якими з 29 березня 2020 року ведення Державного фонду документації із землеустрою переведено зі змішаної (електронної і документальної)  в електронну форму. При цьому у разі відсутності матеріалів Державного фонду в електронній формі такі матеріали повинні будуть перетворюватись в електронну форму та надаватися на безоплатній основі органам державної влади, органам місцевого самоврядування, юридичним та фізичним особам в електронній формі за заявою в письмовій або електронній формі протягом 10 робочих днів з дня реєстрації такої заяви.

6. Неправильні дії  землевпорядних організацій та розрахунок «навмання» власників земельних ділянок

З судової практики відомий випадок, коли під час паювання співробітники однієї з землевпорядних організацій оформлювали численні відрядження в район. Паювалися сільськогоспо́дарські угі́ддя — земельні угіддя, які систематично використовуються для одержання сільськогосподарської продукції.

Угіддя розрізняються за природними особливостями і призначенням. До основних категорій відносяться:

· рілля;— землі, що систематично оброблюються і використовуються для посіву різноманітних сільськогосподарських культур;

· багаторічні насадження (сади, виноградники);

· перелоги (рілля, необроблювані тривалий час землі);

· сіножаті і пасовища (луки, що використовуються для сіножаті і випасу сільськогосподарських тварин).

В наведеному випадку, рілля була розпайована без помилок (там дійсно відбувалася зйомка з виїздами на місцевість), але коли дійшлося до сіножатті, землевпорядники вирішили, що зроблять  віртуальну графічну “нарізку” земельних ділянок за допомогою спеціальних програм, без виїзду на місцевість. Численні свідки з села на судових засіданнях потім розповідали, що замість геодезичних зйомок на сіножаттях молоді хлопці займалися більш приємною справою - риболовлею на ставку у цьому районі.

Таким чином, в рахунок сіножатті, були розпайовані кінець сільської вулиці з житловими будинками (4 будинки, збудовані починаючи з 1986 року) з місцевими мешканцями, та навіть частина сільського кладовища. Власники житлових будинків не могли отримати кадастрові номери на земельні ділянки під обслуговування житлових будинків  і під город, тому були вимушені позиватися до  власників земельних актів на паї. Закінчилося все не досить приємно для господарів паїв: оскільки тоді державні акти на земельні ділянки видавалися не на кожну земельну ділянку окремо, а містили по три земельні ділянки (рілля, сади, сіножаття), то володільцям паїв, яким власниками житлових будинків земельні акти на паї були скасовані через суд, довелося переоформляти всі три земельні ділянки окремо, а що стосується сіножать – ще й добиватися їх повторного виділення в іншому місці за рахунок земель запасу. При цьому, як знов таки виявилося в ході судових засідань, про ситуацію спочатку знали всі зацікавлені особи, але коли згідно із чинним законодавством була можливість переробити документи без значних витрат часу і коштів зацікавлених осіб, до уповноважених органів та організацій ніхто не звертався. Після змін у діючому земельному законодавстві, вирішення питання вже потребувало численних судових процесів.  

З наведеного випливає висновок: для убезпечення прав власності чи користування земельними ділянками, потрібно слідкувати за змінами у чинному законодавстві України і вчасно належним чином оформлювати документи на земельні ділянки, з реєстрацією ділянок в Державному земельному кадастрі та в Державному реєстрі прав на нерухоме майно та отриманням відповідних витягів.

Судова практика

• Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (провадження № 14-28 цс 20) дійшла висновку, що неможливо надати єдину універсальну відповідь на питання про те, чи є поведінка органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який надав дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кільком особам, правомірною чи неправомірною. Відповідь на це питання залежить від оцінки такої поведінки як добросовісної чи недобросовісної, і така оцінка має здійснюватися у кожній справі окремо виходячи з конкретних обставин справи. Також зроблено висновок про те, що неконкурентне надання землі у користування за наявності двох або більше бажаючих не відповідає принципам забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; забезпечення гарантій прав на землю.
• Постанова Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду від 18 травня 2022 року у справі № 154/3345/16 (адміністративне провадження № К/9901/42686/18 )