Землі індустріальних парків

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Закон України «Про індустріальні парки»

Загальні положення

Землі індустріальних парків – це землі промисловості в межах земельних ділянках площею не менше 10 гектарів і не більше 1000 гектарів.

Створення і функціонування індустріальних парків на території України здійснюються на засадах вільного доступу до інформації про можливість використання земель для створення індустріальних парків; конкурентності у виборі керуючої компанії на землях державної та комунальної власності; гарантування прав на земельні ділянки у межах індустріального парку; державної підтримки створення індустріальних парків; державного стимулювання залучення інвестицій в індустріальні парки.

Право на створення індустріальних парків

Згідно зі ст. 5 Закону України «Про індустріальні парки", право на створення індустріальних парків на землях державної і комунальної власності мають органи державної влади, органи місцевого самоврядування, які згідно з Конституцією України здійснюють право власника на землю від імені Українського народу і відповідно до закону наділені повноваженнями розпорядження земельними ділянками, а також орендарі земельних ділянок, які згідно з цим Законом відповідають вимогам щодо використання їх для індустріального парку.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про індустріальні парки» право на створення індустріальних парків на землях приватної власності мають власники чи орендарі земельних ділянок, які згідно з цим Законом відповідають вимогам щодо використання їх для індустріального парку.

Статтею 7 Закону України «Про індустріальні парки» передбачено, що на земельних ділянках, які передані в оренду, індустріальні парки можуть створюватися з ініціативи орендарів після внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки та прийняття орендодавцем рішення про погодження концепції індустріального парку.

Вимоги до земельної ділянки у межах індустріального парку

Cтаттею 8 Закону України «Про індустріальні парки» перебачено, що земельна ділянка, використання якої планується для створення та функціонування індустріального парку, може розташовуватися у межах або за межами населених пунктів і повинна відповідати таким вимогам:

1. належати до земель промисловості;
2. бути придатною для промислового використання з урахуванням умов та обмежень, встановлених відповідною містобудівною документацією;
3. площа земельної ділянки або сукупна площа суміжних земельних ділянок повинно становити не менше 10 гектарів та не більше однієї тисячі гектарів. Допускається розташування між земельними ділянками індустріального парку земельних ділянок, на яких розташовано або передбачається розташувати відповідно до містобудівної документації виключно об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури.

Умови використання земельної ділянки у межах індустріального парку

Використання земельних ділянок у межах індустріального парку на землях державної чи комунальної власності здійснюється з додержанням таких умов, що передбачено ст. 9 Закону України «Про індустріальні парки»:

1. строк використання земельної ділянки у межах індустріального парку повинен бути не менше 30 років з дня прийняття рішення про створення індустріального парку;
2. використання земельних ділянок у межах індустріальних парків повинно відповідати санітарно-епідеміологічним та екологічним вимогам.

Вибір території для індустріального парку

Cтаттею 10 Закону України «Про індустріальні парки» встановлено, що вибір території для створення індустріальних парків на землях державної чи комунальної власності здійснюється за рахунок коштів державного чи місцевих бюджетів, а також за рахунок залучених інвестицій, коштів приватних інвесторів та з інших джерел, не заборонених законодавством.

У межах індустріального парку використання учасниками земельних ділянок може здійснюватися у правових формах, передбачених Земельним кодексом України.

Правові форми та порядок використання земель у межах індустріальних парків

Стаття 11 Закону України «Про індустріальні парки» встановлює форми та порядок використання земель у межах індустріальних парків.

Керуюча компанія, що у встановленому законом порядку набула право оренди на землі індустріального парку, передає у володіння та користування земельні ділянки (суборенду) з правом їх забудови учасникам відповідно до земельного законодавства України.

У разі якщо на одну земельну ділянку у межах індустріального парку претендують два і більше потенційних учасників, керуюча компанія зобов’язана провести конкурс з вибору учасника з урахуванням концепції індустріального парку.

Земельна ділянка із земель державної чи комунальної власності у межах індустріального парку надається керуючій компанії на умовах оренди у встановленому законодавством порядку.

Якщо індустріальний парк створюється на землях приватної власності, права на земельні ділянки можуть передаватися учасникам індустріального парку та/або керуючій компанії ініціатором його створення у формах та в порядку, передбачених законодавством.

Якщо ініціатором створення індустріального парку виступає орендар земельної ділянки, ця земельна ділянка або її частини передаються ним у суборенду безпосередньо учасникам відповідно до земельного законодавства України без попереднього погодження з орендодавцем, якщо це не суперечить договору оренди такої земельної ділянки.

Земельні ділянки надаються учасникам для будівництва та обслуговування об’єктів нерухомості, необхідних для здійснення господарської діяльності.

Кошти, одержані від продажу земельних ділянок державної і комунальної власності на території індустріального парку, зараховуються до відповідних бюджетів у порядку, передбаченому Бюджетним кодексом України та законом про Державний бюджет України на відповідний рік.

Джерелами фінансування облаштування індустріального парку можуть бути кошти державного та місцевих бюджетів, виділені в порядку та обсягах, передбачених законодавством, кошти приватних інвесторів, у тому числі залучені за моделлю державно-приватного партнерства, залучені кошти, включаючи кредити банків та інших фінансово-кредитних установ, кошти з інших джерел, не заборонених законодавством.

Об’єкти, що можуть розміщуватися на території індустріального парку

До об’єктів, що можуть розміщуватися на території індустріального парку належать:

1) офіси керуючої компанії, учасників та інших суб’єктів індустріального парку, фінансові установи, об’єкти маркетингу та реклами;

2) заклади дошкільної освіти, заклади загальної середньої освіти, заклади вищої, фахової передвищої та професійної (професійно-технічної) освіти;

3) наукові парки, акселератори, лабораторії з розвитку інноваційних технологій;

4) багатоцільові зали для проведення наукових конференцій та інших заходів;

5) пожежні частини;

6) озеленені території;

7) виробничі, складські будівлі та споруди, об’єкти логістичної інфраструктури;

8) інженерні будівлі та споруди;

9) об’єкти поводження з відходами (крім захоронення відходів);

10) інші об’єкти, не заборонені законодавством.

Обмеження щодо створення індустріальних парків

Відповідно до ст. 7-1 Закону України «Про індустріальні парки» існує ряд обмеження щодо їх створення.

Ініціатор створення, керуюча компанія не можуть бути створені/засновані фізичними особами - громадянами держави, визнаної Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, або юридичними чи пов’язаними з ними особами, зареєстрованими у державі, визнаній Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, або щодо яких застосовано санкції відповідно до законодавства України або міжнародного права, або юридичними особами - власниками 10 відсотків і більше акцій (часток) та/або кінцевим бенефіціарним власником (контролером) яких є резидент держави, визнаної Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, чи держава, визнана Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, та/або суб’єктами господарювання, що пов’язані економічними зв’язками з державою-агресором у розумінні Податкового кодексу України.

Учасниками або іншими суб’єктами індустріального парку не можуть бути суб’єкти господарювання будь-якої форми власності, створені фізичними особами - громадянами держави, визнаної Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, або юридичними чи пов’язаними з ними особами, зареєстрованими у державі, визнаній Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, або щодо яких застосовано санкції відповідно до законодавства України або міжнародного права, є юридичними особами - власниками 10 відсотків і більше акцій (часток) та/або кінцевим бенефіціарним власником (контролером) яких є резидент держави, визнаної Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, чи держава, визнана Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, та/або суб’єктами господарювання, що пов’язані економічними зв’язками з державою-агресором у розумінні Податкового кодексу України.

Ліквідації індустріальних парків

Відповідно до ст. 37 Закону України "Про індустріальні парки" індустріальний парк ліквідується у разі, якщо:

1) протягом двох років з дня прийняття рішення про його створення не укладено договір про створення та функціонування індустріального парку, крім випадків, визначених законом;

2) протягом трьох років у межах індустріального парку не здійснюється господарська діяльність його учасниками.

Рішення про ліквідацію індустріального парку приймається ініціатором його створення.

Ліквідація індустріального парку не є підставою для ліквідації керуючої компанії чи учасників, вони можуть продовжувати свою діяльність як суб’єкти господарювання на загальних засадах.

Ліквідація керуючої компанії державної чи комунальної форми власності здійснюється в порядку, визначеному законодавством.

У разі ліквідації індустріального парку права на земельні ділянки, не відчужені у власність керуючої компанії або учасників, передаються ініціатору створення.

Спір, що виникає з цивільних та господарських правовідносин, у тому числі з договірних правовідносин, за угодою сторін може бути переданий на розгляд до міжнародного комерційного арбітражу або третейського суду відповідно до законодавства.

Сторонами зазначеного спору можуть бути ініціатор створення індустріального парку (крім органу державної влади, органу місцевого самоврядування, який згідно з Конституцією України здійснює право власності на землю від імені Українського народу і відповідно до закону наділений повноваженнями розпоряджатися землею), керуюча компанія або учасник індустріального парку.