Оформлення договорів відчуження земельних ділянок при відсутності правовстановлюючих документів (втрата, оформлення з помилками)

Нормативно-правова база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Цивільний процесуальний кодекс України
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Що таке відчуження земельної ділянки?

Відчуження земельної ділянки – це передача права на земельну ділянку (тобто права володіння, користування та розпорядження землею) її власником іншій фізичній чи юридичній особі, територіальній громаді чи державі.

Відчуження може бути платне (купівля-продаж, міна) і безоплатне (дарування, спадщина тощо).

Правовстановлюючі документи на земельну ділянку

Документи, які підтверджують, що особа є власником земельної ділянки можна розділити на дві групи:

1. Документи, видані до 1 січня 2013р.:

• державний акт на право приватної власності на землю;
• державний акт на право власності на землю;
• державний акт на право власності на земельну ділянку.

2. Документи, які видавалися після 1 січня 2013.:

• свідоцтво про право власності на нерухоме майно;
• витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
• При зміні власника право власності на земельну ділянку без зміни її меж та цільового призначення також посвідчується договором купівлі-продажу або свідоцтвом про право на спадщину.

Оформлення договору відчуження у разі втрати правовстановлюючого документа

Якщо оригінал правовстановлюючого документа загублений, викрадений або пошкоджений, можна отримати дублікат такого документа. Для цього необхідно звернутися у відповідну інстанцію, яка видала оригінал документа.

Куди звертатись?

За загальним правилом, у разі втрати або зіпсування документа, лише суб’єкт, що видавав такий документ, може видати його дублікат. При цьому, втрата чинності нормативно-правовим актом, на підставі якого відповідний суб’єкт видавав документ, не є підставою для відмови у видачі дубліката документа. Єдиною підставою, за наявності якої видача дубліката документа не може бути здійснена суб’єктом, який видав такий документ, це ліквідація (припинення діяльності) такого суб’єкта. У такому випадку видача дубліката документа здійснюється правонаступником відповідного суб’єкта або архівною установою (якщо передбачається передача документів до архіву).

Документи, що підтверджують факт переходу права власності на нерухоме майно від попереднього власника до нового (договори купівлі-продажу, міни, дарування тощо), як правило, видаються нотаріусами. Видача дубліката або копії втраченого документа, виданого вище зазначеними посадовими особами, здійснюється державним нотаріальним архівом. До передачі в архів примірників документів дублікат втраченого документа видається нотаріусом, який посвідчував такий документ.

Отримати дублікат свідоцтва про право власності на нерухоме майно може лише його власник.

Якщо оформити дублікати загублених правовстановлюючих документів не представляється можливим у силу певних причин, то необхідно подати до суду позовну заяву про визнання права власності на земельну ділянку або про встановлення юридичного факту. Рішення суду в такому випадку є правовстановлюючим документом.

Далі дублікат правовстановлюючого документа реєструється в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Згідно пункту 53 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127, у разі коли документ, що посвідчує набуття права власності або інших речових прав, похідних від права власності, реєстрацію яких було проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, втрачено, пошкоджено чи зіпсовано, державна реєстрація такого права власності або іншого речового права, похідного від права власності, може бути проведена за бажанням заявника на підставі:

1. відомостей Державного земельного кадастру ;

2. відомостей Реєстру прав власності на нерухоме майно, який є архівною складовою частиною Державного реєстру прав;

3. у разі коли відповідна реєстрація проводилася виключно на паперових носіях інформації (реєстрові книги, реєстраційні справи), ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації, - на підставі відомостей таких носіїв інформації.

Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод (ст. 131 ЗК України). Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються (ст. 132 ЗК України).

Отже, після відновлення втраченого правовстановлюючого документа на земельну ділянку необхідно звернутись до нотаріуса для оформлення договору відчуження.

Вартість

Відповідно до статті 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за державну реєстрацію права власності справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. За державну реєстрацію права власності, проведену у строки менші, ніж передбачені статтею 19 цього Закону, справляється адміністративний збір у такому розмірі: 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб - у строк два робочі дні; 2 прожиткових мінімума для працездатних осіб - у строк один робочий день; 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб - у строк 2 години.

Оформлення договору відчуження, якщо правовстановлюючий документ оформлений з помилками

Якщо при оформленні договору відчуження земельної ділянки у документі, що посвідчує право власності на таку земельну ділянку виявлено помилку, то її необхідно виправити. Зробити це можливо двома способами - позасудовим і судовим.

Куди звернутись?

1. Позасудовий спосіб передбачає звернення до органу, що видав документ.

Органи, що видали правовстановлюючий документ, можуть виправити помилку в такому документі лише у тому разі, якщо в документах, на підставі яких видавався правовстановлюючий документ даної помилки не було, і помилка була допущена саме з вини органу, який видав правовстановлюючий документ (у разі виявлення орфографічних або технічних помилок). Якщо ж в документах на підставі яких відповідним державним органам було видано правовстановлюючий документ також наявна помилка, встановити належність правовстановлюючих документів може тільки суд.

2. Судовий - шляхом встановлення належності правовстановлюючого документа конкретній особі. Суд може розглянути справу про встановлення фактів, що мають юридичне значення, якщо:

• Такі факти породжують юридичні наслідки (тобто від них залежить виникнення, зміна або припинення прав громадян);
• Законодавством не передбачено інший порядок їх встановлення;
• Встановлення факту не пов’язано з наступним вирішенням спору про право.
• Якщо встановлення факту не пов’язується з наступним вирішенням спору про право.

Дана категорія справ розглядається судом у порядку окремого провадження.

Окреме провадження — це вид непозовного цивільного судочинства, в порядку якого розглядаються цивільні справи про підтвердження наявності або відсутності юридичних фактів, що мають значення для охорони прав та інтересів особи або створення умов здійснення нею особистих немайнових чи майнових прав або підтвердження наявності чи відсутності неоспорюваних прав.

Заява про встановлення факту належності особі правовстановлюючого документа повинна відповідати як загальним правилам щодо змісту і форми позовної заяви, встановленим статтею 175 ЦПК України, так і вимогам щодо її змісту, передбаченим статтею 318 ЦПК України. Така заява подається до місцевого загального суду за місцем проживання особи та в ній повинно бути зазначено:

• який факт заявник просить встановити та з якою метою;
• причини неможливості одержання або відновлення документів, що посвідчують цей факт;
• докази, що підтверджують факт.

До заяви додаються докази, що підтверджують викладені в заяві обставини, і довідка про те, що організація, яка видала документ, не має можливості внести до нього відповідні виправлення.

Вартість

До заяви обов’язково необхідно додати документ, що підтверджує сплату судового збору. Розмір судового збору для фізичних осіб становить 0,2 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому заява подається до суду відповідно до Закону України "Про судовий збір".

Законом України «Про Державний бюджет України на 2024 рік» установлено станом на 1 січня 2024 року прожитковий мінімум на одну працездатну особу у розмірі 3028 гривень. Отже, за подання в 2024 році фізичною особою заяви про встановлення факту належності правовстановлюючого документу необхідно сплатити судовий збір у розмірі 605 грн. 60 коп.

Таким чином, після виправлення помилки у правовстановлюючому документі на земельну ділянку та отримання належного документа, необхідно звернутись до нотаріуса для оформлення договору відчуження.