Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій)

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Закон України № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування в масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні »
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Закон України "Про оренду землі"

Загальні відомості

'Емфітевзис — це є довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення.

Суб'єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися останньою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта).

Об'єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться у приватній, комунальній або державній власності. До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя — рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК).

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Водночас реалізувати це право раніше, ніж будуть встановлені межі ділянки на місцевості, неможливо, оскільки до цього приступати до використання земельної ділянки забороняється законом (ст. 125 ЗК). Емфітевзис за своєю правовою суттю є видом речових прав на чуже майно, а саме – правом володіти та користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб. Він вигідний і зручний тим, що коли власник землі не бажає втрачати право власності на землю, але й сам не має можливості обробляти її, то в такому разі він може передати її в довгострокове користування іншим особам на підставі речового права.
Право емфітевзису є речовим правом на нерухоме майно, похідним від права власності, яке підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Сторонами Договору є Власник земельної ділянки з одного боку та Землекористувач, а саме фізична або юридична особа з іншого боку. Саме одна із цих сторін і буде заявником під час проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення даного виду іншого речового права.
Під час підписання договору державний реєстратор повинен перевірити підписантів вказаного договору на наявність необхідного обсягу цивільної дієздатності та правоздатності. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи здійснюється шляхом отримання відомостей про таку особу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи - іноземця або особи без громадянства здійснюється на підставі документа, що посвідчує його особу і є підставою для перебування в Україні. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, зареєстрованої відповідно до законодавства України, здійснюється шляхом отримання з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.
Об’єкт емфітевтичного права є земельна ділянка, а якщо бути точнішим її кадастровий номер, площа та місце розташування з обов’язковою вказівкою цільового призначення, бо саме земельна ділянка сільськогосподарського призначення може передаватися в користування за договором.
Суперфіцій - це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі (глава 34 Цивільного кодексу України).

Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою

для сільськогосподарських потреб (стаття 407 емфітевзис)

1. Встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
2. Може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування
3. Не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років (ч.1 ст.408 Цивільного кодексу України).

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Всі договори емфітевзису укладені після набрання чинності 01.01.2019 року Закону України № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування в масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні » обмежені терміном - 50 років , у тому числі і на земельні ділянки приватної форми власності.

для забудови (стаття 413 Цивільного кодексу України)

1. Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.
2. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування.
3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.
4. Право може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.
5. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.

Права та обов'язки власника земельної ділянки

Власник земельної ділянки має право:

• - вимагати від землекористувача використання ділянки за призначенням, встановленим у договорі. При цьому в самому договорі має бути враховане цільове призначення ділянки (ст.409 ЦК);
• - на одержання плати за користування ділянкою. Плата за кокетування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові землі не охоплює інших обов'язкових платежів, які встановлюються окремим законом (ч.2 ст.410 ЦК). ЦК не встановлює розмірів плати за користування, її форми, умови, порядок та строки виплати ці питання вирішуються на розсуд сторін і мають бути закріплені у договорі про емфітевзис,
• - на переважне перед іншими особами набуття права користування земельною ділянкою у разі продажу цього права іншій особі (ч.2 ст.411 ЦК);
• - на одержання відсотків від ціни продажу емфітевзису іншій особі — лаудемії (ч.5 ст.4 ЦК)

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) Час прочитання: 6 хв. Емфітевзисом є довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення. Суб'єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися останньою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Об'єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться у приватній, комунальній або державній власності. До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя — рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Водночас реалізувати це право раніше, ніж будуть встановлені межі ділянки на місцевості, неможливо, оскільки до цього приступати до використання земельної ділянки забороняється законом (ст. 125 ЗК). Емфітевзис може бути переданим іншій особі на підставі договору між попереднім та наступним землекористувачами або на підставі спадкування (ч.2 ст.407 ЦК). Зокрема емфітевтичне право може бути предметом договору купівлі-продажу, дарування, міни, в тому числі предметом застави, а також може передаватися будь-яким іншим, не забороненим законом, способом іншій фізичній або юридичній особі. При відчуженні емфітевзису йдеться не про передачу права власності на земельну ділянку, а виключно про відчуження права користування нею. Строк договору про емфітевзис встановлюється за домовленістю його сторін. При цьому власник ділянки та емфітевта можуть укласти такий договір на визначений або на невизначений строк. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст.408 ЦК). Попередження про відмову від договору є правочином, тому його зміст та форма визначаються загальними правилами про здійснення правочинів, встановленими гл.16 ЦК. Власник земельної ділянки має право: - вимагати від землекористувача використання ділянки за призначенням, встановленим у договорі. При цьому в самому договорі має бути враховане цільове призначення ділянки (ст.409 ЦК); - на одержання плати за користування ділянкою. Плата за кокетування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові землі не охоплює інших обов'язкових платежів, які встановлюються окремим законом (ч.2 ст.410 ЦК). ЦК не встановлює розмірів плати за користування, її форми, умови, порядок та строки виплати ці питання вирішуються на розсуд сторін і мають бути закріплені у договорі про емфітевзис, - на переважне перед іншими особами набуття права користування земельною ділянкою у разі продажу цього права іншій особі (ч.2 ст.411 ЦК); - на одержання відсотків від ціни продажу емфітевзису іншій особі — лаудемії (ч.5 ст.4И ЦК).

Власник земельної ділянки зобов'язаний:

• - надати земельну ділянку в користування;
• - не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.
• Навіть у разі порушення емфітевтою умов здійснення права користування власник не має права самочинно перешкоджати йому у вчиненні таких дій, а повинен звернутися до суду. Проти порушення власником його прав землекористувач захищений усіма тими засобами захисту, що й власник майна (ст.396 ЦК).

Наданої для забудови

1. Має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

2. Має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За цим договором власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Реалізувати це право можливо з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 Земельного кодексу України). Отже, виникає ситуація, подібна до тієї, що має місце при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права може не збігатися в часі (стаття 334 Цивільного кодексу України).

Слід підкреслити, що відчужується не земля (емфітевт не має права розпоряджатися землею), а саме право користування землею.

При продажу права користування землею користувач зобов’язаний своєчасно сповістити про це власника землі. Якщо продаж права користування буде здійснено без сповіщення про це власника земельної ділянки, останній має право вимагати через суд визнання продажу недійсним. При відчуженні емфітевзису емфітевтом третім особам власник землі має право на визначену договором частину від ціни продажу (процент). Власнику землі належить переважне перед іншими право викупу права користування. Він має право вимагати від емфітевта використання землі за призначенням, обумовленим у договорі. Власнику належить також право на винагороду за використання землі. Розмір винагороди, її форма, умови, порядок та строки виплати визначаються договором.

Суперфіцій

це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі (глава 34 Цивільного кодексу України). Тобто власник земельної ділянки передає ділянку чи її частину в користування фізичній чи юридичній особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд чи будівель безплатно або за обумовлену плату.

Суперфіцій може бути встановлено законом, договором або заповітом на визначений або невизначений строк.

Земельна ділянка, передана у суперфіцій, може бути використана лише для забудови (ст. 413 Цивільного кодексу України).

Власник землі переданої для забудови, має право на плату за користування нею. Якщо земля забудована промисловими об’єктами, договором може бути передбачене право власника землі на частині доходу землекористувача.

Права та обов’язки сторін

Користувач земельної ділянки зобов’язаний виплачувати її власнику обумовлену винагороду за користування нею, а також здійснювати інші платежі, пов’язані з користуванням землею, та справляти встановлені щодо неї повинності (стаття 415 Цивільного кодексу України).

Має право:

• користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.
• власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
• користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

Він зобов’язаний:

• використовувати землю відповідно до її цільового призначення,
• підвищувати її родючість,
• застосовувати природоохоронні технології виробництва,
• утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

Підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови визначені статтею 102-1 Земельного кодексу України

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

Земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису, суперфіцію.

Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, має право володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до договору.

Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, може передавати її в оренду на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису.

Договором емфітевзису може бути встановлено заборону про передачу емфітевтом такої земельної ділянки в оренду. Така заборона є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації у порядку, визначеному законом.

Право користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій) не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім випадків переходу права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок, інші будівлі та споруди) або у разі, коли право емфітевзису, суперфіцію було набуто землекористувачем на земельних торгах.

Строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) не може перевищувати 50 років.

Плата за користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності, визначена в договорах про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), укладених на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору, а також у разі його поновлення.

Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

За домовленістю сторін договори про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови можуть бути посвідчені нотаріально. Власник земельної ділянки також може встановити вимогу нотаріального посвідчення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій) та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі:

1. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
2. спливу строку, на який було надано право користування;
3. відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;
4. прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб;
5. невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років;
6. припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів емфітевзису та суперфіцію, укладених у рамках такого партнерства);
7. за згодою сторін договору емфітевзису, суперфіцію.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), що перебуває у заставі (іпотеці), може бути припинено з підстави, визначеної пунктом 6 цієї частини, лише за згодою заставодержателя (іпотекодержателя).

Припинення дії договору емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки державної чи комунальної власності з підстав, визначених у пункті 3-1 частини дев'ятої цієї статті, здійснюється за правилами, встановленими статтею 32-1 Закону України "Про оренду землі".

Підстави припинення

Відповідно до статті 412 Цивільного кодексу України, емфітевзис припиняється у разі:

• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
• закінчення строку, на який було надано право користування;
• викупу земельної ділянки з метою суспільної необхідності; рішення суду.

Стаття 416 Цивільного кодексу України передбачає, що суперфіцій може бути припинений:

• поєднанням в одній особі власника землі та землекористувача;
• закінченням строку договору, яким встановлено суперфіцій;
• судовим рішенням;
• невикористанням суперфіція протягом трьох років підряд.

Перехід права власності на земельну ділянку до інших осіб не припиняє суперфіція.

Водночас право власності на побудовані на чужій землі будівлі та споруди належить суперфіціарію. При переході права власності на нерухомі майно від суперфіціарія до інших осіб, останні набувають також права користування відповідною земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що й попередній власник нерухомого майна – колишній суперфіціарій.

У разі припинення суперфіція право на нерухоме майно, що залишилося на земельній ділянці, визначається домовленістю між власником ділянки і власником нерухомого майна. За відсутності такої угоди наслідки припинення права користування ділянкою визначає суд.

Власник земельної ділянки має право вимагати від власника нерухомого майна його знесення та приведення ділянки до стану, в якому вона перебувала до встановлення суперфіція (частина перша статті 417 Цивільного кодексу України).

Коли знесення будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, забороняється законом (житлові будинки, пам’ятки історії та культури тощо) або є нераціональним у зв’язку з явним перевищенням вартості будівлі чи споруди порівняно з вартістю відведеної під них землі, суд може з урахуванням підстав припинення користування земельною ділянкою та за наявності відповідної вимоги сторін:

• визнати право власника нерухомого майна на придбання права власності на земельну ділянку, на якій знаходиться нерухоме майно, або право власника землі на придбання нерухомого майна, що залишилось на земельній
• ділянці;
• визначити власнику нерухомого майна умови користування земельною ділянкою на новий строк.

Емфітевзис і суперфіцій захищаються тими ж цивільно-правовими засобами, що і право власності. Вони можуть захищатися також від власника землі, на яку встановлено емфітевзис і суперфіцій.

Зверніть увагу!

Після оголошення воєнного стану в Україні 24.03.2022 року було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» № 2145-ІX який набув чинності 7 квітня 2022 року, яким було внесено зміни до Перехідних положень Земельного кодексу України. Так, зокрема, вказаним нормативно-правовим актом передбачено, що строк договору емфітевзису або уперфіцію чинність якого закінчилася після введення воєнного стану (24.02.2022) автоматично поновлюється на 1 рік без волевиявлення сторін договору.

Поновлення договорів користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення строком на 1 рік відбувається без внесення відомостей про поновлення такого договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пп. 1, п. 27 «Перехідних положень» Земельного кодексу України).

Зразки правочинів

• Файл:Договір ПРО НАДАННЯ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ПОТРЕБ (ЕМФІТЕВЗИС).docx
  
• Файл:Договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).odt

Судова практика

• Постанова Великої палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19). До відносин щодо права постійного користування землею, наданою для забудови, за аналогією закону слід застосовувати норми глави 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦК України, тобто правила про супфецій.
• Постанова Верховного Суду від 31 серпня 2022 року у справі № 128/3569/20 (провадження № 61-4160св22) . Несплата відповідачем земельного податку не свідчить про істотні порушення такого договору емфітевзису, оскільки зазначене порушення не призвело до того, що позивач позбавився того, на що розраховував при укладенні договору емфітевзису, оскільки своєчасно отримав плату за користування земельною ділянкою, а обов’язок сплати земельного податку, відповідно до Податкового Кодексу України, лежить саме на ньому, як власнику, а не на емфітевту
• Постанова Верховного Суду від 26 травня 2021 року у справі № 153/19/19 (провадження № 61-13259св20). Відповідачем не надано суду доказів сплати фіксованої одноразової виплати за користування земельною ділянкою, передбаченої договором, а це є істотним порушенням умов договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), тому такий договір підлягає розірванню та скасуванню його державної реєстрації.