Оренда земельних ділянок

Нормативна база

• Закон України «Про оренду землі»
  
• Земельний кодекс України
• Податковий кодекс України
• Типовий договір оренди землі, затверджений Постановою Кабміну №220 від 3 березня 2004 року
• Господарський кодекс України
• Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»

Договір оренди землі. Істотні умови та укладення

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Окрему увагу приділимо договору оренди земельної ділянки. Закон передбачає, що договір оренди землі, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. До речі Кабінет Міністрів України затвердив типову форму договору оренди землі, як це наказує Закон.

Договір оренди землі

Умови договору оренди землі

• план або схема орендованої земельної ділянки;
• кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
• акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
• акт приймання-передачі об'єкта оренди;
• якщо перед укладанням договору оренди розроблявся проект відведення земельної ділянки, то його також необхідно додавати до договору.

Плата за оренду землі

• для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;
• для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області. Норма визначена п.п.288.5.1 п.288.5 ст.288 Податковий кодекс України.

Строки дії договору оренди земельної ділянки

Строки дії договору оренди земельної ділянки

Загальний строк дії договору оренди земельної ділянки	не більше 50 років
Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства	не менше 7 років
Строк оренди меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація	не менше 10 років
В разі створення індустріального парку на землях державної чи комунальної власності	не менше 30 років

Умови передачі земельної ділянки в суборенду

• орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця;
• умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому;
• строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі;
• у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки також припиняється;
• договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, а за згодою сторін договір суборенди посвідчується нотаріально;
• передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється.

Припинення договору оренди землі можливе у разі:

• закінчення строку, на який він був укладений;
• викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю;
• об'єднання в одному обличчі власника і орендаря земельної ділянки;
• смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови спадкоємців померлого або членів родини засудженого від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
• відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
• набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці та в інших випадках, передбачених законом.

По завершенню терміну дії договору оренди землі, орендар, який сумлінно виконував свої зобов'язання за договором, має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Але для того, щоб скористатися своїм переважним правом орендар повинен письмово повідомити про своє бажання орендодавця в терміни, обумовлені договором оренди, і в будь-якому випадку, не пізніше, ніж за місяць до його завершення, приклавши до листа проект додаткової угоди про поновлення договору оренди. Можливий також варіант поновлення договору оренди, при якому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець не надсилає йому лист із запереченням про поновлення договору протягом місяця з моменту закінчення строку дії договору.

Наслідки припинення договору оренди земельної ділянки

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. При цьому, якщо в орендаря є будь-які майнові претензії до орендодавця, він не має права утримувати з цією метою земельну ділянку, після припинення дії договору. До особи, до якої перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розміщено такий житловий будинок, будівля або споруда. У ситуації ж, коли термін договору оренди земельної ділянки, на якій розміщені об'єкти права власності орендаря, закінчився, такий орендар має переважне право на продовження (поновлення) договору оренди. Якщо ж сторони не прийшли до угоди про умови продовження договору оренди, ним, у будь-якому випадку необхідно буде знаходити спільну мову щодо умов розміщення нерухомого майна одного власника на території нерухомого майна іншого власника, в тому числі і використовуючи інститути судової влади.