Відчуження нерухомого майна: юридичний та податковий аспект

Види цивільних договорів, на підставі яких можна отримати нерухоме майно

Отримати нерухоме майно у власність в Україні можна на підставі договорів про відчуження: купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, пожертви та спадщини.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Договір міни (бартеру) передбачає, що кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем нерухомого майна, який він передає в обмін, і покупцем майна, який він одержує взамін. Таким договором може бути встановлена доплата за майно більшої вартості, що обмінюється на майно меншої вартості.
За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.
Згідно договору довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
Пожертва - це дарування нерухомих та рухомих речей, зокрема грошей та цінних паперів, фізичним особам, юридичним особам, державі Україна, Автономній Республіці Крим, територіальній громаді, для досягнення ними певної, наперед обумовленої мети.
Спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Спадкування може здійснюватися як за заповітом, так і за законом.

Реєстрація права власності на нерухоме майно

Відповідно до статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право на реєстрацію права власності на нерухоме майно надано державним реєстраторам територіальних підрозділів центрів надання адміністративних послуг, відкритих при районних та міських адміністраціях. Посвідчення угод відчуження нерухомого майна належить і до компетенції як державного, так і приватного нотаріуса.
За новими положеннями реєстрації прав на нерухоме майно, нотаріус реєструє тільки право власності при укладені будь-яких угод, які супроводжуються переходом права власності, а реєстрацію права власності при виділенні майна в натурі, приватизації, визнання права власності в судовому порядку виконує державний реєстратор.

Сторони в договорах відчуження

Згідно положень цивільного законодавства сторонами в договорах відчуження можуть бути будь-які суб'єкти цивільних правовідносин - фізичні особи, юридичні особи або держава.
Це визначається особливими ознаками конкретного правочину. Однак умови участі кожного із суб'єктів до прикладу у договорі купівлі-продажу незавжди однакові, що залежить від обсягу правоздатності і дієздатності того чи іншого суб'єкта цивільних правовідносин, форми власності на відчужуване майно, його правового режиму та інших обставин. Якщо продавцем майна може бути лише певна особа, тобто, як правило, власник або його представник, то покупцем може бути будь-яка особа. Обов'язковою умовою участі громадян стороною у договорі купівлі-продажу є наявність у них достатньої дієздатності. Підприємства (організації, установи) повинні мати статус юридичної особи, а договори, які вони укладають, мають не суперечити цілям їх діяльності, передбаченим в установчих документах.

Посвідчення договорів відчуження нерухомого майна

Посвідчення більшості договорів відчуження нерухомого майна (купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання та інше) має певні особливості. Так, договір дарування вирізняється тим, що відчужувач не може бути неповнолітньою особою. Посвідчення договору довічного утримання так само має певні особливості.
Згідно з цим договором відчужувачем може бути лише непрацездатний за віком або за станом здоров'я громадянин. Відчужувачем у даному випадку, знову ж таки, не може бути неповнолітня особа. Кожний випадок потребує встановлення окремих вимог щодо наявності певних документів, положень, виконання необхідних попередніх дій особами, які є сторонами договорів відчуження.
Перелік документів визначається видом правочину та суб’єктами, які є сторонами таких договорів, а саме: для фізичних осіб:

• оригінал паспорту або свідоцтво про народження, у випадку якщо особа не досягла 14-річного віку;
• реєстраційний номер облікової картки платника податків - оригінал або нотаріально завірена копія;
• оригінал свідоцтва про шлюб (якщо нерухоме майно придбано в шлюбі);
• заява про надання згоди одного з подружжя, на придбання/відчуження нерухомого майна, у якій підпис має бути нотаріально засвідчений;
• згода органу опіки та піклування – якщо в угоді приймає участь малолітня/неповнолітня особа;
• згода батьків, усиновителів або піклувальників на вчинення правочину неповнолітньою особою з відповідним представленням документів, які посвідчують цих осіб та підтверджують їхній статус;
• для юридичних осіб:
• оригінал Виписки про державну реєстрацію з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців, громадських організацій ;
• оригінал Статуту (установчого договору);
• документ (нотаріально засвідчена довіреність, протокол, наказ), підтверджуючий повноваження представника юридичної особи;
• протокол (рішення) загальних зборів учасників, засновників юридичної особи про дозвіл на здійснення продажу/купівлі нерухомого майна;
• витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців, громадських організацій. Видається державним реєстратором або безпосередньо нотаріусом;
• оригінал паспорта представника юридичної особи;
• реєстраційний номер облікової картки платника податків - оригінал або нотаріально завірена копія представника юридичної особи.

Вищезазначені документи необхідні для встановлення нотаріусом чи державним реєстратором дієздатності сторони договору, яка бере участь у відчуженні нерухомого майна.
Перелік документів, необхідних для посвідчення договорів про відчуження, залежить також від об’єкта відчуження (квартира, житловий будинок, земельна ділянка чи нежитлове приміщення) та способу відчуження (договори купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання чи спадщини та інше).
Більш конкретну інформацію ви можете отримати безпосередньо при отриманні консультації у нотаріуса чи державного реєстратора.

Наведемо перелік основних документів, які стосуються безпосередньо нерухомого майна та надаються для посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна:

• правовстановлюючий документ на нерухоме майно (нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво при придбання майна з прилюдних торгів, свідоцтво про право власності на нерухоме майно, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, рішення суду тощо);
• витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно або свідоцтво на право власності;
• експертно-грошова оцінка незалежного сертифікованого оцінювача, обов’язкова при відчуженні майна, яке перебуває у власності фізичної особи;
• довідка із ЖЕКу, ОВББ, сільської ради (Форма 3) про те, що малолітні та неповнолітні діти не мають права користування відчужуваним нерухомим майном;
• рішення органу опіки і піклування (якщо малолітні або неповнолітні діти є власниками або мають право користування нерухомим майном);
• заява власника відчужуваної квартири, будинку про відмову від здійснення права переважної покупки частини в загальній частковій власності. Необхідно у випадку продажу частини відчужуваної квартири/житлового будинку;
• заява особи, яка не є власником, але зареєстрована у квартирі, яка відчужується, про те, що їй відомо про укладання договору, і зобов’язана знятись з реєстрації;
• довідка з міської (сільської) ради про те, що земельна ділянка, на якій знаходиться житловий будинок, не приватизована і державний акт не видавався, якщо земельна ділянка не приватизована;
• довідка з Управління земельних ресурсів про розмір земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок, та кадастровий номер земельної ділянки (крім квартир в багатоквартирних будинках);
• також обов’язкова присутність подружжя відчужувача та набувача (при наявності) зі своїм паспортом, оригіналом РНОКПП та свідоцтвом про реєстрацію шлюбу, яка нотаріально посвідчує згоду на відчуження або придбання майна;
• інші довідки, документи, заяви, посвідчення.

Податок на доходи фізичних осіб при відчуженні нерухомого майна

Порядок нарахування та сплати податку на доходи фізичних осіб при відчуженні нерухомого майна регулюється статтями 172, 174 Податкового кодексу України.
Згідно п. 172.2. ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 Кодексу, тобто 5 відсотків з суми одержаного доходу та півтора відсотка військового збору, визначеного п.п. 1.2 п. 16 прим. 1 підрозділу 10 Розділу XX Податкового кодексу України. Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче обов’язкової оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої незалежним сертифікованим експертом.
У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.
Суми податку та платежу визначаються самостійно особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, сплачуються через банківські установи до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни. Проте згідно п. 172.1. статті 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом одного календарного року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Також слід врахувати і положення пункту 172.7. ст. 172 Кодексу, де зазначається, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу. Тобто суб’єкт господарювання, юридична особа чи підприємець, самостійно нараховує суму податку на доходи фізичних осіб та військового збору і перераховує їх до бюджету незалежно від того, є вона продавцем чи покупцем, а на руки фізичній особі видає суму коштів вартості нерухомого майна за мінусом сплачених податків. При обміні об'єкта нерухомості на інший, тобто при укладенні договору міни, оподатковується тільки дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження більш дорогого нерухомого майна, якщо реалізоване майно було у його власності менше 3-х років, за ставкою 5 відсотків податку на доходи фізичних осіб та 1,5 відсотка військового збору. Коли більше 3-х років дохід від продажу даного майна не оподатковується. Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною у пункті 167.1 статті 167 Кодексу – 18 відсотків.
Що стосується нерухомого майна отриманого як спадщина, то не визнається доходом і відповідно звільняється від оподаткування об’єкти спадщини, що успадковуються членами сім’ї спадкодавця першого та другого ступенів споріднення, до яких відносяться діти спадкодавця, той з подружжя, який його пережив, батьки та рідні брати і сестри спадкодавця, його баба та дід як з боку батька, так і з боку матері. Крім того, за нульовою ставкою оподатковується отримана спадщина особою, яка є інвалідом I групи або має статус дитини-сироти, дитини, позбавленої батьківського піклування, та коли нерухоме майно успадковується дитиною-інвалідом. У решті випадків дохід від отриманого в спадщину майна оподатковується за ставкою 5 відсотків податку на доходи фізичних осіб. У разі отримання спадщини від спадкодавця-нерезидента та для будь-якого об'єкта спадщини, що успадковується спадкоємцем-нерезидентом від спадкодавця-резидента, ставка податку на доходи фізичних осіб становить 18 відсотків.
Продаж резидентами та нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об'єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно з положеннями статті 172 Податкового кодексу України. Об’єкти дарування, зазначені в пункті 174.1 статті 174 Кодексу, подаровані платнику податку іншою фізичною особою, оподатковуються згідно з правилами, встановленими для оподаткування спадщини. Згідно п.179.2. ст. 179 Кодексу обов'язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи від операцій продажу (обміну) майна, дарування, при нотаріальному посвідченні договорів, за якими був сплачений податок та у вигляді об'єктів спадщини, які оподатковуються за нульовою ставкою податку або з яких сплачено податок відповідно до пункту 174.3 статті 174 Кодексу.
За своєю правовою природою договір довічного утримання є відчуженням нерухомого майна, що передається у власність другій стороні, то для цілей оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором він розглядається державною фіскальною службою як продаж і відповідно підлягає оподаткуванню за вищенаведеними правилами.
До прикладу, перебуваючи в Центрі обслуговування платників однієї податкової інспекції, я став свідком, того, як податковий консультант допомагав молодому чоловікові заповнювати декларацію про отримані доходи у 2016 році за отриманий в дарунок гараж. Коли дійшло до визначення суми податку, консультант сказав: "Сума податку на доходи фізичних осіб в розмірі 5 відсотків та 1,5 відсотка військового збору визначається із вартості гаражу, зазначеної у нотаріально посвідченому договорі дарування". На моє запитання, чи ним було сплачено податки при посвідченні нотаріусом договору дарування, отримав підтвердження про те, що чоловік не пам’ятав скільки і квитанцію про сплати даних платежів нотаріус залишив у себе. При подальшій розмові виявилось, що особа насправді купила цей гараж, а не отримала в подарунок. Про укладання договору дарування настояв продавець, мотивуючи це тим, що буде до сплати менше податків. Як бачимо, даний випадок свідчить про практично нульову юридичну обізнаність населення у таких важливих аспектах з відчуження майна. Тобто юридично грамотний продавець переклав свої обов’язки сплати податків при продажі майна шляхом його дарування на іншу особу. При цьому ця особа при сплаті цих податків при нотаріальному посвідченні даного договору готова була сплатити їх ще раз шляхом подання декларації про доходи і зазначення до сплати цих податків. Мало того, посилаючись на вищезазначену статтю 179 Податкового кодексу України, у випадку нотаріального посвідчення договору дарування та сплати податків, громадянин має право не подавати до податкового органу декларацію. У разі коли ви маєте бажання все ж таки подати декларацію, до неї необхідно додати копії документів, які підтверджують сплату податків, та можете подати пояснювальну записку, при яких обставинах вони були сплачені. Окремим питанням слід розглянути те, що у багатьох випадках нотаріуси залишають у себе оригінали документів, які свідчать про сплату обов’язкових податків та платежів. Запам’ятайте, оригінали таких платіжних документів залишаються у особи, яка їх заплатила, а нотаріусу ви можете дозволити зняти з них ксерокопію, яка додається до матеріалів справи.
При відчуженні нерухомого майна юридичною особою необов’язково проводити незалежну експертну оцінку майна, вартість якого визначається на підставі балансової вартості, зазначеної у бухгалтерському обліку підприємства, що деколи у десятки разів менше за його реальну ринкову вартість. Це дає змогу підприємствам не тільки отримувати необліковану готівку в розмірі різниці вартості об’єкта нерухомості, а й уникати сплати податку на прибуток підприємств. Ставка даного податку для юридичних осіб, які перебувають на загальній системі оподаткування, на сьогодні становить 18 відсотків і оподаткуванню цим податком підлягає отриманий дохід у вигляді різниці між продажною ціною об’єкта нерухомості та його балансовою вартістю. У разі реалізації майна за залишковою балансовою вартістю відсутня база оподаткування.
Згідно п. 292.2. ст. 292 Кодексу при продажу основних засобів (у т. ч. нерухомого майна) юридичними особами, які перебувають на спрощеній системі оподаткування і є платниками єдиного податку, дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів. Проте, якщо основні засоби продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід для нарахування єдиного податку визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.
Що стосується податку на додану вартість, то відчуження майна податковим законодавством прирівнюється до продажу і оподатковується за ставкою 20 відсотків від суми продажу.
Згідно п.п. 196.1.7. п.196.1. ст. 196 Податкового кодексу України не є об'єктом оподаткування операції з реорганізації (злиття, приєднання, поділу, виділення та перетворення) юридичних осіб. Дуже часто це положення використовують підприємства чи фізичні особи, маючи на меті придбання великовартісного нерухомого майна або неподільних майнових комплексів у юридичної особи. Шляхом законного придбання необхідної частки в статутному капіталі підприємства, стають засновниками цього підприємства і через певний проміжок часу проводять державну реєстрацію свого виходу із засновників даного підприємства, шляхом поділу або виділення, зрозуміло виходять разом з потрібним нерухомим майном, балансова вартість якого значно менша за ринкову, але відповідає раніше придбаній вартості частки статутного капіталу юридичної особи. Тим самим уникаючи сплати до бюджету значних сум податку на доходи фізичних осіб або податку на прибуток підприємств та податку на додану вартість.
При посвідченні договорів відчуження нерухомого майна також одноразово стягується плата у розмірі державного мита – 1 відсотка від суми договору та отримувач майна сплачує внесок у Пенсійний фонд в розмірі 1 відсотка від суми договору. Також при цьому слід пам’ятати, що Національним банком прийнято вимоги про обов'язковий безготівковий розрахунок при укладанні угод вартістю від 150 000 гривень і вище. У разі якщо вартість нерухомого майна перевищуватиме зазначену суму, для проведення розрахунку за договором сторонам необхідно відкривати розрахункові рахунки в банку для перерахування коштів, що само собою тягне додаткові витрати коштів у вигляді комісійних відрахувань та часу на саме відкриття рахунку.

Порядок визнання договорів недійсними та їх скасування

Нерідко до адвокатів звертаються громадяни з проханнями визнати недійсними та скасувати договори купівлі-продажу майна або отримання його за заповітом, даруванням та інше. Відповідно до положень Глави 16 Цивільного кодексу України визнання правочину недійсним є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів громадян. Підстави, умови, правові наслідки недійсності правочинів визначаються нормами цієї Глави (статті 215-236).

Загальні вимоги щодо недійсності правочину сформульовані в ст. 215 ЦК, в якій записано таке:

• підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
• недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Тобто визнати правочин недійсним в разі незгоди однієї із сторін або третіх осіб може тільки суд. Таким чином, в разі невірного документального оформлення прав власності виникає ризик подальшого судового розгляду такого правочину та визнання його недійсним. Задля уникнення таких ситуацій потрібно звертатися до фахівців права, які у змозі надати консультацію, здійснити правову оцінку та супровід такого правочину.