Реалізація предмета іпотеки в позасудовому порядку

Нормативна база

• Наказ Міністерства Юстиції України «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 22.02.2012 № 296/5;
• Закон України «Про іпотеку» ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 38, ст.313 ).

Способи задоволення вимог кредитора

Якщо вимоги кредитора забезпечені іпотекою, чинним законодавством України передбачено наступні способи задоволення його вимог:

1. судовий (на підставі рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки)
2. позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса; на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя).

На сьогоднішній день банки найчастіше використовують договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застосування відповідного застереження в іпотечному договорі.

Даний спосіб може бути реалізований або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, або надання іпотекодержателю права від власного імені продати предмет іпотеки третій особі на підставі договору купівлі-продажу. Відмінності між застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя

Необхідно розрізняти застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Застереження в іпотечному договорі встановлюється у момент укладення договору або шляхом внесення змін до нього. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним договором, необхідність в укладенні якого виникає з моменту, коли постає питання про належне виконання зобов’язань боржником.

Основною перевагою такого позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки є те, що іпотекодержатель може отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки без звернення до суду, що значно скорочує строки та витрати, пов’язані з реалізацією предмета іпотеки на підставі рішення суду. Так, дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Однак іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір.

Таке повідомлення має на меті надати цим особам переважне право на придбання предмета іпотеки або погасити наявну кредитну заборгованість. Якщо ж особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловлять наміру його придбати, іпотекодержатель буде вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюватиметься за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому, ніж звичайні ціни на цей вид майна.

Порядок посвідчення такого правочину встановлений Законом України «Про іпотеку» та Наказом Міністерства Юстиції України «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України».

Законодавством встановлено, що нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовилися отримати надіслані на їхню адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки.

Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв’язку. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений також у випадку, якщо адреси інших осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, не були відомі.

На підтвердження цього факту повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо). Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек. Таким чином, є обов’язковим одержання витягу з Держаного реєстру іпотек для з’ясування кола інших можливих кредиторів щодо предмета іпотеки при нотаріальному посвідченні такого роду договорів.

Наслідки звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання

Іпотекодавці, як правило, намагаються оскаржити в судовому порядку укладені іпотекодержателем договори купівлі-продажу та визнати їх недійсними. Однак у випадку, якщо банком під час реалізації предмета іпотеки буде дотримано всіх вимог, такі позови залишаються без задоволення. Особливої уваги заслуговує ч. 6 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», яка встановлює, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов'язання є недійсними. Отже, під час вибору способу звернення стягнення на предмет іпотеки банкам необхідно виходити з того, що реалізувавши позасудовий спосіб стягнення, доведеться пробачити кредитору частину заборгованості, яка не буде погашена за рахунок такого майна.