Особливості укладання попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості

Нормативно правова база

• Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-IV (зі змінами та доповненнями).
• Господарський кодекс України від 16.01.2003 № 436-IV (зі змінами та доповненнями).
• Закон України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII (зі змінами та доповненнями).
• Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 р. № 1878-VI.
• Рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року

Поняття «попередній договір» та правове регулювання

Відповідно до статті 635 Цивільного Кодексу України - попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
За попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором – стаття 182 Господарського Кодексу України.

Так із наведених легальних визначень витікає правова сутність попереднього договору, яка полягає у виконанні таких функцій:

1. спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку;
2. фіксація умов основного договору.

Оскільки з положень ст. 635 ЦКУ не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження майна (у тому числі нерухомого), надання послуг, виконання робіт, надання майна в найм тощо.

Таким чином, попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

При цьому необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Стосовно строків (термінів) укладення основного договору ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з ч. 1 ст. 182 ГК України зобов’я¬зуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.

Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.

Умови попереднього договору

Сторони повинні у попередньому договорі зафіксувати умови основного договору або визначити порядок їх погодження при укладенні основного договору, за винятком випадків, коли такий порядок встановлений актами цивільного законодавства.

Виходячи з положень абз. 2 ч. 1 ст. 638 ЦКУ, істотними умовами договору є:

• умови про предмет договору;
• умови, визначені законом як істотні;
• умови, що є необхідними для договорів даного виду;
• усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Насамперед, необхідно визначити предмет основного договору (характер і види робіт чи послуг, що будуть надаватися, майно, яке буде відчужуватися і т.д.).

Крім того, логічним буде в попередньому договорі прописати наступні умови:

1. Строк (термін) укладення основного договору. Варто також врегулювати порядок дій на випадок пропущення строків як з незалежних від сторін причин, так і за наявності вини однієї із сторін.
2. Умова про підготовку документів для укладення основного договору (необхідно чітко визначити для кожної зі сторін повний перелік документів, які необхідно буде підготувати - ті, які підтверджують право власності на нерухомість, погодження другого з подружжя тощо).
3. Умова про порядок повідомлення сторонами одна одну про готовність укласти договір (встановити терміни повідомлень, порушення яких буде підставою для застосування санкцій, а також форму для повідомлень (наприклад, цінний лист з повідомленням на конкретну адресу і т.д.).
4. Умова про відповідальність сторін.
5. Умова про порядок внесення змін до попереднього договору.
6. Істотні умови основного договору.

Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими.

Положення ч. 2 ст. 182 ГКУ на відміну від ч. 1 ст. 635 ЦКУ встановлює обов’язок сторін попереднього договору. Крім предмета, узгодити інші істотні умови основного договору. Такими умовами господарського договору згідно з ст. 180 ГКУ є ціна, строк та інші істотні умови, визначені такими законом або необхідні для договорів конкретного виду.

Однак, за правилом ч. 5 ст. 182 ГКУ «відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом». З цим кореспондує положення ч. 2 ст. 182 ГКУ: «До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів». Тому невизначені в попередньому договорі умови основного господарського договору можуть бути визначені безпосередньо при його укладенні згідно вимог ч. 1 ст. 635 ЦКУ.

Форма попереднього договору

За загальним правилом сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

І, виходячи з того, що кожний договір є правочин, згідно з ст. 205 ЦКУ воля двох або більше сторін на здійснення ними узгодженої дії, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, може виражатися в усній або в письмовій (електронній) формі. Як виняток у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (ч. 3 ст. 205 ЦКУ).

Відповідно до статей 209 та 210 ЦКУ нотаріальне посвідчення та державна реєстрація правочинів здійснюється у випадках встановлених законом. Нотаріальне посвідчення окрім того може бути здійснено також на вимогу фізичної чи юридичної особи, яка є стороною відповідного правочину.

Стосовно до попередніх договорів, ч. 1 ст. 635 ЦКУ прямо встановлено, що «попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі».

Вказана норма є імперативною і тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов’язковим.

Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній.

Стаття 635 ЦКУ не містить вимог щодо нотаріального посвідчення чи державної реєстрації попередніх договорів, якщо такі вимоги встановлені щодо основного договору.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).

Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку,гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і ст. 55 Закону України «Про нотаріат».

З наведеного вбачається висновок щодо обов’язковості нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу квартири, будинку, земельної ділянки та іншої нерухомості.

Цей погляд цілком поділяє і судова практика. Наприклад, рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року.

Так в рішенні Верховного Суду України від 06.02.2008 р. зазначено, що відповідно до вимог статей 635, 657 ЦКУ попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ст. 220 ЦК України).

Подібна позиція Верховного суду міститься й у рішенні від 26.11.2008р., договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦКУ має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений. Згідно зі ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним.

Дискусійним залишається питання про необхідність державної реєстрації попереднього договору купівлі-продажу нерухомості.

Відповідно до ч.1 ст. 657 ЦКУ, яка діє на сьогодні в редакції Закону України від 11 лютого 2010 р. № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», слова "та державній реєстрації" були з неї виключені,таким чином вимогу щодо держреєстрації договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна було відмінено.

Відповідно попередні договори купівлі-продажу нерухомості не підлягають державній реєстрації, навіть, виходячи з принципу визначеного абз. 4 ч.1 ст. 635 ЦКУ. Окрім того, як зазначають професійні нотаріуси державна реєстрація не є формою договору», тому «попередні договори не підлягають державній реєстрації (на разі – в Державному реєстрі правочинів)».