Земельні ділянки багатоквартирних будинків

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків»
• Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»
• Закон України “Про землеустрій”
• Закон України “Про оренду землі”
• Закон України “Про основи містобудування”
• Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності”
• Правила утримання зелених насаджень у населених пунктах України, затверджених наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 10.04.2006 № 105
• ДБН Б.2.2-12:2019 Планування і забудова територій, затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26 квітня 2019 року № 104

Визначення термінів

Багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна (стаття 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (стаття 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (стаття 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Землі багатоквартирних будинкі в (відповідно до частини 1 статті 42 Земельного кодексу України):

• земля, на якій розміщено житловий будинок;
• земля, на якій знаходяться будівлі і споруди, що стосуються такого будинку;
• прибудинкова територія.

Прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (стаття 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Поняття "прибудинкова територія" слід відрізняти від поняття "присадибна ділянка". Присадибна ділянка - це ділянка землі, що передається у власність громадян для обслуговування житлового будинку (пункт 2.1 Правил утримання зелених насаджень у населених пунктах України, затверджених наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 10.04.2006 № 105 )

Суб’єкти права постійного користування землями багатоквартирних будинків

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів Україн

Суб'єктами права постійного користування землями багатоквартирних будинків можуть бути підприємства, установи та організації, що перераховані у частині 2 статті 92 Земельного кодексу України. До таких суб'єктів належать:

• житлово-експлуатаційні організації (стаття 24 Житлового кодексу України) або органи державної влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності, що здійснюють безпосереднє управління цими будинками;
• співвласники багатоквартирного будинку (для обслуговування такого будинку та забезпечення потреб власників, наймачів квартир та нежитлових приміщень).

Суб'єкти, засновані на приватній або колективній власності, що здійснюють управління державними житловими будинками (наприклад, приватизовані або корпоратизовані підприємства, що є балансоутримувачами державного майна, яке не ввійшло до їх статутних капіталів), права на отримання земельної ділянки у постійне користування не мають.

Конфігурація земель багатоквартирних будинків

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.(стаття 42 Земельного кодексу України)

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.(стаття 42 Земельного кодексу України)

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. (стаття 42 Земельного кодексу України)

Розміри і конфігурація земельної ділянки, на якій розміщений багатоквартирний будинок, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації. Під "відповідною землевпорядною документацією", розуміється насамперед план земельно-господарського устрою населеного пункту. Проект розподілу територій - це різновид містобудівної документації, "яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок". На даний час Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачає збереження дії та можливість використання затверджених раніше проектів розподілу територій (пункт 4 розділу V Закону).

Правила визначення площ та конфігурації земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків визначаються відповідно до ДБН Б.2.2-12:2019 Планування і забудова територій, затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26 квітня 2019 року № 104.

У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.

Із положень частини 1 статті 116 Земельного кодексу України випливає, що права на землю можуть отримати як громадяни, так і юридичні особи. Громадяни можуть скористатися таким правом лише у випадку коли всі власники квартир у житловому будинку одночастно вчинять ряд необхідних юридичних дій, щоб отримати землю під таким будинком у спільну власність. Тобто, не кожен власник квартири отримує конкретну земельну ділянку , а всі власники квартир у цьому будинку оримують одну ділянку на всіх(разом із прибудинковою територією) на праві спільної сумісної власності — ділянка під будинком одна, і поділу вона не підлягає. Тому отримати її можна лише в спільну власність або спільне користування одночасно .

Право на землю під багатоквартирним будинком можуть отримати громадяни через об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).