Особливості відновлення орендованого майна

Нормативна база

• Цивільний кодекс України.
• Господарський кодекс України.
• Закон України «Про оренду державного та комунального майна».

Увага!!! З 24 лютого 2022 року відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено режим воєнного стану! Зверніть увагу! Розділ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України «Про оренду державного та комунального майна» доповнено пунктом 6-1 та пунктом 6-2 згідно із Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2181-IX від 01.04.2022 - діє під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня припинення чи скасування дії воєнного стану: ◆ Під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж визначено Законом України "Про оренду державного та комунального майна"; ◆ Строк дії договорів оренди державного майна, які укладаються під час дії воєнного стану, не може перевищувати 12 місяців після припинення чи скасування воєнного стану

Законодавчі підстави договору оренди майна

Правовою підставою для укладення договору оренди майна є Цивільний кодекс України, який регулює всі суттєві умови оренди: права й обов’язки сторін, предмет договору, форму договору, строк договору, умови дострокового розірвання договору.

Істотні умови договору – це умови, без узгодження яких договір уважається неукладеним (ч. 2 ст. 180 ГКУ, ч. 1 ст. 638 ЦКУ).

Для договору оренди вказані вимоги наведено в ст. 284 ГКУ:

Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу

Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму (ст. 765 ЦКУ).

Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про особливі властивості й недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час його використання. Орендар зобов'язаний у присутності орендодавця перевірити відповідність майна зазначеним у договорі оренди характеристикам.

Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані. (ч. 3 ст. 767 ЦКУ).

Якщо наймодавецьне передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Передання майна в оренду оформлюють актом приймання-передачі (далі – акт), який є основним документом, що підтверджує факт як передання майна в оренду, так і його повернення з оренди (ст. 795 ЦКУ). В акті зазначають стан майна, наявні несправності тощо. Сучасні технології дозволяють використовувати засоби фото- й відеофіксації під час передання нерухомого майна в оренду та його повернення.

Чинне законодавство не передбачає форми акта, тому скласти його можна в довільній формі.

Обов’язки щодо відновлення найманого майна

Під час укладання договору найму в наймодавця та наймача виникають ряд прав та обов’язків пов’язаних із майном, що передається у найм, зокрема, і обов’язок щодо відновлення даного майна.

Згідно з ч. 1 ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Поточним ремонтом, хоча його визначення і не закріплено в ЦК України, слід вважати такий ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування річчю, не пов'язаного з істотним руйнуванням і псуван¬ням її основних частин, вузлів або агрегатів.

Незважаючи на те, що ч. 1 ст. 776 ЦК України сформульована дисспозитивно, поточний ремонт однозначно покладається Типовим договором оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства) на орендаря.

Відповідно до ч. 3 ст. 776 ЦК України якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1. відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2. вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
   

У загальному випадку капітальний ремонт майна – відповідальність орендодавця, а поточний – орендаря (ст. 776 ЦКУ).

У договорі необхідно прописати, що конкретно повинна ремонтувати кожна зі сторін, строки проведення капітального ремонту орендодавцем, а також які саме поліпшення належать до поточного ремонту за рахунок орендаря.

Наслідки погіршення речі, переданої у найм:

1. Наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.

2. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

3. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Права та обов’язки щодо поліпшення орендованого майна

Орендар має право на внесення до орендованого майна поліпшень за рахунок власних коштів.

Правовий режим поліпшень встановлений ст. 778 ЦК України і ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». В ч. 1 ст. 21 вищевказаного закону вказано, що орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.

Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач:

• рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря;

• рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Важливо! Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі ( ч.3 ст.778 ЦК України).

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом ( ч.4 ст.778 ЦК України).

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості ( ч.5 ст.778 ЦК України).

Ці поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна та якщо орендодавець не погодиться відшкодувати їхню вартість, можуть бути вилучені орендарем.

Невідємі поліпшення

Орендар подає орендодавцю та балансоутримувачу об’єкта оренди клопотання про надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень і такі документи:

1) опис передбачуваних робіт і кошторис витрат на їх проведення;

2) експертний звіт (позитивний) щодо розгляду кошторисної частини проектної документації, складений відповідно до настанов щодо організації проведення експертизи проектної документації на будівництво об’єктів (ДСТУ 8907: 2019);

3) відомості про суму нарахованої амортизації і зносу по орендованих основних засобах, а також про первісну вартість основних засобів, придбаних за рахунок амортизації по орендованих основних засобах і зарахованих до складу орендованого майна (у випадку коли об’єкт оренди перебуває на балансі орендаря), у разі їх неподання відповідно до вимог пункту 6.9 Порядку відображення в бухгалтерському обліку і звітності операцій, пов’язаних з приватизацією та орендою державних підприємств, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 16 грудня 1993 р. № 109, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 29 грудня 1993 р. за № 200; 2

4) звіт про оцінку об’єкта оренди станом на будь-яку дату між 01 січня року, у якому подано клопотання, і датою клопотання, складений суб’єктом оціночної діяльності; 

5) рецензію на звіт про оцінку, проведену відповідно до вимог законодавства про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні;

6) звіт про результати обстеження, проведеного відповідно до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 квітня 2017 року № 257, із рекомендаціями щодо виконання робіт із капітального ремонту, реконструкції, реставрації; 

7) підтвердження факту усунення орендарем порушення умов договору оренди (у разі їх наявності), виявлених орендодавцем у ході контрольних заходів, сплати заборгованості з орендної плати або будь-яких інших платежів за договором оренди, наявних на дату подання клопотання

Якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням через його незадовільний стан, орендар має право на зарахування витрат на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди в порядку та межах, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Рішення про зарахування витрат орендаря, здійснених на проведення капітального ремонту, приймається орендодавцем за умови наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача.

Орендодавець розглядає клопотання орендаря про зарахування витрат орендаря на виконання ремонтних робіт і протягом 10 робочих днів з дати звернення орендаря може прийняти одне з таких рішень:

• надання згоди на здійснення ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати;

• відмова у наданні згоди на здійснення ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди.

Орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об’єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об’єкта оренди, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.

Рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

Рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень комунального майна приймає представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи в порядку, встановленому відповідним представницьким органом місцевого самоврядування.

Балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту.

Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень є:

• отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу;

• прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною п’ятою цієї статті.

Рішення, що приймаються за результатами розгляду клопотання орендаря про здійснення поліпшень, ремонту майна, переданого в оренду, оприлюднюються протягом п’яти робочих днів з дня прийняття такого рішення згідно з Порядком передачі майна в оренду.

У рішенні балансоутримувача про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень зазначається:

• 1) посилання на клопотання орендаря про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень; 2) посилання на документи, на яких ґрунтуються висновки, зазначені у підпункті 3 цього пункту; 3) висновок балансоутримувача про перебування майна у задовільному стані або про можливість здійснення заявлених орендарем поліпшень в рамках поточного ремонту та детальна оцінка обставин, на підставі яких зроблені такі висновки

Вартість поліпшень, які виконані орендарем без дозволу орендодавця та які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.

Дозвіл на здійснення поліпшень майна для запобігання виникненню спорів повинен бути зазначений у договорі.